記者昨日從南京住房公積金管理中心獲悉：從今天起，個人還貸能力系數(shù)由0.45調(diào)整為0.3，與此同時，對所購房屋建筑面積為144平方米以上的以及夫妻雙方任何一方再次申請公積金貸款的，其貸款額度為可貸額度的50%。

　　為啥調(diào)

　　今年收了50億，放出97億

　　公積金面臨無錢可貸

　　由于公積金利率低于銀行商業(yè)貸款利率，因此一直受到市民青睞，貸款者希望以此節(jié)省利息支出。今年以來，南京市房地產(chǎn)市場的火爆更是大大擰開了公積金資金“蓄水池”的“龍頭”，令公積金再次面臨2007年般無錢可貸的局面。

　　“盡管公積金的歸集力度加大，但今年以來由于南京市房地產(chǎn)市場住房銷售量大幅走高，公積金貸款量劇增�！惫�積金管理中心負(fù)責(zé)人告訴記者，這正是此次公積金貸款收緊的原因。

　　“今年的歸集和放貸金額倒掛了47億元，因此資金處于負(fù)增長狀態(tài)�！敝行呢�(fù)責(zé)人表示，今年1-9月份，南京市共歸集住房公積金50.69億元，同比增長16.64%。不過，同樣時間內(nèi)，發(fā)放的公積金貸款達(dá)到97.80億元，比去年同期增長224.49%。水進(jìn)得少，流出得多，使得公積金貸款資金出現(xiàn)缺口，目前每月資金缺口10億元左右。

　　據(jù)了解，南京的公積金個貸率目前已超過預(yù)警線。目前，南京住房公積金個貸率(貸款余額/歸集余額)達(dá)到了96.16%，并以每周1個百分點(diǎn)的速度遞增。“但正常的個貸率應(yīng)在80%以下，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部規(guī)定，當(dāng)個貸率達(dá)到80%以上時，公積金政策要適度調(diào)整，以防范風(fēng)險。”中心負(fù)責(zé)人介紹。

　　怎么調(diào)

　　多種情況下

　　額度下調(diào)或者減半貸款系數(shù)調(diào)低

　　政策：實(shí)際可貸額度計算公式中的個人還貸能力系數(shù)由0.45調(diào)整為0.3。

　　解讀：何為還貸能力系數(shù)？此次系數(shù)定為0.3，又是如何得到的？

　　南京市公積金管理中心貸款處負(fù)責(zé)人介紹，還貸能力系數(shù)是反映職工公積金貸款本金與職工當(dāng)月收入的占比情況的，作為計算公積金可貸額度公式中的一部分。這次系數(shù)的確定，是假設(shè)職工以平均繳存額度交納公積金、且年齡比較輕，若能貸到30萬元公積金來測算的，得出系數(shù)為0.3。也就是說，剛工作幾年、距離退休年齡還比較遠(yuǎn)，月繳公積金約為640元的平均繳存額度，要貸到30萬，還貸能力系數(shù)定為0.3就可以了。

　　此前，在2008年2月，南京公積金資金充沛，所以將還貸能力系數(shù)從0.2一舉提高到0.45，目前公積金蓄水池內(nèi)水量大大減少，因而還貸能力系數(shù)重新下調(diào)。貸款額度的計算公式為：貸款職工公積金月繳存額/繳存比例×個人還貸能力系數(shù)×12個月×實(shí)際可貸年限(距離法定退休的年齡，不超過30年；按公式計算采取千位進(jìn)位的方式，取整至萬元)。例如，個人和單位分別繳存100元/月、繳存比例10%、貸款30年。當(dāng)系數(shù)為0.45時，可貸款16.2萬元{(100/10%)×0.45×12×30}。當(dāng)系數(shù)為0.3時，可貸款10.8萬元{(100/10%)×0.3×12×30}，減少了1/3，即5.4萬元。高檔房額度減半

　　政策：對所購房屋建筑面積為144平方米以上的，其貸款額度為可貸額度的50%。

　　解讀：“144平方米以上貸公積金，金額減半，144平方米及以下不受影響。”南京市公積金管理中心相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，住房公積金是封閉資金，資金來源有限，是按照每年的歸集來的資金來使用，所以在資金使用上還要考慮量入為出。目前在使用量也就是在開出資金快速增長的情況下，將減少使用量，達(dá)到收支平衡。對于購買144平方米以上非普通住宅的貸款作出某種限制，是為了重點(diǎn)關(guān)注中低收入群眾，有利于中低收入群眾貸款購買普通自住住房。二次貸公積金額度減半

　　政策：夫妻雙方任何一方曾經(jīng)辦理過住房公積金貸款的職工，貸款全部結(jié)清后再次申請住房公積金貸款的，其貸款額度為可貸額度的50%。

　　解讀：按照此前規(guī)定，只要夫妻雙方的公積金貸款都還清了，且再次買的房為自住，則仍參照第一次貸公積金政策執(zhí)行。而根據(jù)本次新政，只要夫妻中一人曾貸過公積金，那么公積金貸款還清后再貸第二次時，能貸到的額度就只有可貸額度的一半。例如，二次貸款按貸款額度公式計算出可貸額度為20萬，則實(shí)際能貸額度減半成10萬。不過，二次貸款首付政策不變，依然參照第一次貸款首付執(zhí)行，即商品房首付二成，二手房首付三成。

　　此外，有市民誤認(rèn)為“減半”意味著從直接從30萬減至15萬，事實(shí)上，“減半”的是用貸款公式計算出來的可貸額度，而不是將實(shí)際額度減半。如果有的人繳存較多且年齡不大的,通過公式計算出的可貸額度比較高，減半后，實(shí)際貸到的額度仍然可能達(dá)到30萬元/人、60萬元/戶。

　　影響誰

　　繳得少的、年齡大的難貸30萬

　　根據(jù)不同的月繳存金額、繳存比例及距離退休時間，職工能貸到的公積金多少因人而異，市民可將自己的情況帶入公式中，算算自己新政后能貸多少。

　　目前，南京市住房公積金的繳存比例分為三類：機(jī)關(guān)、事業(yè)(不含企業(yè)化管理的自收自支的事業(yè))單位和個人的繳存比例分別為10%；外商和港澳臺商投資企業(yè)的住房公積金繳存比例單位和個人分別為10%-12%；其他企業(yè)(含企業(yè)化管理的自收自支的事業(yè))單位和個人繳存比例分別為8%-12%。

　　對大部分市民而言，此次受到的影響主要來自于新政中“貸款系數(shù)從0.45降到0.3”。公積金管理中心相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，對于繳存額度約在640元/月平均線，且比較年輕的職工，基本沒有影響；月繳存比較低的，或臨近退休年齡的，則貸款額度會下降。例如：25歲的王小姐單位和個人分別交納150元/月，繳存比例為8%，距離退休30年，則原先可貸額度為30.375萬元[(150/8%)×0.45×12×30]，超出30萬元上限，實(shí)際可貸30萬元�，F(xiàn)在可貸20.25萬元[(150/8%)×0.3×12×30]，少貸9.75萬元。又如：在職場工作了10年的張女士，單位和個人分別交納450元/月，繳存比例10%，距離退休還有25年，則原先可貸額度為60.75萬元[(450/10%)×0.45×12×25]，超出30萬元上限，實(shí)際可貸30萬元�，F(xiàn)在可貸額度為40.5萬元[(450/10%)×0.3×12×25]，也超出30萬元上限，實(shí)際可貸30萬元，和原先沒有變化。再比如：距離退休還有10年的陳先生，單位和個人分別交納700元/月，繳存比例12%，則原先可貸額度為31.5萬元[(700/12%)×0.45×12×10]，超出30萬元上限，實(shí)際可貸30萬元。現(xiàn)在可貸21萬元[(700/12%)×0.3×12×10]，少貸9萬元。

　　新政有問有答

　　10月9日前的申請執(zhí)行原政策

　　問：已送去審批的公積金貸款受新政影響嗎？

　　答：凡在2009年10月9日17：00前錄入住房公積金貸款信息系統(tǒng)的貸款申請，按原政策執(zhí)行。首付不調(diào)整

　　問：首付比例調(diào)整嗎？

　　答：這次只調(diào)整額度，首付比例不調(diào)。執(zhí)行原政策，商品房首付二成，二手房首付三成。貸款上限不調(diào)整

　　問：貸款系數(shù)縮小了，貸款上限是否也下調(diào)？

　　答：公積金貸款上限不變，仍執(zhí)行個人30萬元，夫妻雙方共60萬元的上限。貸款系數(shù)只影響到用公式計算出的可貸額度。例如，某職工單位和個人分別繳存公積金800元/月，繳存比例10%，還有15年退休，當(dāng)可貸系數(shù)為0.45時，可貸額度為64.8萬元[(800/10%)×0.45×12×15年]，超過了上限，實(shí)際能貸30萬元。當(dāng)貸款系數(shù)降至0.3時，計算出可貸額度為43.2萬元[(800/10%)×0.3×12×15年]，也超過上限，實(shí)際能貸30萬元，金額沒有改變�！叭f元房”政策不變

　　問：144平方米以上高檔房貸款額度減半，“萬元”樓盤是否也受影響。

　　答：本次新政后，“萬元”樓盤貸公積金不受影響，除非住房面積超過了144平方米。

　　省級機(jī)關(guān)公積金執(zhí)行新政

　　問：交的是省級機(jī)關(guān)公積金，也要執(zhí)行新政嗎？

　　答：要執(zhí)行。因?yàn)槭〖墮C(jī)關(guān)公積金是南京住房管理中心的分中心，執(zhí)行政策和南京市公積金統(tǒng)一。

　　夫妻二人一省一市也執(zhí)行新政

　　問：如果夫妻二人一方繳納的是省級機(jī)關(guān)公積金，另一方繳納的是南京市公積金，會有什么影響？

　　答：目前公積金貸款已納入人行征信系統(tǒng)，因此夫妻二人即使先以省級機(jī)關(guān)公積金繳納者作為主貸人，貸取省公積金，還清后再以南京市公積金繳納者作為主貸人，貸取市公積金，仍然可以從人行征信系統(tǒng)查出貸過公積金，從而按新政執(zhí)行額度減半。

　　“改善型住房”也受新政影響

　　問：銀行對改善型二套房執(zhí)行優(yōu)惠政策，如果住房面積在144平方米以上，但平均到家庭成員面積不超過當(dāng)?shù)仄骄�住房面積，則參照首套房優(yōu)惠政策。此次公積金對144平方米以上面積住房的限制，是否有類似規(guī)定？

　　答：“改善型”住房是銀監(jiān)會對銀行商業(yè)貸款提出的，不適用于此次公積金貸款政策。

　　公積金政策還會適時調(diào)整

　　問：這次公積金貸款收緊是暫時的嗎？

　　答：南京住房公積金管理中心將根據(jù)今年底、明年初的使用情況，再適時調(diào)整。