“面粉比面包貴”的現(xiàn)象，正離上海樓市漸行漸遠。

　　昨日(25日)，上海拍出虎年首幅住宅用地——金山朱涇鎮(zhèn)地塊，最終成交價為1.69億元，樓板價僅為4680元/平方米。下午拍賣的楓涇鎮(zhèn)I1地塊，價格更低，樓板價僅為3912元/平方米。佑威樓市通系統(tǒng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上述兩幅地塊，均屬去年9月以來為數(shù)不多的低樓板價地塊。

　　方方地產(chǎn)咨詢機構(gòu)地產(chǎn)咨詢部負責(zé)人認為，拍賣的兩幅地塊，建成后按目前價格賣，開發(fā)商也有贏利空間。這和去年9月以后，很多地塊成交價格高于周邊在售樓盤的現(xiàn)象已非同日而語。

　　低樓板價確保企業(yè)盈利

　　據(jù)佑威樓市通提供的資料顯示，去年至今成交的數(shù)百幅地塊中，只有30余幅的樓板價低于5000元/平方米。昨日成交的兩幅地塊，便是其中之一。

　　資料顯示，朱涇鎮(zhèn)地塊周邊擁有多條鐵路、高速公路的快捷交通干線以及規(guī)劃中的軌交22號線，有一定的區(qū)位優(yōu)勢。周邊在售樓盤，目前公寓單價為8600元/平方米，別墅單價12000元/平方米。

　　方方地產(chǎn)咨詢機構(gòu)地產(chǎn)咨詢部經(jīng)理趙豫川說，以4680元/平方米的樓板價，再加上項目的稅費和建安成本，總成本和目前售價接近，但依然能給開發(fā)商帶來贏利空間。即使建成后，按照現(xiàn)在的價格賣，開發(fā)商也是賺的。

　　根據(jù)朱涇鎮(zhèn)地塊的出讓文件，項目的A地塊容積率為1.58，可以建成公寓加聯(lián)排或疊加別墅，D地塊容積率更只有0.77，可以開發(fā)成價值更高的聯(lián)體和獨棟、雙拼別墅并存的混合小區(qū)。按目前區(qū)域別墅12000元/平方米的售價，該項目顯然能給開發(fā)商帶來不菲收益。

　　和朱涇鎮(zhèn)地塊的情況相似，楓涇鎮(zhèn)I1地塊(南塊)的容積率也只有1.0，同樣可以開發(fā)成低密度的別墅、花園洋房等高售價的產(chǎn)品，由于3912元/平方米的樓板價，上述項目有機會獲得較可觀的利潤率。

　　土地市場漸冷卻

　　以較低價格成交的地塊不斷增多，被認為是近期連續(xù)出臺的宏觀調(diào)控政策導(dǎo)致的。

　　上海市銀監(jiān)局不久前出臺政策指出，對調(diào)查發(fā)現(xiàn)和經(jīng)相關(guān)部門查實的存在囤地、捂房行為的開發(fā)企業(yè)，不得對其發(fā)放新增貸款，已有貸款要迅速采取保全措施。

　　春節(jié)前夕，銀監(jiān)會下發(fā)《關(guān)于加強信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問題的通知》，再次收緊房地產(chǎn)信托。《通知》明確指出，信托公司不得以信托資金發(fā)放土地儲備貸款。本報昨日(25日)也報道，今年國土部將可能出臺相關(guān)細則，對房地產(chǎn)企業(yè)非法取得土地、囤地、不按時開發(fā)等各種土地違法行為進行認定，從而作為“兩會”審核房企土地抵押貸款、土地資產(chǎn)融資的重要依據(jù)。

　　趙豫川說，這些宏觀調(diào)控政策影響了開發(fā)商的心理預(yù)期，讓他們不再盲目出手拿地，使得地價逐漸趨于合理。

　　事實上，昨日開發(fā)商的報價差距不大。參與朱涇鎮(zhèn)地塊競拍的某開發(fā)商說，開發(fā)商在競拍時咬得較緊，自己僅是以微弱劣勢惜敗。(楊羚強）