5月17日,樓市新政“國(guó)十條”滿月。僅僅一天之后,北京土地儲(chǔ)備整理中心對(duì)外公布,北京建工以14億余元的總價(jià)中標(biāo)房山區(qū)房山線長(zhǎng)陽(yáng)站8號(hào)地,折合樓面價(jià)達(dá)到7500元/平方米,成為房山地區(qū)第二高價(jià)地,房屋建成后預(yù)計(jì)售價(jià)將達(dá)15000元/平方米。

　　這是實(shí)行新政后北京首批完成的土地交易,其拿地價(jià)格讓北京建工問鼎房山新“地王”。

　　無(wú)獨(dú)有偶,杭州也在18日完成新政之后的首次土地出讓,轉(zhuǎn)讓價(jià)格依然高聳。力度空前的樓市政策,并未抑制地產(chǎn)企業(yè)的拿地沖動(dòng),顯然,調(diào)控仍需“緊箍咒”。

　　北京:央企問鼎房山新地王 杭州:新地王折合樓面價(jià)13796元

　　18日,北京市土地整理儲(chǔ)備中心的拍賣大廳內(nèi),人頭攢動(dòng)。金融街控股、萬(wàn)科中糧、北京建工、中鐵、首開等企業(yè)均“應(yīng)戰(zhàn)”拿地。

　　房山區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)起步區(qū)3號(hào)地南側(cè)居住地最低報(bào)價(jià)9.8485億元、房山區(qū)房山線長(zhǎng)陽(yáng)站8號(hào)地西側(cè)地最低報(bào)價(jià)8.1億元,樓面價(jià)分別折合為5268元/平方米和5126元/平方米。除去去年萬(wàn)科在房山拿下的幾塊高價(jià)地之外,北京建工摘掉房山“新地王”桂冠。

　　據(jù)北京市土地中心相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹,今年3月20日,市國(guó)土局宣布,暫停熱點(diǎn)地區(qū)高價(jià)土地交易,并改進(jìn)土地交易方式,不只是以“價(jià)高者得”。在一塊土地交易前,相關(guān)部門將委托專家和評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行綜合評(píng)估,確定一個(gè)地價(jià)的合理區(qū)間。如果土地競(jìng)價(jià)超過了這一區(qū)間,仍然還有開發(fā)商要加價(jià),就不再是“價(jià)高者得”,而是綜合評(píng)定競(jìng)標(biāo)開發(fā)商的資質(zhì)、建設(shè)規(guī)劃,配建保障房等內(nèi)容,來(lái)確定最終競(jìng)得者。

　　在另一個(gè)熱點(diǎn)城市杭州,舉行了自“4·14新政”后的首場(chǎng)土地出讓,浙江萬(wàn)廈房地產(chǎn)有限公司以7.06億元競(jìng)得西湖區(qū)的蔣村新區(qū)A-05地塊,折合樓面價(jià)13796元/平方米。盡管拿地價(jià)格相對(duì)新政之前有所下降,但是業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,考慮到其他的因素,浙江萬(wàn)廈實(shí)乃“隱形地王”。

　　地方拍地“底價(jià)高”地產(chǎn)企業(yè)“不差錢”

　　對(duì)于北京房山的新地王,中國(guó)社科院研究員曹建海稱,“底價(jià)和銷售限價(jià)定得高,顯得地方政府在調(diào)控房?jī)r(jià)上沒有誠(chéng)意,其并不希望看到房?jī)r(jià)下降,還想多賣土地。在寬松的貨幣政策下,寧可犧牲企業(yè)的利益�！�

　　除了曹建海提到的地方政府“沒有誠(chéng)意”,更現(xiàn)實(shí)的原因恐怕是,目前敢于在行業(yè)中逆流拿地的地產(chǎn)企業(yè)大多“財(cái)大氣粗”。SOHO中國(guó)總裁潘石屹曾在本月清華大學(xué)舉辦的一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)論壇上表示,房地產(chǎn)企業(yè)的寒冬正在來(lái)臨,只有那些現(xiàn)金流充裕的企業(yè)才能安然過冬。現(xiàn)實(shí)與潘石屹的結(jié)論背道而馳,相當(dāng)多的地產(chǎn)企業(yè)并不缺錢。

　　全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)本月中旬發(fā)布的一份報(bào)告顯示,2010年1季度,本年新增房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源增長(zhǎng)61.4%,增幅比去年同期增加52個(gè)百分點(diǎn),但比上季度減少19個(gè)百分點(diǎn)。銀行信貸和銷售回款增幅仍屬較高水平。

　　而地產(chǎn)大嘴任志強(qiáng)對(duì)此評(píng)論,去年房地產(chǎn)企業(yè)共銷售4.39萬(wàn)億,扣除年底商業(yè)貸款,再按本年新增房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源增長(zhǎng)61.4%計(jì)算,投資只完成3萬(wàn)多億,企業(yè)手里還應(yīng)該有1.8萬(wàn)多億。雖然一月份銷售增幅有所下降,但資金量增加還是較多。他表示,如果房地產(chǎn)商下一步還繼續(xù)縮減投資量的話,他覺得大多數(shù)房企堅(jiān)持一年都沒有問題。

　　任志強(qiáng)說:“從上市公司來(lái)看,超過100億現(xiàn)金流的有幾十家,達(dá)到60億的可能有40家、50家。所以大企業(yè)的現(xiàn)金流,在目前這個(gè)階段應(yīng)該說沒有受到任何影響�！�

　　“國(guó)十條”無(wú)法消除土地財(cái)政弊端

　　社科院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所研究員曹建海表示,“目前的地方政府很矛盾,既要完成政府的規(guī)定動(dòng)作,但又不能丟掉土地財(cái)政的依賴�！�

　　南開大學(xué)房地產(chǎn)金融研究中心徐保滿主任近日在北京的一個(gè)房地產(chǎn)論壇上表示,中央政策的主旨是要抑制房?jī)r(jià)過快過高的增長(zhǎng),中央忽視了地價(jià)形成的源頭問題,房?jī)r(jià)形成很大程度上是在地價(jià)上,地價(jià)的形成還有一個(gè)源頭問題,政府出讓土地價(jià)格的問題。政府轉(zhuǎn)讓土地之前,三通一平的工作一般會(huì)賦予某一個(gè)國(guó)有開發(fā)企業(yè),讓其來(lái)做土地平整,政府則令其在這個(gè)土地整理成本上加20%,或者是百分之多少,形成土地出讓的底價(jià)。

　　顯然,土地財(cái)政的種種弊端,并不可能通過“國(guó)十條”完全消除。而在廣州和上海兩地出現(xiàn)的“勾地”模式,正是在這一大背景下出臺(tái)的。4月23日,上海一次性公開了105幅地塊的推出計(jì)劃,涉及539萬(wàn)平方米的商業(yè)、住宅用地,創(chuàng)下了上海土地出讓史上之最。5月11日,廣州也將全年500萬(wàn)平方米的居住用地供地計(jì)劃,一次性全盤托出。兩地政府均表示,將執(zhí)行“勾地”制。

　　所謂“勾地”,是指土地在正式掛牌出讓前,買方向政府表明購(gòu)買意向,并承諾其愿意支付的土地價(jià)格,借以避免土地流拍。

　　駐京記者胡劍龍