新政促房企"優(yōu)勝劣汰" 上海上半年地價居高不下

　　伴隨6月23日“青浦工業(yè)園區(qū)島區(qū)西側地塊”成功出讓，2010年上半年居住用地市場宣告結束。該地塊吸引了包括仁恒、富力在內的10家知名房企參與競投，最終由旭輝集團股份有限公司以7.2588億奪得，地價屬于適中。就此，有房地產業(yè)內人士日前綜合申城上半年的土地成交態(tài)勢向記者表示，在全國范圍內土地市場略顯冷淡的背景下，土地市場降溫潮是否蔓延到了上海仍無確鑿依據。

　　新政促房企“優(yōu)勝劣汰”

　　上半年土地購置單位中，萬科、招商、龍湖等品牌房企背影頻頻閃現(xiàn)。 1月寶華地產、保利地產各獲嘉定地塊，緊跟其后古北集團、嘉華投資又各得青浦地塊；2月仁恒、萬科、綠地也連連出手，數天內，萬科拿下新場旅游綜合區(qū)、青浦重固鎮(zhèn)兩副地塊；綠地取得金山衛(wèi)鎮(zhèn)學府路地塊；仁恒也取得徐涇鎮(zhèn)徐盈路東側B4-01地塊。 5月保利再次出手連獲閔行浦江新城2幅地塊，榮登品牌房企拿地之首。

　　一些非本行但不乏實力的投資機構繼續(xù)進入上海土地市場。盡管上半年政策頻頻發(fā)布，但多數房地產企業(yè)仍信心滿滿，外行投資機構隨之起舞，此輪出臺的土地新政更多是促使目前房地產企業(yè)“優(yōu)勝劣汰”，對于平抑土地價格、土地需求的作用并不明顯。

　　地價維持居高不下

　　上半年上海居住類用地溢價受單幅地塊成交影響呈現(xiàn)起伏跳躍發(fā)展軌跡，雖然部分地價占周邊房價的比重有所下降，但大部分地價仍居高不下，溢價高位徘徊，據上海中原研究咨詢部數據顯示，2010年1-6月居住用地平均溢價91%，半年中有3個月高于平均線以上，雖然低于2009年整體溢價率12個百分點，但與去年同期相比仍上升61.5%。

　　上海中原研究咨詢部認為，有三大原因造成地價難現(xiàn)回落：

　　其一購地資金充裕，2009年在政府積極采取救市措施下，全國各地房地產交易量迅速反彈，以上海為例，2009年全年實現(xiàn)商品住宅 (剔除配套)成交總金額3047.49億元，比同期上漲133.78%，比2007年成交高峰時期上漲35.23%。

　　其二，拿地熱情慣性延續(xù)，2008年房企購地意愿下降以至于土地儲備相對不足，從2009年下半年開始伴隨交易觸底回暖，再次燃起房企拿地熱情。

　　其三，政府與房企預期分歧，經歷了多輪宏觀調控，房價依然我行我素上揚，甚至于在金融危機影響下的09年房價再次戲劇化上漲，造成房企對政府宏觀調控預期漸麻木，由于市場大多預期此輪房價調整是短期行為，致使房企對土地需求度不減。

　　土地市場不乏抄底

　　根據今年計劃及實際出讓情況，上半年商業(yè)型住宅類型用地及配套用地都不到計劃一半。 4月23日，土地預申請公告一次性推出105幅地塊，共計土地出讓面積539萬平方米，建筑面積約842.2萬平方米。其中居住性質或包含居住性質用地出讓面積約219.32萬平方米，建筑面積271.34萬平方米，下半年住宅用地供應充足。地價隨整體房價下調呈現(xiàn)小幅回落態(tài)勢，上半年住宅交易量低迷格局已形成。

　　分析人士認為，目前，房價已步入下降通道，預計第三季度進入傳統(tǒng)市場淡季，房企資金鏈面臨趨緊，前期拿地過多或土地儲備充裕品牌房企拿地熱情放緩，不過市場仍不乏等待抄底非主流房企亦或投資集團，優(yōu)質地塊高價成交情況仍無法避免。

　　記者 楊冬 報道