“買了房才發現關于房子的問題這么多，維權這么費周折！”這是很多消費者的心聲。數據顯示，2010年1月，僅石家莊市區商品房成交面積就達47.95萬平方米，同比增長227.3%。與此同時，房地產銷售糾紛也在日益增多。為使廣大消費者更有的放矢地保護自己的合法權益，近日，省消協及石家莊市律協房地產專業委員會聯合對消費者發布消費提示。

　　-售后包租包退不可信

　　描述：業內人士介紹，售后包租通常的形式是，消費者在簽訂購房合同的時候，開發商通常會推出一個“戰略合作伙伴”(通常是某個從未聽說過的“國外大公司”)，與消費者簽訂長達二三十年的租約，以“鐵的事實”證明項目的投資回報十分靠譜。問題在于這家“國外大公司”通常是該開發商注冊的、專門為售樓服務的公司。其實細想就會發現，因為市場情況不可預測，任何一家正常經營的公司都不會簽訂如此長期的租房合同。而且，從法律角度來說，這家公司即使隨時解約，開發商都不會因此承擔任何責任。

　　提醒：這種手段集中在公寓、寫字樓項目的銷售中，效果“靈驗”，目前在大城市已經銷聲匿跡，但又“轉戰”往縣級城市。

　　-“投資購房”風險大

　　描述：所謂投資購房，其實是開發商的一種融資方式，開發商會與投資者簽訂一個自己擬定的房屋銷售合同，以售房的名義吸引社會閑散資金，合同約定投資者每年可按一定比例獲得回報，并約定返還本金的年限，通常是三至五年。開發商會在合同中承諾，約定期限到期后，如果投資者不想收回本金而想購房，還可享受價格優惠。

　　提醒：因為有房子保底，許多投資者會認為這是“零風險”的投資行為——— 如果開發商還不了款，至少還有一套房子在自己名下。特別需要提醒投資者注意的是，風險也恰恰在于此。與正規的購房合同不同，這個合同是開發商自擬的，簽訂后也不會在房管部門做銷售備案，從制度上沒有辦法杜絕其“一房二賣”甚至“多賣”。而且往往是尚不具預售資格的項目才會采取這種“投資購房”的方式，一旦項目做不成，消費者就會落個錢房兩空。

　　-購房要防止“一房二賣”

　　提醒：簽訂房屋買賣合同的時候，暫時還不能辦理過戶登記手續的，提示消費者簽訂合同時要約定“預告登記”條款，并應及時向登記機構申請預告登記，這樣即使未能辦理過戶登記手續，也可防止賣房人“一房二賣”。

　　-工業用地上建住宅屬違章建筑

　　描述：工業用地上建住宅是違反《城市房地產管理法》規定的，沒有任何房地產報建手續，不能辦理產權證，是違章建筑。

　　提醒：可查土地證，上面已注明用地性質。而且，住宅與商用房要區別清，住宅的土地使用年限是70年，商業用房的土地使用年限是40年。另外水、電、暖、燃氣、通訊等收費標準也不同。

　　購房常識要記清

　　省消協還特別提示了一些購房常識：

　　★購房前，認清產權性質

　　目前市場上出售的房產大致有商品房、經濟適用房、拆遷房、職工集資建房、小產權房等等，一般市民可選購商品房，“小產權房”是指在集體土地上建設的村民住宅，其實質是“無合法產權”，建議不要購買。

　　★購房時，注意驗“五證”

　　消費者購房前必須查看開發商是否具備“五證”，即《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》和《商品房銷售(預售)許可證》。

　　★虛假廣告不可信

　　消費者不要輕信廣告宣傳，如開發商不將綠地、公共設施、交通等情況寫入合同，消費者維權就難有保障，只能追究其虛假廣告的責任。

　　★預交定金要慎重

　　依據法律規定，定金的數額不能超過總房款的20%。

　　★房屋面積約定清

　　如果買房時的預測面積與竣工后的實測面積不符，若合同有約定的從約定，沒有約定的按以下原則處理：面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)，按照合同約定的價格據實結算；面積誤差比絕對值超出3%，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人，買受人也可請求解除合同。

　　★設計變更要知情

　　根據規定，房地產開發企業不得擅自變更規劃、設計。經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更，房地產開發企業應當在變更確立之日起10日內，書面通知買受人。買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復。房地產開發企業未在規定時限內通知買受人的，買受人有權退房。

　　★收房時索要“兩書一證”

　　新建商品房交房時開發商都需提供，“兩書”即商品住宅質量保證書和商品住宅使用說明書，“一證”即竣工驗收證明。

　　★物業合同莫忽視

　　許多業主急于入住新房，而忽視了物業合同。為此，一定要認真簽訂物業服務合同，尤其是“服務標準”和“收費標準”要看清。如果對哪項有異議，可以增加或減少條款。

　　★物業交接要辦清

　　物業交驗時，買賣雙方最好一起到物業公司辦理水、電、氣、暖等其他相關費用的結算手續，并當場填寫“物業交驗單”，雙方簽字確認。(記者付薇 張曉麗)