上半年，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一場盛宴，但中國證券報記者了解到，目前，北京的二套房貸政策已漸趨緊。銀行“做多”動能減弱，嚴格審核、“陰陽合同”明令叫停等因素，都將抑制居民購房，尤其是投資性購房的需求。

　　“做多”動能減弱

　　“房貸政策在從緊”，凱盛經(jīng)略市場總監(jiān)馮雪青接受中國證券報記者采訪時表示，“監(jiān)管層希望通過收緊二套房貸來抑制房地產(chǎn)市場的投機行為，之前各家銀行在適度寬松的貨幣政策的導(dǎo)向下的放貸行為不會永久不變。大多數(shù)銀行已經(jīng)完成了全年的貸款任務(wù)，目前銀行已經(jīng)嚴格二套房審核，尤其是國有商業(yè)銀行，通過利率打折來吸引客戶對于它們已經(jīng)完全沒有必要了。”

　　從總量上看，由于大多數(shù)銀行已經(jīng)超額完成了全年的信貸投放計劃，由此全年業(yè)績也基本鎖定。同時，上半年大規(guī)模放貸導(dǎo)致部分銀行自有資本金不足，銀行放貸沖動受到抑制。在住房貸款業(yè)務(wù)方面，銀行發(fā)放房貸的做多動能逐漸趨弱。

　　“例如原來對二套房的界定以個人為計算單位的銀行，目前都是嚴格按照家庭為單位來判定是否為第二套住房，這并非個別現(xiàn)象。”馮雪青說。

　　“陰陽合同”叫停

　　日前，監(jiān)管層對“陰陽合同”的叫停，也將對二套房交易產(chǎn)生重要影響。

　　“監(jiān)管部門明令禁止‘陰陽合同’，對二套房成交量的影響可能比房貸利率收緊等政策更大”，一家中介公司負責人向記者表示。

　　據(jù)中介機構(gòu)人士透露，9月1日，北京銀監(jiān)局下發(fā)各商業(yè)銀行“京銀監(jiān)通(2009)84號文”，該文件第四條規(guī)定，“成交價格、付款方式及資金劃轉(zhuǎn)方式”中約定的房屋成交價格與評估公司出具的評估價格兩者孰低原則確定房屋抵押物價值，發(fā)放住房貸款。分析人士指出，這一規(guī)定表示，此前業(yè)內(nèi)交易盛行的“陰陽合同”將被叫停。

　　一家中介公司負責人給記者詳細解釋了“陰陽合同”的“奧秘”。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，從去年10月15日開始，北京二手房買賣全面實行網(wǎng)簽。為了避稅同時獲得更多房貸，買賣雙方往往在“線下”即網(wǎng)簽前，雙方簽訂一個合同。之后，雙方和中介公司“上線”網(wǎng)簽，參照房屋所在地最低繳稅指導(dǎo)價簽一個較低的成交價格，以此繳納稅費實現(xiàn)“避稅”；之后，買方以“線下”簽訂的合同申請貸款。

　　業(yè)內(nèi)人士判斷，新規(guī)定實施后，對銀行而言，可以規(guī)避風險，但對買房人而言，今后能選擇的只能是“取其一”，要么“避稅”，要么多申請貸款，因此該文件影響或?qū)⒊�過二套房貸從嚴規(guī)定。

　　銀行中介“亂象”

　　雖然政策面及銀行明確對二套房貸收緊，但通過一系列走訪，記者還是聽到了一些不同的聲音。

　　一家大型國有商業(yè)銀行的客戶經(jīng)理則告訴記者，如果第一套的房貸尚未結(jié)清，二套房貸的利率將上浮10%，但若已經(jīng)結(jié)清，則可以打八折。但無論如何，房貸首付都不能低于四成。

　　記者還咨詢了一家股份制商業(yè)銀行，該行客戶經(jīng)理告訴記者：“現(xiàn)在政策收緊了，首付提到四成，但利率可以打七一折�！�

　　一位銀行業(yè)內(nèi)人士透露：“其實想優(yōu)惠的話仍有辦法，比如‘以存換貸’之類�！痹摲治鋈耸勘硎荆�雖然這些“辦法”都是不合規(guī)的行為，但是目前在審核、監(jiān)控等環(huán)節(jié)上還存在一定困難，因此在具體執(zhí)行中“上有政策，下有對策”。

　　記者還走訪了一家房產(chǎn)中介公司，該公司的經(jīng)紀人向記者表示，購買二套房可“比照一套”：“現(xiàn)在很難做，就兩家銀行還能做首付兩成，利率打七折了。不過要盡快辦理，過了這幾天恐怕也不行了�！睂Υ�，某業(yè)內(nèi)人士解釋說，“所謂‘比照’，就是按第一套房走，中介都打通了關(guān)系，銀行審核的時候都能通過�！�(記者 任曉 趙曉路)