今天上午，中國(guó)社科院發(fā)布《中國(guó)房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)(2010)》。

　　藍(lán)皮書(shū)指出，2010年北京市土地市場(chǎng)將呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展，地價(jià)在平穩(wěn)中實(shí)現(xiàn)先揚(yáng)后抑的態(tài)勢(shì)。

　　對(duì)于二手房市場(chǎng)，藍(lán)皮書(shū)預(yù)計(jì)，京城二手房交易活躍度今年將有所降低，成交量低于2009年。

　　藍(lán)皮書(shū)預(yù)測(cè)，二手房未來(lái)大降價(jià)的可能性不大，價(jià)格仍將在高位徘徊。隨著央行加息預(yù)期的上升，樓市交易量有望反彈。

　　關(guān)鍵詞·二手房

　　二手房?jī)r(jià)格仍將高位徘徊

　　藍(lán)皮書(shū)指出，北京二手房市場(chǎng)在經(jīng)歷2008年低迷的調(diào)整后，在一系列刺激政策的助推下，2009年出現(xiàn)回暖、小陽(yáng)春、井噴、量?jī)r(jià)高位盤(pán)整的交易火爆場(chǎng)面。

　　藍(lán)皮書(shū)闡釋?zhuān)�北京消費(fèi)者的購(gòu)房心態(tài)從“跟風(fēng)”到“恐慌”。上半年主要從創(chuàng)造寬松購(gòu)房環(huán)境入手，刺激購(gòu)房需求，促使房市快速發(fā)展來(lái)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。下半年的政策走向略有調(diào)整。

　　針對(duì)上半年二手房的井噴、爆發(fā)成交，下半年為加強(qiáng)金融風(fēng)險(xiǎn)管理，房貸政策有所趨緊，抑制二套房等投資性需求。

　　藍(lán)皮書(shū)大膽預(yù)測(cè)，2010年政策仍以支持自住和改善型購(gòu)房發(fā)展為主，但對(duì)投資和投機(jī)需求政策會(huì)有所趨緊。預(yù)計(jì)2010年價(jià)格仍然會(huì)高位運(yùn)行，交易活躍度有所降低，成交量低于2009年。

　　藍(lán)皮書(shū)預(yù)計(jì)，二手房?jī)r(jià)格方面，2009年開(kāi)發(fā)商資金充裕，樓盤(pán)價(jià)格堅(jiān)挺，使未來(lái)降價(jià)可能性不大。一、二手房的聯(lián)動(dòng)性促使二手房?jī)r(jià)格上漲。另外，2010年新建住宅量不足及位置偏遠(yuǎn)，促使二手房?jī)r(jià)格仍將在高位徘徊。

　　專(zhuān)家說(shuō)法

　　二手房?jī)r(jià)不會(huì)“高臺(tái)跳水”

　　針對(duì)社科院藍(lán)皮書(shū)關(guān)于二手房房?jī)r(jià)的預(yù)測(cè)，接受本報(bào)采訪的專(zhuān)家組較為認(rèn)同。

　　專(zhuān)家組指出，供需矛盾仍是當(dāng)前二手房不會(huì)大幅下降的主要原因。

　　據(jù)介紹，二手房的位置大多相對(duì)較優(yōu)越，接近市中心城區(qū)，屬于不可再生的稀缺資源。地理位置帶來(lái)的實(shí)用功能凸顯，因此也不會(huì)大幅降價(jià)。

　　專(zhuān)家組分析，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，這一政策的出臺(tái)，使50%左右的商品房被劃入營(yíng)業(yè)稅征收范圍。而營(yíng)業(yè)稅是二手房交易中比重最大的稅費(fèi)，對(duì)消費(fèi)者心理影響較大。

　　因此，專(zhuān)家組預(yù)計(jì)，在2010年的二手房交易中，5年內(nèi)的商品房交易量將有所回落。

　　專(zhuān)家組指出，改善交通對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的促進(jìn)作用很大，這為未來(lái)房產(chǎn)郊區(qū)化發(fā)展打下良好基礎(chǔ)。雖然不會(huì)對(duì)市區(qū)房?jī)r(jià)造成實(shí)質(zhì)性的沖擊，但沿線(xiàn)周邊的二手樓市也將隨著地鐵線(xiàn)路而逐漸升級(jí)。

　　加息預(yù)期將為二手房助燃

　　專(zhuān)家組表示，近日風(fēng)傳的央行在二季度加息，可謂是目前低迷的二手房市場(chǎng)一個(gè)最直接有效的助燃劑。

　　專(zhuān)家組分析，央行調(diào)息除了能有效抑制通脹，還可看作是人民幣即將升值的風(fēng)向標(biāo)。人民幣升值必將引入大量熱錢(qián)跟進(jìn)，而樓市和股市將是最直接的兩個(gè)突破口。

　　專(zhuān)家組表示，調(diào)控政策打壓樓市，而追漲的熱錢(qián)又在反復(fù)托起樓市，這種作用力和反作用力可在一定程度上消納新政的打壓力度，使樓市不會(huì)遭遇“釜底抽薪”般的致命打擊。

　　專(zhuān)家組表示，二季度央行如果真的加息，那將是樓市反彈的一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)，在入市新盤(pán)有限的情況下，二手房?jī)r(jià)格的維穩(wěn)將成為最直接的被影響者。二手房?jī)r(jià)格不一定有明顯變化，但有境外熱錢(qián)推動(dòng)，二手房的交易量肯定會(huì)上升。

　　支持專(zhuān)家組

　　傅淼/王洪輝(藍(lán)皮書(shū)起草專(zhuān)家、房地產(chǎn)業(yè)資深人士)

　　宮萍：北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司三級(jí)市場(chǎng)部副總經(jīng)理，兼任北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)監(jiān)事

　　牛鳳瑞：中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所原所長(zhǎng)

　　于顯洋：中國(guó)人民大學(xué)教授、博士生導(dǎo)師、知名社經(jīng)學(xué)者

　　齊凡：21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)分析師

　　關(guān)鍵詞·租房

　　租賃成交量有望上漲兩成

　　藍(lán)皮書(shū)指出，2010年“以租代購(gòu)”、高校畢業(yè)生租賃、為子女教育而租房、外地求職人群租房等都將帶動(dòng)北京市租賃市場(chǎng)成交的活躍，租賃價(jià)格繼續(xù)上浮，租售比將進(jìn)一步縮小。

　　藍(lán)皮書(shū)分析， 2010年房?jī)r(jià)仍高位運(yùn)行，市場(chǎng)中部分不能承受高房?jī)r(jià)的消費(fèi)者，抑或認(rèn)為2010年房?jī)r(jià)會(huì)有所下降的消費(fèi)者，將以租代購(gòu)。

　　藍(lán)皮書(shū)預(yù)計(jì)，2010年市場(chǎng)中部分對(duì)買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)觀望的消費(fèi)者將轉(zhuǎn)至租賃市場(chǎng)，從而引起租賃需求量增長(zhǎng)，促進(jìn)成交量上漲。

　　此外，高校畢業(yè)生租賃、為子女教育而租房、外地求職人群租房等都將帶動(dòng)北京市租賃市場(chǎng)成交的活躍。預(yù)計(jì)2010年北京市租賃成交量將有10%～20%的上漲。

　　專(zhuān)家說(shuō)法

　　軌道交通刺激租房漲價(jià)

　　專(zhuān)家組指出，2009年買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)交易火爆，但租賃市場(chǎng)表現(xiàn)平平，租金變動(dòng)幅度不大。因此，2010年房?jī)r(jià)仍將在高位運(yùn)行，抑制部分購(gòu)房需求，與租賃市場(chǎng)形成聯(lián)動(dòng)，促進(jìn)租賃需求增加。

　　另外，北京每年新增30萬(wàn)人口，具有強(qiáng)勁的租賃需求，這為租賃市場(chǎng)持續(xù)活躍奠定了基礎(chǔ)，力挺租價(jià)穩(wěn)步上漲。

　　再者，軌道交通網(wǎng)絡(luò)的完善也將給北京的房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)帶來(lái)升溫的氣象。

　　地鐵的開(kāi)通在帶動(dòng)沿線(xiàn)房?jī)r(jià)上漲的同時(shí)，也將促進(jìn)周邊生活配套的逐漸完善，交通優(yōu)勢(shì)的提升也將帶動(dòng)周邊區(qū)域的租賃市場(chǎng)。

　　專(zhuān)家組說(shuō)，一般來(lái)講，一條地鐵線(xiàn)路的開(kāi)通，在促進(jìn)沿線(xiàn)租賃市場(chǎng)升溫的同時(shí)，一套房的租金價(jià)格平均會(huì)有300～500元/月不等的上漲。

　　此外，地鐵4號(hào)線(xiàn)開(kāi)通后，縮短了海淀區(qū)和南城的通勤時(shí)間，也吸引了部分在中關(guān)村、金融街等商圈工作的人群到南城租金較低的區(qū)域租房。專(zhuān)家組表示，需求的增加，將帶動(dòng)南部區(qū)域租賃市場(chǎng)成交活躍，租金也會(huì)持續(xù)攀升。

　　關(guān)鍵詞·土地

　　地價(jià)平穩(wěn) 先揚(yáng)后抑

　　藍(lán)皮書(shū)指出，2009年在國(guó)家及市政府一系列刺激供需政策的引導(dǎo)下，北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)走出2008年的調(diào)整狀態(tài)，迅速回暖。

　　藍(lán)皮書(shū)指出，北京市的土地市場(chǎng)供應(yīng)及需求也同步呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)，成交規(guī)模大幅提升，地價(jià)節(jié)節(jié)攀升。土地市場(chǎng)的高溢價(jià)與商品房市場(chǎng)的售價(jià)飛漲呈現(xiàn)互相推動(dòng)的螺旋式上漲。

　　鑒于2009年末國(guó)家及市政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策逐步轉(zhuǎn)向，政策環(huán)境趨緊，尤其是加大了對(duì)規(guī)范土地市場(chǎng)供應(yīng)、出讓方式和閑置用地查處等方面的政策要求。藍(lán)皮書(shū)預(yù)測(cè)，2010年北京市土地市場(chǎng)將呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展。

　　藍(lán)皮書(shū)表示，地價(jià)在平穩(wěn)中實(shí)現(xiàn)先揚(yáng)后抑態(tài)勢(shì)。

　　專(zhuān)家說(shuō)法

　　政策“調(diào)控”開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)期

　　目前宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好，全球經(jīng)濟(jì)大環(huán)境也呈現(xiàn)復(fù)蘇。房地產(chǎn)市場(chǎng)在適度寬松的貨幣政策導(dǎo)向下，憑借充足的資金來(lái)源，伴隨商品房市場(chǎng)供需尚不平衡的現(xiàn)狀，以及高通貨膨脹預(yù)期的壓力，都將使土地高需求的狀態(tài)延續(xù)。

　　接受采訪的專(zhuān)家組分析，這是地價(jià)穩(wěn)中略升的主要因素。

　　專(zhuān)家組同時(shí)強(qiáng)調(diào)，調(diào)控政策轉(zhuǎn)向?qū)ν恋厥袌?chǎng)將產(chǎn)生抑制性影響。國(guó)家及北京市政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有多項(xiàng)刺激性推動(dòng)政策，但已于2009年末陸續(xù)退市，近期房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺(tái)并逐步適度轉(zhuǎn)向。

　　專(zhuān)家組表示，這一系列調(diào)控政策的密集出臺(tái)，對(duì)改變房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和消費(fèi)者預(yù)期將產(chǎn)生一定的作用。同時(shí)央企資金的撤出，也可能會(huì)間接弱化土地市場(chǎng)的高溢價(jià)狀態(tài)。

　　因此，綜合以上幾項(xiàng)因素考慮，2010年北京土地公開(kāi)交易市場(chǎng)的價(jià)格走勢(shì)將呈現(xiàn)平穩(wěn)的先揚(yáng)后抑態(tài)勢(shì)。(記者 底東娜 曾佑忠 王永生 張東妮)