6月2日，江蘇無錫市錫山區(qū)人民法院民二庭副庭長楊琦東，來到無錫春江花園，向業(yè)主委員會主任常本靖遞上了一份司法建議函，建議對小區(qū)共有部分收益應單獨建賬，不能與物業(yè)管理費混同收取，混同使用。

　　常本靖主任感嘆：“法院采用情法兼融的判決把《物權法》賦予業(yè)主的權利真正送到了我們手里，規(guī)范了小區(qū)共有部分權益的歸屬與分配問題，解決了長期困擾小區(qū)業(yè)主的一個難題�！�

　　  這份司法建議函緣起于春江花園業(yè)委會與物業(yè)管理公司打的一場共有部分權益歸屬之爭的官司。

　　小區(qū)停車費等共有收益該歸誰

　　2002年11月，上海陸家嘴物業(yè)管理公司無錫分公司與春江花園小區(qū)開發(fā)商簽訂了前期物業(yè)管理合同，對小區(qū)進行物業(yè)管理。2007年12月下旬，春江花園小區(qū)召開業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生了由法律工作者、財務人員、企事業(yè)單位人員等15人組成的業(yè)主委員會。

　　2008年6月，業(yè)委會根據(jù)業(yè)主大會作出的實施業(yè)主自治的決議，致函物業(yè)公司要求終止物業(yè)管理服務合同。當年7月中旬，雙方協(xié)商達成移交協(xié)議，物業(yè)公司答應返還預收的物業(yè)管理費、各類押金等近230萬元。但是，業(yè)委會在查看移交清單時發(fā)現(xiàn)，物業(yè)公司在2004年至2007年間收取的停車費等小區(qū)共有部分物業(yè)管理費596萬元，都沒有列入移交清單之中。此后雙方交涉不成，業(yè)委會將物業(yè)公司告上了法庭。

　　業(yè)委會有沒有權利追討這筆收益？共有部分收益如何界定和分配？物業(yè)公司是否應將小區(qū)共有部分收益一并移交？成為雙方爭議的焦點。

　　上海陸家嘴物業(yè)管理公司無錫分公司的代理律師范永明認為，當時物業(yè)公司與開發(fā)商簽訂的前期物業(yè)管理合同對共有部分收益沒有明確規(guī)定，雙方是按照包干制，所得收入均應該歸物業(yè)管理公司所有。況且，物業(yè)公司收費低，基本是虧本經(jīng)營，要實行補貼才能維持物業(yè)服務。共有部分的收入已用于彌補物業(yè)公司的管理成本，不存在可分配利潤。

　　春江花園(一、二期)是無錫市一個大型社區(qū)，物業(yè)管理區(qū)域達33.5萬平方米，有3252戶業(yè)主、1.5萬人居住。小區(qū)停車按路面每月100元、地下停車每月200元收費，

　　常本靖主任介紹說，春江花園業(yè)主共有部分的收費到2007年已達240多萬元，這些共有部分收益包括停車費、會所使用、電梯廣告等，其中停車費收入是大頭，占到80%。

　　“這份本該屬于業(yè)主共有的權益卻被物業(yè)服務企業(yè)作為管理費收入占為己有，其實屬于他們的管理費收入應該是業(yè)主每年交納的300多萬元物業(yè)管理費。”常本靖說。

　　業(yè)主得七、物業(yè)得三

　　2007年10月1日，《物權法》正式施行，其中規(guī)定：業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務。

　　“但業(yè)委員成立前共有部分收益如何歸屬、共有部分收益如何分配、對《物權法》實施前的糾紛是否適用該法？《物權法》都沒有作出明確規(guī)定，這些也成為法院審理過程中的棘手問題。”錫山區(qū)人民法院民二庭庭長虞靜珠說。

　　庭審中，法院認為，根據(jù)我國物權法、民法通則關于所有權的法律原則及最高人民法院有關司法解釋的精神，業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，自始至終享有權利，并承擔義務，而不論是否在開發(fā)商與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)管理委托合同期間，還是在業(yè)委會成立后實行小區(qū)物業(yè)管理自治期間。

　　對于業(yè)委會是否有權代行業(yè)主主張權利？本案審判長楊琦東解釋說，業(yè)委會是全體業(yè)主選舉產(chǎn)生的業(yè)主大會執(zhí)行機構，不論侵害發(fā)生在成立前還是成立后，業(yè)委會都有權繼承其成立前全體業(yè)主的權利，也有權為全體業(yè)主主張權利。

　　錫山區(qū)法院同時認為，物業(yè)服務企業(yè)對共有部分進行經(jīng)營管理的活動，對這部分收益的產(chǎn)生具有重要作用，基于管理亦產(chǎn)生效益的原則，物業(yè)服務企業(yè)理應對其付出的勞動享有一定比例的回報，這樣也有利于物業(yè)服務企業(yè)改善服務及自身的發(fā)展。

　　為此法院判決：物業(yè)公司將共有部分收益的70%返還給業(yè)委會，加上其他確認款項共517萬余元。物業(yè)公司減去已履行的180多萬元，還需返還330多萬元。一審宣判后，雙方未上訴，判決生效。

　　虞靜珠說：“判決最后確定了‘七三開’的分配方案是基于所有權和管理權的關系以及公平原則。法院認為小區(qū)共有部分收益應主要歸屬于全體業(yè)主所有，因而分得七成。而物業(yè)公司在實施管理的過程中也付出了成本，享有三成的合理回報�！�

　　共有收益使用亟待監(jiān)管

　　隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，小區(qū)業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的矛盾日益增多。物業(yè)管理費、共有部分收益歸屬引發(fā)的糾紛，困擾著雙方，有的致使物業(yè)管理公司陷入低谷，不得不撤出小區(qū)。

　　據(jù)了解，目前我國大量小區(qū)都有停車費、會所租金、燈箱廣告等類似的共有部分物業(yè)管理收益，一年少則幾萬元，多則幾百萬元。由于目前相關法律的不完善，對這部分收益的管理很不規(guī)范。大部分物業(yè)公司的所有收費一本賬，各種收益和物業(yè)費記在一起，有的甚至用共有部分收益彌補物業(yè)費虧空，這既不利于資金合理使用與監(jiān)管，也頻頻引發(fā)業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾。

　　錫山區(qū)法院在司法建議中指出，絕大多數(shù)的小區(qū)共有部分收益數(shù)額巨大，但對這部分收益的管理、使用卻極為混亂，缺乏監(jiān)管。因此，對共有部分收益應單獨建賬，�？顚Ｓ�。

　　法院同時提醒，共有部分收益的所有權歸業(yè)主所有，業(yè)委會不具有自行處置的權利。依據(jù)相關法律法規(guī)，該收益應用作小區(qū)的維修基金，業(yè)委會作為執(zhí)行機構，如果使用該收益，應按照全體業(yè)主的意志和法律的規(guī)定行使。

　　常本靖主任說，法院的司法建議成為小區(qū)共有部分收益管理的指針。春江花園小區(qū)對共有部分收益單獨建賬，增設了財務監(jiān)督部，定期公布收支情況，保障業(yè)主知情權。業(yè)主共有賬戶上的結余或沖減物業(yè)費，或為投入到小區(qū)利民設施上，或劃到每戶業(yè)主專項維修資金的個人賬戶上。

　　春江花園小區(qū)2008年下半年結余為76萬元，2009年結余100多萬元，加上追回的收益，園區(qū)總積累達320多萬元。“如果不實施自治，這些都成了原物業(yè)公司的利潤�！背１揪刚f，“現(xiàn)在最大的受益者是業(yè)主，實施業(yè)主自治我們嘗到了甜頭�！� (記者 崔麗)