從房地產(chǎn)開發(fā)商到物業(yè)管理者只有一步之遙。

　　近日，北京建外SOHO的停電門事件將地產(chǎn)名人潘石屹卷入其中。此次停電門事件中，潘石屹的角色可謂不同尋常，因?yàn)樗�既是建外SOHO的開發(fā)商，又是住在SOHO的一名普通業(yè)主，而現(xiàn)在，他更意欲獨(dú)攬建外SOHO的物業(yè)管理。

　　事實(shí)證明，所謂停電停暖都不存在。一時(shí)間各種質(zhì)疑紛至沓來，有人認(rèn)為停電門是潘石屹為了接手SOHO物業(yè)故意炒作，也有人認(rèn)為是SOHO物業(yè)公司不負(fù)責(zé)任。

　　就此，《證券日報(bào)》記者進(jìn)行了詳盡調(diào)查。

　　物業(yè)公司反對潘石屹搞物業(yè)

　　建外SOHO是北京高檔住宅商用小區(qū)，但就是這樣一個(gè)小區(qū)也因物業(yè)問題鬧的“雞犬不寧”。2008年第四季度，建外SOHO東區(qū)物業(yè)管理公司賽特物業(yè)宣布對旗下幾個(gè)項(xiàng)目部同時(shí)進(jìn)行內(nèi)部審計(jì)。2008年10月，建外SOHO東區(qū)業(yè)委會主任以1700萬元物業(yè)費(fèi)去向不明為由，通知前任賽特物業(yè)公司“終止合同”，同時(shí)委托賓至物業(yè)進(jìn)行臨時(shí)托管。

　　但新物業(yè)的上任反而將矛盾進(jìn)一步激化，因?yàn)闃I(yè)主們發(fā)現(xiàn)這是一家只有三級暫定資質(zhì)的企業(yè)，沒有管理建外SOHO這樣大型社區(qū)的資格，而這個(gè)三級暫定資質(zhì)也已經(jīng)于今年9月份過期。

　　并且，業(yè)主們中間也產(chǎn)生了分歧，因此，建外SOHO出現(xiàn)了兩支物業(yè)駐扎的情況。而業(yè)主們也搞不清楚究竟該向誰交物業(yè)費(fèi)了。據(jù)賓至物業(yè)的保安人員稱，現(xiàn)在小區(qū)內(nèi)賽特物業(yè)的保安估計(jì)有50人左右，主要任務(wù)就是阻止業(yè)主到賓至物業(yè)繳納物業(yè)費(fèi)。而此次停電門事件將物業(yè)混亂的情況更加真實(shí)的暴露出來。

　　對于賓至物業(yè)資質(zhì)是否已經(jīng)過期的問題，賓至物業(yè)總裁范希俊昨日對《證券日報(bào)》記者稱，“公司資質(zhì)在今年9月份確已到期，不過已經(jīng)重新申請，只等待批復(fù)，只是例行程序，并不麻煩。另外賓至物業(yè)公司有朝陽區(qū)政府的臨時(shí)托管文件，具備經(jīng)營資質(zhì)�！�

　　“我認(rèn)為開發(fā)商并不是自己標(biāo)榜的那樣做公益，背后都是有目的的�！狈断？�堅(jiān)稱。對于近日，潘石屹繞開物業(yè)在小區(qū)內(nèi)另開賬戶收取物業(yè)費(fèi)，范�？”硎�，“現(xiàn)在私自建一個(gè)賬戶，明兒再另開一個(gè)賬戶，都去繳費(fèi)，這不更加亂了嗎？并且從法律上來說也是不對的�！�

　　認(rèn)為開發(fā)商比物業(yè)公司更奸滑

　　2008年10月23日，作為開發(fā)商又是業(yè)主的潘石屹向全體東區(qū)業(yè)主發(fā)出第一封信，希望業(yè)主們關(guān)注小區(qū)管理，行使業(yè)主權(quán)利，建設(shè)和諧家園。

　　一名建外SOHO的業(yè)主在業(yè)主論壇上對此事發(fā)表了自己的看法：“目前，賽特物業(yè)已基本喪失了對局面的控制能力，賓至物業(yè)多少有點(diǎn)底氣不足，原業(yè)委會已沒有了發(fā)言權(quán)，維權(quán)小組折騰了半天，除了阻止第二屆業(yè)委會的選舉之外，沒有任何實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，建外街道的態(tài)度很明確也很正確，這是業(yè)主自己的事情，還沒有到實(shí)施緊急狀態(tài)的地步，政府部門不會輕易出手。而開發(fā)商因?yàn)榍捌跊]有過深的介入各方矛盾，有一定的號召力，作為一個(gè)法人機(jī)構(gòu)，擁有較強(qiáng)的組織能力和行動能力，是目前最適合登高一呼的角色�！�

　　不久前，潘石屹曾表示，準(zhǔn)備開始做物業(yè)公司。對此，賓至物業(yè)一位負(fù)責(zé)人向《證券日報(bào)》表示，項(xiàng)目上的一些問題，甚至是業(yè)主跟開發(fā)商之前的權(quán)益，一般情況下物業(yè)公司往往是比較清楚的，開發(fā)商想做物業(yè)公司，有可能是想規(guī)避項(xiàng)目中出現(xiàn)的問題和風(fēng)險(xiǎn)，或者屬于業(yè)主的公攤面積，開發(fā)商從中賺取利益。

　　對此，潘石屹回應(yīng)，表示建外SOHO東區(qū)雖然拖欠了兩年的供暖費(fèi)和500多萬元的電費(fèi)，已經(jīng)發(fā)生了多起供電部門拉閘和物業(yè)保安的沖突事件，但電保住了，熱力部門也沒有停止供暖，造成小區(qū)停電、停暖是建外SOHO的內(nèi)部原因，有設(shè)備老化、缺乏維護(hù)的原因，也有人為故意的原因。

　　范�？≌J(rèn)為：“建外SOHO投資性住戶很多，甚至占到95%。而作為名人的潘總卻自己帶頭不交物業(yè)費(fèi)，并且利用輿論發(fā)布對物業(yè)負(fù)面的消息。我覺得他作為開發(fā)商，他也賺了，他應(yīng)該對業(yè)主有所回報(bào)才對�！�

　　那么，物業(yè)方面該不該對業(yè)主有所回報(bào)呢，物業(yè)究竟應(yīng)該充當(dāng)什么角色？

　　物業(yè)管理法何時(shí)出臺？

　　北京市威廷律師事務(wù)所的畢文強(qiáng)律師表示：“簡單的講，我們的物業(yè)費(fèi)，我們的住宅專項(xiàng)維修資金，我們的地上公共車位的經(jīng)營，以及我們電梯廣告，以及戶外燈箱廣告，都有可能產(chǎn)生巨大收益，這也是為什么物業(yè)公司在各個(gè)小區(qū)爭奪市場的原因�！�

　　而據(jù)賽特物業(yè)介紹說，在管理建外SOHO這個(gè)小區(qū)過去五年多的時(shí)間里，有近三億元的物業(yè)費(fèi)收入，另外，每年的地面停車費(fèi)有二百多萬，外來承租場地的費(fèi)用、廣告費(fèi)也是收入不是一筆小的數(shù)目。

　　“我們物業(yè)費(fèi)的去向都是公開的，你可以去小區(qū)查，都是貼在那兒的。剛進(jìn)來時(shí)，我們還幫賽特物業(yè)償還了200多萬元的債務(wù)，現(xiàn)在我們物業(yè)的支出節(jié)約了很多。并且，有3000多萬元的物業(yè)費(fèi)是賽特物業(yè)當(dāng)時(shí)沒收上來的�！狈断？∮行�無奈地對《證券日報(bào)》記者表示。

　　對于建外SOHO收取的龐大的物業(yè)費(fèi)，范�？『敛恢M言，他表示每年這筆錢會有幾千萬元之多。

　　據(jù)了解，目前物業(yè)管理方面可以依據(jù)的只有一部國務(wù)院修改的自2007年10月1日起實(shí)施的《新物業(yè)管理?xiàng)l例》。甘肅法成律師事務(wù)所主任、省人大法工委立法顧問王亦農(nóng)談到，新的《條例》最引人注目的變化大大提高了業(yè)主在決定小區(qū)事務(wù)中的自主性。房地產(chǎn)業(yè)主要是近十年間興盛起來的，相關(guān)立法未盡完善，物業(yè)公司和業(yè)主的關(guān)系并不融洽。很多物業(yè)公司由開發(fā)商指定，并非業(yè)主自行選擇，關(guān)于服務(wù)項(xiàng)目的約定、各自權(quán)利義務(wù)的劃分并沒有經(jīng)過談判的過程，為雙方的關(guān)系留下了很多隱患。當(dāng)業(yè)主和物業(yè)發(fā)生矛盾時(shí)，在組織和信息上都占有優(yōu)勢的物業(yè)公司，以行使管理權(quán)為名，使業(yè)主們吃盡苦頭。

　　改革方向是股東化還是公益化？

　　中國政法大學(xué)一位教授就此呼吁：“希望全國人大盡早出臺物業(yè)管理法，保戶業(yè)務(wù)權(quán)益，并規(guī)定物業(yè)公司由業(yè)主自選，所有帳目必需公開，廣告收入和車位收入歸所有業(yè)務(wù)分享”。

　　“也就是說，物業(yè)公司只能收取領(lǐng)取該市人均收入的薪酬，在拋除運(yùn)營費(fèi)用后將利潤返回給業(yè)主”。中國政法大學(xué)這位教授強(qiáng)調(diào)。

　　中央財(cái)大一位老師也建言：“物業(yè)公司應(yīng)該和村委會居委會等組織一樣，可以考慮由業(yè)主自發(fā)組織該小區(qū)的物業(yè)公司，所有業(yè)主以物業(yè)費(fèi)入股成為股東，給物業(yè)人員支付打工工資就行�！�

　　但建外SOHO一位業(yè)主在接受《證券日報(bào)》采訪時(shí)，認(rèn)為國家應(yīng)該對民用住宅進(jìn)行公益管理，由專門的國有公司對各住宅小區(qū)提供服務(wù)，就象十多前年的各城市一樣，效果也還不錯(cuò)，并舉例說象北京這種城市業(yè)主繳納0.3-0.5元/平米物業(yè)費(fèi)就行，供暖由市政統(tǒng)一收費(fèi)進(jìn)行。