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          重慶新規(guī):業(yè)主若欠交物管費物管不能擅停水電
        2009年09月29日 13:39 來源:重慶晨報 發(fā)表評論  【字體:↑大 ↓小

          今年10月1日起,廣大市民非常關心的新頒布的《重慶市物業(yè)管理條例》(以下簡稱“新《條例》”)將正式施行。《重慶市物業(yè)管理條例》的修訂工作,歷時5年,在修訂過程中召開了16次論證會和11次座談會廣泛征求社會各方意見,市人大常委會還專門舉行了立法聽證會,聽取了廣大市民的意見。

          在這部與市民日常生活息息相關的新《條例》即將施行前,記者站在普通市民的角度,設置了八個與普通市民居家生活息息相關的問題,特邀市律師協(xié)會常務理事、重慶市靜升律師事務所主任彭靜律師進行一一解答。同時,彭靜律師就新《條例》的五大亮點進行了解讀。

          簽訂合同時明確物管職責

          1.業(yè)主能否以未參加業(yè)主大會為由不接受業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂合同的約束?

          答:這是不行的。新《條例》第三十七條規(guī)定:“業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定對全體業(yè)主、使用人具有約束力!币簿褪钦f,業(yè)主大會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂合同后,其合同約定的服務條款對全體業(yè)主具有約束力。

          其實業(yè)主大會和業(yè)主委員會是業(yè)主自己的機構,我們也看到新《條例》在業(yè)主大會和業(yè)主委員會的產(chǎn)生方式、職責、召集方式、決議程序等方面都做了詳細的規(guī)定,我希望大家都能踴躍地參加到業(yè)主大會和業(yè)主委員會中去,運用這些制度去更好地維護自己的權利。

          2.業(yè)主財產(chǎn)被盜、人身受到不法損害,物管公司是否負責?

          答:很多業(yè)主認為只要請了物業(yè)管理公司,一旦小區(qū)范圍內(nèi)業(yè)主的財產(chǎn)受到損失或人身受到傷害就應該由物業(yè)管理企業(yè)賠償損失,其實不然。根據(jù)新《條例》規(guī)定,業(yè)主要求物業(yè)管理公司提供的服務是按照業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司簽訂的合同來確定的。物業(yè)管理公司的服務主要是針對公共區(qū)域進行的,如果對私人領域有特殊要求,應當在合同中約定。這就是說,業(yè)主家中的財產(chǎn)因被盜等原因發(fā)生的損失,如果在物業(yè)合同中約定了物業(yè)管理公司有保護業(yè)主家庭財產(chǎn)義務,物業(yè)管理公司沒有按約履行義務,則應承擔賠償責任。如果物業(yè)管理合同中沒有約定此義務,則物業(yè)管理公司無需對業(yè)主家庭財產(chǎn)的被盜等損失進行賠償。

          此外,簽訂好物業(yè)管理合同,對一些易引發(fā)爭議的問題如車輛停放、保安服務等內(nèi)容應盡可能在物業(yè)管理服務合同中明確約定,這樣對明確物業(yè)管理企業(yè)職責,有效合理解決糾紛尤為重要。

          業(yè)主不滿意物管可以更換

          3.當業(yè)主與物管公司發(fā)生糾紛,物管公司有權停業(yè)主水電?

          答:新《條例》第八十一條對此明確規(guī)定:“違反物業(yè)服務合同約定,業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用的,業(yè)主委員會應當督促其限期交納,逾期仍不交納的,物業(yè)服務企業(yè)可以向人民法院起訴,或按約定申請仲裁!蔽覀冞@里可以看到,物業(yè)服務企業(yè)無權因業(yè)主欠交物業(yè)管理費擅自停其水電,否則視為物業(yè)管理企業(yè)侵權。

          4.業(yè)主對開發(fā)商選聘的物業(yè)管理企業(yè)不滿意怎么更換?

          答:新《條例》中對前期物業(yè)管理有專章規(guī)定,可見前期物業(yè)管理這一方面非常重要。其中第四十條規(guī)定:“業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效時,前期物業(yè)服務合同終止!

          根據(jù)前述規(guī)定,業(yè)主對開發(fā)商選聘的物業(yè)管理企業(yè)服務不滿意,可以要求召開業(yè)主大會,由該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權三分之二以上通過決定另行選聘物業(yè)管理企業(yè)。另行選聘物業(yè)管理企業(yè)后,原開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)管理服務合同自新的物業(yè)管理服務合同生效后自行終止。尚未成立業(yè)主大會的,則須先在房地產(chǎn)主管部門的指導下成立業(yè)主大會并選舉出業(yè)主委員會。

          物管無權改變建筑物用途

          5.小區(qū)內(nèi)的空置房較多,算是業(yè)主之一嗎?其產(chǎn)生的物業(yè)費由誰交?

          答:前兩年隨著房地產(chǎn)市場的調(diào)整,一些樓盤未售出的房屋或未交付業(yè)主的空置房較多。有的開發(fā)商就利用此機會作為具有較多投票權的業(yè)主參加業(yè)主大會,結果經(jīng)常出現(xiàn)業(yè)主委員會成員由開發(fā)商操控的人員得以當選,而開發(fā)商又未按規(guī)定的標準支付物業(yè)管理費,這樣一來,形成了權利和義務的嚴重不對稱。

          這個問題在新《條例》中已經(jīng)解決,新《條例》第十七條規(guī)定“對未出售的物業(yè),建設單位計為一個業(yè)主人數(shù)”,第四十二條規(guī)定:“前期物業(yè)服務合同生效之日至出售物業(yè)交付之日發(fā)生的物業(yè)費,由建設單位承擔!蓖ㄟ^這兩條強化了開發(fā)商的義務。

          6.誰有權改變公共建筑和設施的用途?

          答:新《條例》并未賦予物業(yè)管理公司改變建筑物用途的權利,此項只能由業(yè)主大會表決,并且需要報規(guī)劃部門審批。同時新《條例》第六十二條規(guī)定:利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營獲取的收益歸業(yè)主共有。因此,如果開發(fā)商或物業(yè)管理企業(yè)改變公共建筑和設施的用途未經(jīng)業(yè)主大會討論通過,則構成對業(yè)主的侵權,業(yè)主有權要求其停止侵害,賠償損失,對其所得收益,要求其返還。

          代收費不能向業(yè)主另加價

          7.代收費用應收手續(xù)費嗎?

          答:現(xiàn)在住宅小區(qū)及寫字樓等物業(yè)的水、電、氣費等費用一般是由物業(yè)公司代收的。一些物業(yè)公司趁機以手續(xù)費等名義加價,或者以公共分攤水電費等名目增加收費項目。

          新《條例》對此作了明確禁止:“物業(yè)服務企業(yè)接受專業(yè)單位委托代收有關費用的,可以根據(jù)雙方約定向委托單位收取代收手續(xù)費,但不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用”。

          8.新房裝修時,物管公司要求繳的管理費該不該收?

          答:在業(yè)主、租戶裝修時,物業(yè)管理公司往往要求交納裝修押金、裝修管理費(包括垃圾清運費、裝修人員出入證等費用)。我認為應當結合新《條例》第五十六條“物業(yè)服務收費……由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照市價格主管部門會同市房地產(chǎn)行政主管部門制定的物業(yè)服務收費辦法,在物業(yè)服務中約定。”的規(guī)定來看,除地方性法規(guī)及物業(yè)管理服務合同中有明確規(guī)定外,物業(yè)管理企業(yè)此類收費屬于亂收費。

          而且裝修管理工作(包括裝修人員出入、保潔服務)本是物業(yè)管理企業(yè)應盡之責,不應另行收取費用。業(yè)主遇此情況可向物價部門投訴或向法院提起訴訟要求其返還。

          新頒布的《重慶市物業(yè)管理條例》10月1日起正式施行,重慶知名律師詳細解讀。

            本報記者 楊野 杜海

          

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