隨著大連樓市的回暖，目前二手房市場(chǎng)非常活躍。在二手房交易過(guò)程中，“買賣不成，反惹官司”的情況是令買賣雙方最頭痛的事情，然而現(xiàn)實(shí)中二手房本身在交易過(guò)程中存在的復(fù)雜性也使糾紛不斷增加。為了減少二手房交易糾紛，本報(bào)特邀請(qǐng)遼寧槐城律師事務(wù)所的劉甲明、丁達(dá)鵬律師針對(duì)一些真實(shí)的典型案例作出相應(yīng)的法律解析與風(fēng)險(xiǎn)提示。

    房?jī)r(jià)上漲，賣家想毀約

　　[典型案例]

　　2009年8月初，王先生通過(guò)中介公司欲將一個(gè)53平方米房屋賣掉。8月下旬，李先生看中該房，當(dāng)即繳納定金2萬(wàn)元。隨后三方簽了房屋居間買賣合同，并辦理了房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記手續(xù)等。但因房?jī)r(jià)快速上漲，該房屋漲了近10萬(wàn)元。在房屋交付之前，王先生產(chǎn)生毀約念頭，讓其愛(ài)人找到中介，表示王先生未取得其同意而擅自將夫妻共有房屋賣掉，故合同無(wú)效。李先生則堅(jiān)持要求履行合同，為此，雙方鬧上了法院。

　　[法律分析]

　　若無(wú)特別約定，盡管夫妻關(guān)系存續(xù)期間取得的房屋登記在一方名下，但該房屋仍為夫妻共有財(cái)產(chǎn)，一方進(jìn)行處分時(shí)，應(yīng)取得另一方同意，否則，一般應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。但《物權(quán)法》規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度，即若買房人在購(gòu)買該房屋時(shí)是善意的，且支付了合理價(jià)錢，并已完成房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記的，則應(yīng)保護(hù)善意買房人的權(quán)益。本案中，李先生已滿足了不動(dòng)產(chǎn)善意取得的三個(gè)基本條件。

　　[律師提示]

　　為防范惡意違約行為，律師建議當(dāng)事人在合同中加大對(duì)單方毀約的懲罰力度。

　　虛構(gòu)時(shí)間，誤導(dǎo)購(gòu)買人

　　[典型案例]

　　張女士到中介詢問(wèn)要購(gòu)買某一地段的房屋，后來(lái)中介公司告訴張女士，該地段屬繁華區(qū)域，房屋價(jià)格上升很快，好不容易找到了一個(gè)房屋，要其迅速攜帶5萬(wàn)元定金來(lái)看房。看完房后，張女士對(duì)該房屋很滿意，但還在猶豫是否馬上就買。

　　中介公司忙解釋說(shuō)，現(xiàn)該房屋辦理產(chǎn)權(quán)才1年多，一定要在2009年12月31日之前辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，否則，張女士若購(gòu)買晚了，還要多交5.5%營(yíng)業(yè)稅，即要多交6萬(wàn)多元的費(fèi)用。于是張女士忙與賣方以110余萬(wàn)元成交。

　　后來(lái)，張女士發(fā)現(xiàn)出賣方房屋產(chǎn)權(quán)于2002年就取得了，根本就不用交營(yíng)業(yè)稅，加上房?jī)r(jià)過(guò)高，故張女士要求解除房屋居間買賣合同。

　　[法律分析]

　　合同是各方真實(shí)意思的表示，不應(yīng)存在意思上的瑕疵。有關(guān)合同主體應(yīng)在誠(chéng)實(shí)信用的原則下，如實(shí)告知標(biāo)的物的真實(shí)情形，以充分滿足對(duì)方的知情權(quán)，唯有如此，對(duì)方才能行使選擇權(quán)與決定權(quán)。本案中，中介公司通過(guò)虛構(gòu)事實(shí)隱瞞真相，以營(yíng)業(yè)稅免交為誘餌，使張女士作出了錯(cuò)誤的意思表示，簽了買房協(xié)議，故張女士撤銷合同的請(qǐng)求應(yīng)依法獲得支持，中介公司應(yīng)返還定金和中介費(fèi)。

　　[律師提示]

　　買房人在購(gòu)買房屋之前，務(wù)必要審核或查驗(yàn)房屋是否抵押、查封,房齡、共有人、姓名與房證權(quán)利人是否相符等情況，同時(shí)，出賣方和中介公司也要如實(shí)陳述或答復(fù)，否則，就有可能埋下?tīng)?zhēng)議的種子。

　　房子住上了，戶口還懸著

　　[典型案例]

　　田先生通過(guò)中介購(gòu)買“學(xué)區(qū)房”一套。合同約定，賣房人李先生應(yīng)在交付房屋前將戶口遷走。雙方在中介幫助下順利辦理過(guò)戶手續(xù)，但交房時(shí)李先生一家戶口沒(méi)有遷走。一等就是半年多，田先生的孩子馬上要入學(xué)了，戶口還是遷不過(guò)來(lái)。

　　[法律分析]

　　遷移戶口是房屋買賣合同中出賣方的附隨義務(wù)，一般中介公司提供的格式合同文本中都會(huì)有相關(guān)約定，即出賣方應(yīng)在房屋交付之前將戶口遷出。但鑒于戶口遷移涉及相關(guān)行政部門的審批制度，屬于行政管理范疇，若出賣人下落不明等，則買房人請(qǐng)求法院判決賣房人遷移戶口，法院是否會(huì)依法受理尚存不確定性。

　　[律師提示]

　　在簽訂合同時(shí)可約定將遷出戶口作為支付尾款的前提條件，一旦戶口未遷出，則尾款作為違約金。同時(shí)，還可約定若賣房人逾期不遷戶口并超過(guò)一定期限的，則買房人有權(quán)解除買賣合同，并追究出賣人的違約責(zé)任。

　　為避稅，低價(jià)申報(bào)惹麻煩

　　[典型案例]

　　8月份,經(jīng)中介公司介紹，劉女士相中了一套房子，單價(jià)過(guò)萬(wàn)元，該套房屋屬非普通住房，應(yīng)征收4%的稅，這意味著劉女士將多花4萬(wàn)多。中介公司為促成該筆交易，幫劉女士想了個(gè)辦法，即簽一份總房?jī)r(jià)較低的合同，以享受1.5%的稅。在核稅的時(shí)候遇到一個(gè)不開(kāi)“面”的，中介也沒(méi)了辦法。

　　[法律分析]

　　為了達(dá)到少交稅費(fèi)的目的，當(dāng)事人往往采取遞交低房?jī)r(jià)合同的方式進(jìn)行規(guī)避，即“陽(yáng)合同”是低價(jià)的，是形式上的，而“陰合同”是高價(jià)的，是各方真實(shí)意思的體現(xiàn)。根據(jù)《合同法》規(guī)定，這種“陽(yáng)合同”損害國(guó)家利益，有被認(rèn)定為無(wú)效合同的可能。

　　[律師提示]

　　為了避稅，常規(guī)的操作方式是買賣雙方簽訂“陰陽(yáng)合同”，或簽訂“主合同”和“補(bǔ)充合同”，一旦被查出，不但要補(bǔ)足應(yīng)繳稅款，而且還可能面臨罰款，故對(duì)低價(jià)合同應(yīng)慎重。