經(jīng)歷了2009年的地王頻出之后，高價地所帶來的隱患說來就來。近日，大龍地產(chǎn)因欠繳位于北京天竺開發(fā)區(qū)的地王地價款，被北京市國土局叫停拿地資格。此前，北京市廣渠路15號地和安立路西側(cè)居住用地這兩個大小地王都申請調(diào)整建筑規(guī)劃。而地王帶動房價飆升的問題早已路人皆知。

　　不過這一切并沒有妨礙地王家族的繼續(xù)高歌猛進。1月21日，中海地產(chǎn)以59.7億元刷新了北京拿地的成交總價紀錄。

　　在去年經(jīng)濟企穩(wěn)時期，土地價格的回暖被解讀為市場信心恢復(fù)的信號。在房價已經(jīng)大幅上漲、泡沫擔(dān)憂不斷升級的今天，地王造成的連鎖反應(yīng)令業(yè)內(nèi)人士不安。

　　開發(fā)商資金鏈緊繃

　　從去年11月20日成為北京市“雙料”地王，到今年1月22日由于欠繳地價款而被叫停拿地資格，大龍地產(chǎn)的經(jīng)歷可謂大起大伏，大喜大悲。不過自成為地王的第一天起，質(zhì)疑之聲就不絕于耳。問題的關(guān)鍵在于，一家凈資產(chǎn)不足15億元、期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物尚未過億元、積十幾年凈利潤都還不清地價款的企業(yè)，如何能承受50.5億元的高額地價之重。

　　“大龍地產(chǎn)的事件不只是個案，”北京聯(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀公司總經(jīng)理楊少鋒表示，2009年很多高價地塊目前都存在欠繳土地款的情況。“一些開發(fā)商在拿地的時候并沒有足夠的實力支付地價款，只是寄希望于用土地融資從而籌齊資金，高估了自身的融資能力。尤其當(dāng)信貸資金開始收緊時，高價地對開發(fā)商的負面影響就開始逐漸顯現(xiàn)。”

　　實際上，除了大龍地產(chǎn)外，2009年的北京地王們已經(jīng)出現(xiàn)了不少新情況。此前，廣渠路15號地和安立路西側(cè)居住用地均申請調(diào)整規(guī)劃，上調(diào)建筑控制高度。業(yè)內(nèi)人士表示，拖欠地價款、土地批而未用、修改建筑規(guī)劃已經(jīng)成為地王們的“潛規(guī)則”。

　　2009年樓市迅速回暖、地王不斷涌現(xiàn)，大量信貸資金的涌入成為不容忽視的原因之一。根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2009年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源57128億元，比上年增長44.2%。其中，國內(nèi)貸款11293億元，增長48.5%；利用外資470億元，下降35.5%；企業(yè)自籌資金17906億元，增長16.9%；其他資金27459億元，增長71.9%。在其他資金中，個人按揭貸款8403億元，增長116.2%。不難看出，國內(nèi)貸款和個人按揭貸款的增速遠遠超過了其余資金來源，成為拉動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金增長的主要動力。而在這條資金鏈中，信貸資金接近2萬億，占全部資金來源的34.48%，顯露出明顯的資金推動型樓市特征。

　　伴隨著國家宏觀政策調(diào)控及二套房貸收緊，銀行對于房地產(chǎn)企業(yè)的貸款趨于謹慎，個人按揭貸款也面臨著下降的趨勢。中國證券報記者從中國建設(shè)銀行內(nèi)部人士處獲悉，在今年年初，總行給各地分行下發(fā)的文件中就明確要求“對地王項目不得予以支持”。

　　“2010年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的國內(nèi)貸款將逐步收緊。”聯(lián)合證券分析師魚晉華指出，如果按照市場普遍預(yù)期的2010年信貸投放額7.5萬億元估算，今年房企國內(nèi)貸款將在8900億元左右。再加上“國11條”里提出嚴禁對不符合信貸政策規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或開發(fā)項目發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款，預(yù)計全年房企國內(nèi)貸款將同比下降25%左右。

　　中銀國際研究員田世欣表示，如果未來寬松貨幣政策逐步退出，加息周期早于預(yù)期，對房地產(chǎn)行業(yè)的供需將產(chǎn)生較大的打擊。再加上A股再融資放緩、銀行業(yè)開發(fā)貸款也有結(jié)構(gòu)性收緊的趨勢，開發(fā)商大規(guī)模出現(xiàn)資金鏈風(fēng)險的情形可能再現(xiàn)。

　　助推房價三級跳

　　地王不僅令部分開發(fā)商抑郁，更令很多普通消費者“胸悶”。地王助力之下，房價趁勢完成三級跳，離普通消費者的購買力越來越遠。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，房屋售價由“樓面價+建安成本+利潤”構(gòu)成，拿地成本低，開發(fā)商賣房價格不一定會低，但如果拿地成本高，賣房價格一定會高，高地價往往意味著高房價。

　　1月21日，中海地產(chǎn)以59.7億元的價格獲得豐臺區(qū)花鄉(xiāng)六圈A居住項目用地開發(fā)權(quán)，超出起始價195%，樓面地價高達17153元/平方米，成交總價刷新了去年12月份由大龍地產(chǎn)創(chuàng)下的50.5億元的總價紀錄，成為北京新地王；另外一塊豐臺區(qū)花鄉(xiāng)六圈B居住項目用地同樣被中海以7.2億元拿下，樓面價15229元/平方米。17153元/平米的樓面價已經(jīng)達到了該區(qū)域當(dāng)前在售項目的價格。

　　據(jù)北京中原三級市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前花鄉(xiāng)區(qū)域的二手房均價為17500元/平方米，該價格比2009年初的10760元/平方米上漲了62.6%，漲幅超過全市二手房均價58%的漲幅。雖然該區(qū)域?qū)⒂械罔F9號線經(jīng)過的利好，但目前該一區(qū)域別墅項目二手房均價也僅在24000元/平方米左右。

　　中原地產(chǎn)市場部張大偉認為，如果按照拍賣的規(guī)劃面積建設(shè)不改規(guī)劃的話，豐臺區(qū)六圈A居住項目用地建成后單價將超過3.5萬元/平方米，遠高于現(xiàn)在甚至是三環(huán)以內(nèi)商品房的均價。市場源頭土地炒作的氣氛依然濃郁，而一旦該信號傳導(dǎo)到買賣市場，春節(jié)后北京樓市可能繼續(xù)恢復(fù)上漲。

　　除了提高自身價格之外，“地王”客觀上已經(jīng)成為判斷區(qū)域市場房價的一個重要標(biāo)準(zhǔn)，地王的出爐往往會對周邊區(qū)域市場的房價產(chǎn)生引導(dǎo)和助推作用。

　　北京中原三級市場部預(yù)計，在地王等因素的刺激之下，花鄉(xiāng)區(qū)域的二手房市場可能在1月下旬率先回暖，二手房價格很可能率先突破2萬元，成為南四環(huán)領(lǐng)漲區(qū)域。

　　而地處廣渠路36號的“前地王”首城國際，2009年3月份開盤價為13500元/平方米，當(dāng)前銷售均價已經(jīng)達到26000元/平方米。不到一年時間高達一倍的漲幅絕對離不開周邊兩塊“前地王”的功勞：2009年5月21日，富力地產(chǎn)以10.22億元的總價、近15000元/平方米的樓面價取得廣渠門外10號地；6月30日，中化方興地產(chǎn)以40.6億元的總價、逾15000元/平方米的樓面價奪得廣渠路15號地。兩塊地王輪番拍出之后，廣渠路區(qū)域瞬間變得炙手可熱，地價推高房價的效應(yīng)也快速顯現(xiàn)。

　　政府效力待提升

　　在地王風(fēng)起云涌、開發(fā)商違約、普通消費者“望房興嘆”的背后，暴露出的問題是地方調(diào)控政策執(zhí)行力的不到位。

　　“高價地已經(jīng)綁架了政府和金融。”中國人民大學(xué)土地管理系副教授曲衛(wèi)東坦言，開發(fā)商通過銀行信貸的方式將原本屬于自身的開發(fā)風(fēng)險部分轉(zhuǎn)移到銀行身上，同時拖欠土地出讓金，使得政府、銀行和開發(fā)商的利益捆綁到一起，迫使政府降低首付款比例或者改變土地規(guī)劃。“政府不僅僅是土地市場的組織者，更要規(guī)范市場發(fā)展。土地拍賣出去并不意味著供地結(jié)束，還要看土地價格是否合理，最終能否形成有效供應(yīng)。這才是進行土地交易的目的。”

　　湘江偉業(yè)(北京)投資有限公司董事長方明理表示：“更改土地規(guī)劃、分期繳納土地款、降低首付比例等方式都是不公平的行為，應(yīng)該堅決抵制。部分房企哄抬地價，給市場傳達了不好的信息，使得區(qū)域周邊房價出現(xiàn)上漲，增加了購房人的壓力。同時，拿地房企拖欠地價款，也使企業(yè)背后的政府形象受到了損害。地王欠款，遲遲不能開工，政府的土地供應(yīng)沒有有效實現(xiàn)，是一種資源的浪費。”他認為，政府應(yīng)該加強政策的執(zhí)行力，確定供地計劃，緩和供需矛盾，對拿地不按時開發(fā)的企業(yè)應(yīng)嚴厲打擊。