中央不可能只關(guān)注CPI，而漠視資產(chǎn)價(jià)格上漲。那么，控制房?jī)r(jià)偏快上漲，不僅是一個(gè)保障經(jīng)濟(jì)健康增長(zhǎng)的任務(wù)，也是一個(gè)社會(huì)和政治命題。繼續(xù)鼓勵(lì)首次置業(yè)性質(zhì)的自住需求和抑制投資投機(jī)需求，將是明年房地產(chǎn)調(diào)控的主基調(diào)

　　□上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng) 楊紅旭

　　中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正被越來(lái)越濃重的“政策煙幕”所籠罩，業(yè)內(nèi)人士和有房屋交易需求的民眾，都心急火燎地想要看清方向，卻被弄得暈頭轉(zhuǎn)向。資本市場(chǎng)也如此，在三季報(bào)及國(guó)慶長(zhǎng)假后部分城市房屋銷(xiāo)售反彈的利好驅(qū)動(dòng)下，10月中旬地產(chǎn)股曾連續(xù)多日領(lǐng)漲大盤(pán)，而10月底至11月初卻持續(xù)低迷，原因是年底取消房產(chǎn)優(yōu)惠政策的消息被媒體狂炒不止。

　　在商品房成交量并未出現(xiàn)大幅下滑、房?jī)r(jià)依然上漲的情況下，政策走向的不確定性，已成為影響房產(chǎn)和地產(chǎn)股投資者的首要因素，由此可見(jiàn)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“政策市”的特征是多么的鮮明。在目前形勢(shì)下，預(yù)測(cè)和把握政策走勢(shì)，已成為研究和投資房地產(chǎn)的關(guān)鍵所在。而對(duì)政策的關(guān)注，不能只盯住房貸政策，即便考慮整個(gè)房地產(chǎn)政策也有些狹隘，只有把房地產(chǎn)政策置于宏觀經(jīng)濟(jì)政策背景下，才能理清頭緒。筆者認(rèn)為，繼續(xù)鼓勵(lì)首次置業(yè)性質(zhì)的自住需求和抑制投資投機(jī)需求，將是明年房地產(chǎn)調(diào)控的主基調(diào)。

　　觀察經(jīng)濟(jì)政策演變，去年上半年還在執(zhí)行2007年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議制定的“雙防”(防經(jīng)濟(jì)過(guò)熱、防明顯通脹)方針，并實(shí)行穩(wěn)健的財(cái)政政策和從緊的貨幣政策；年中即轉(zhuǎn)變成了“一保一控”(保增長(zhǎng)、控通脹)，年底進(jìn)一步變成“一�！�(保增長(zhǎng))同時(shí)擴(kuò)內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)，并實(shí)行積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策。今年10月21日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議在部署四季度經(jīng)濟(jì)工作時(shí)明確提出：要把正確處理好保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和管理好通脹預(yù)期的關(guān)系作為宏觀調(diào)控的重點(diǎn)。

　　由此可見(jiàn)，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)政策主要圍繞“保增長(zhǎng)和防通脹”展開(kāi)，其中防止經(jīng)濟(jì)過(guò)冷的力度和決心遠(yuǎn)大于防止經(jīng)濟(jì)過(guò)熱。所以去年出臺(tái)了“四萬(wàn)億投資計(jì)劃”，今年全年信貸投放量高達(dá)近10萬(wàn)億，現(xiàn)在看來(lái)，今年“保八”已無(wú)懸念。但不利之處是外部需求仍在不斷萎縮，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)深層次的問(wèn)題并沒(méi)有解決，甚至因?yàn)榧眲�擴(kuò)大投資而導(dǎo)致了產(chǎn)能過(guò)剩。

　　所以，在出口真正出現(xiàn)穩(wěn)步正增長(zhǎng)之前，中央對(duì)于“保增長(zhǎng)”首戰(zhàn)告捷之后，對(duì)明年的可持續(xù)增長(zhǎng)并不放心，于是一方面還會(huì)加強(qiáng)刺激消費(fèi)需求，另一方面也不愿放松投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支撐作用。在此背景下，國(guó)家鼓勵(lì)自住需求方針不會(huì)改變，住宅市場(chǎng)成交活躍，直接拉動(dòng)了房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)，而且還會(huì)裙帶促進(jìn)家電、裝飾、家具等消費(fèi)增長(zhǎng)。

　　在此方針指導(dǎo)下，去年10月出臺(tái)的房地產(chǎn)優(yōu)惠政策，比如刺激自住需求的稅收減免以及個(gè)人房貸優(yōu)惠政策，并不會(huì)發(fā)生大的變化。尤其對(duì)于首次置業(yè)并購(gòu)買(mǎi)的是中小戶(hù)型的普通住宅的消費(fèi)者，不必?fù)?dān)心政策會(huì)由寬松轉(zhuǎn)向緊縮。

　　不過(guò)，值得關(guān)注的是，10月21日國(guó)務(wù)院表述第四季度經(jīng)濟(jì)政策基調(diào)時(shí)，首次提出“管理好通脹預(yù)期”，透露出在繼續(xù)保增長(zhǎng)的同時(shí)，把預(yù)防通脹放在了重要位置。筆者認(rèn)為，通脹明年定會(huì)到來(lái)，只是程度大小的區(qū)別。但是，資產(chǎn)價(jià)格膨脹已較消費(fèi)價(jià)格膨脹提前到來(lái)，今年股價(jià)和房?jī)r(jià)都有大幅上漲。如果說(shuō)股價(jià)屬于相對(duì)合理的反彈，那么房?jī)r(jià)則是在高位之上非理性的再創(chuàng)新高。

　　中央不可能只關(guān)注CPI，而漠視資產(chǎn)價(jià)格上漲。那么，控制房?jī)r(jià)偏快上漲，不僅是一個(gè)保障經(jīng)濟(jì)健康增長(zhǎng)的任務(wù)，也是一個(gè)社會(huì)和政治命題。穩(wěn)定房?jī)r(jià)有兩種手段，一是增加住宅供應(yīng)，通過(guò)扭轉(zhuǎn)供不應(yīng)求的市場(chǎng)關(guān)系，讓市場(chǎng)自發(fā)調(diào)節(jié)價(jià)格，但供應(yīng)短時(shí)間內(nèi)彈性較小，政府急也沒(méi)用；二是抑制需求，尤其是增加投機(jī)的交易成本，這是可以短時(shí)間內(nèi)見(jiàn)效的。綜上所述，繼續(xù)鼓勵(lì)首次置業(yè)性質(zhì)的自住需求和抑制投資投機(jī)需求，將是明年房地產(chǎn)調(diào)控的主基調(diào)。