住房優(yōu)惠政策歷史使命已完成應(yīng)擇機退出為應(yīng)對國際金融危機、促進房市回暖，2008年底以來，我國先后出臺了降低首付款比例、利率七折優(yōu)惠、減免交易環(huán)節(jié)稅等一系列住房優(yōu)惠政策。這些政策的推出及實施推動了我國房地產(chǎn)市場迅速升溫，主要表現(xiàn)在：市場銷售猛增，銷售面積和銷售額增速均創(chuàng)1998年房改以來歷史同期最高紀(jì)錄；投資增長逐月加快，近兩月已經(jīng)反超同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資；價格不斷上升，環(huán)比已連續(xù)8個月正增長�？傮w來看，住房優(yōu)惠政策已經(jīng)取得了顯著效果，今年房市升溫遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了人們的預(yù)期，對實現(xiàn)保增長目標(biāo)發(fā)揮了重要作用。在房地產(chǎn)和國民經(jīng)濟都已經(jīng)穩(wěn)定回升的情況下，住房優(yōu)惠政策已完成其歷史使命，理應(yīng)擇機退出。

　　住房優(yōu)惠政策主要是從需求方面刺激樓市回暖的，在短期內(nèi)供給增加有限的情況下，需求在多重因素疊加效應(yīng)下不斷放大，供求失衡的結(jié)果必然是不斷推高房價，泡沫不斷增大。我們認(rèn)為，判斷住房優(yōu)惠政策是否退出，關(guān)鍵要看三個條件：一是國民經(jīng)濟是否穩(wěn)定回升；二是房地產(chǎn)市場是否走上了自主增長通道，尤其是自主性投資是否開始活躍；三是政策退出是否導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)大起大落。從目前和未來趨勢判斷，這三個條件已經(jīng)具備。

　　首先，經(jīng)濟增長逐季加快，企穩(wěn)回升的態(tài)勢已經(jīng)確立。今年一、二、三季度全國GDP增長分別為6.1%、7.9%和8.9%，預(yù)計四季度將超過10%，全年增長8.5%左右，完成8%的目標(biāo)已無懸念。受經(jīng)濟政策總體寬松、外部環(huán)境的好轉(zhuǎn)、自主性增長動力不斷增強等因素推動，明年我國經(jīng)濟發(fā)展前景依然看好。

　　其次，經(jīng)濟回升和出口形勢好轉(zhuǎn)使今年我國就業(yè)形勢好于預(yù)期，保持了社會穩(wěn)定。前三季度，全國城鎮(zhèn)新增就業(yè)人數(shù)達(dá)到851萬人，完成全年900萬就業(yè)目標(biāo)的94%；三季度，城鎮(zhèn)就業(yè)市場總體求人倍率為0.94，高于二季度的0.88和一季度的0.86。預(yù)計明年我國就業(yè)形勢還將繼續(xù)好轉(zhuǎn)。

　　第三，房地產(chǎn)投資逐月加快，尤其是最近兩個月房地產(chǎn)開發(fā)投資增速高達(dá)30%以上，反超同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資。受房價高漲和政策推動，預(yù)計明年我國房地產(chǎn)投資還將繼續(xù)保持較快增長�？傊�，從宏觀經(jīng)濟角度來看，住房優(yōu)惠政策退出不會影響房地產(chǎn)和宏觀經(jīng)濟的景氣回升和穩(wěn)定運行，因此，住房優(yōu)惠政策退出條件已經(jīng)具備，是可行的。

　　房價過高將對經(jīng)濟和社會發(fā)展造成較大損害

　　任何政策都有兩面性，在產(chǎn)生正面效應(yīng)的同時也會帶來負(fù)面效應(yīng)。盡管去年底以來實施的住房優(yōu)惠政策效果顯著，但也帶來了嚴(yán)重的“副產(chǎn)品”———房價的節(jié)節(jié)攀升。截至10月份，全國房價已連續(xù)8個月環(huán)比正增長，大多城市房價水平已經(jīng)遠(yuǎn)超過2007年水平。房價過高、上漲過快已經(jīng)成為影響我國房市持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展最突出的問題，也帶來了比較嚴(yán)重的社會和政治問題。的確，不論用哪種方法測算，當(dāng)前我國房價過高都是不爭的事實。

　　高房價將對經(jīng)濟和社會發(fā)展造成較大損害，主要體現(xiàn)在五個方面：

　　一是擠壓居民日常消費，與國家刺激消費、擴大內(nèi)需的政策導(dǎo)向相背離。因為在收入及其增長一定的情況下，房價過高和上漲過快，使買房者的購房支出增加(包括首付和月供)，甚至二三代人共擔(dān)一套住房，用于其他方面的開支必然減少，邊際消費傾向下降。

　　二是將越來越多的普通購房者排除在房地產(chǎn)市場之外。如果大多數(shù)社會成員的住房問題得不到有效解決，必然會引發(fā)社會不滿情緒，激化社會矛盾。

　　三是增加企業(yè)經(jīng)營成本，擠壓其他企業(yè)的利潤和發(fā)展空間。房價不斷攀升的過程，本質(zhì)上是房地產(chǎn)利益相關(guān)者不斷掠奪社會財富的過程，是社會資源被重新分配的過程，受益者是相關(guān)利益集團，受害的卻是整個社會。

　　四是扭曲社會資源配置，不利于實體經(jīng)濟的發(fā)展。房價持續(xù)上漲，投機活動活躍，越來越多的社會資源流入到房地產(chǎn)行業(yè)，從而導(dǎo)致流入其他行業(yè)的資源減少，影響實體經(jīng)濟的發(fā)展。

　　五是蘊含巨大的市場風(fēng)險，嚴(yán)重威脅宏觀經(jīng)濟金融穩(wěn)定。主要表現(xiàn)為加劇經(jīng)濟波動，甚至引發(fā)金融危機。

　　完善供給抑制不合理需求促樓市穩(wěn)健發(fā)展

　　當(dāng)前，我國住房市場存在消費不足和消費過度并存現(xiàn)象，這一特殊現(xiàn)象集中反映了房市結(jié)構(gòu)性失衡和政策的扭曲。消費不足是指普通消費者尤其是中低收入者的住房消費遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有得到滿足，住房消費的潛力和空間依然十分巨大；消費過度，是指部分高收入者或特權(quán)階層，多占、濫占住房的現(xiàn)象十分普遍，存在過度消費問題。解決之道是，中長期應(yīng)致力于改善收入分配制度，形成中間大、兩頭小的“橄欖型”收入分配格局，壯大中產(chǎn)階級群體，提高他們的可持續(xù)消費能力；短期應(yīng)致力于擴大供給和抑制需求并舉，鼓勵首次置業(yè)需求，保護二次改善需求和抑制投資投機需求。

　　一是財政貨幣政策雙管齊下，抑制不合理需求。取消包括利率七折優(yōu)惠、降低首付款比例和減免交易環(huán)節(jié)稅等在內(nèi)的住房刺激政策。嚴(yán)格限制信貸資金違規(guī)進入房地產(chǎn)市場。根據(jù)宏觀經(jīng)濟、物價和資產(chǎn)價格走勢，適時上調(diào)利率。進一步加大對外資進入房地產(chǎn)市場的監(jiān)管和限制。對非本地居民購房出臺一定的政策限制。加快推出物業(yè)稅政策，增加住房保有成本，抑制投資投機性需求。穩(wěn)健操作、完善制度。

　　二是完善供給結(jié)構(gòu)，繼續(xù)大規(guī)模投資保障性住房建設(shè)。盡管近年來國家不斷加大保障性住房建設(shè)步伐，但從保障性住房占住房總供給的比重以及中低收入家庭的住房需求來看，我國保障性住房供應(yīng)依然不足。未來幾年，國家應(yīng)進一步加大保障性住房建設(shè)力度，增加市場有效供給，達(dá)到滿足需求、平抑房價和促進房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展的目的。

　　三是改革和完善土地拍賣與使用制度，從源頭上抑制房價的節(jié)節(jié)攀升。具體做法是，變拍賣土地一次性取得土地出讓金收入為逐年收取土地租金收入，抑制地方政府對經(jīng)營土地、透支未來城市發(fā)展空間的原始沖動。對國企大舉進入房地產(chǎn)并爭當(dāng)“地王”，助推地價和房價進行政策限制。

　　四是引導(dǎo)銀行業(yè)有保有壓地實行差別化信貸政策。引導(dǎo)商業(yè)銀行根據(jù)各地的經(jīng)濟發(fā)展、市場需求、房價水平、建造成本、居民收入和地理環(huán)境等多種因素，實行差別化的信貸政策。擴大對房價比較合理、泡沫和風(fēng)險比較小的地區(qū)的信貸投放。

　　(第一作者為中國銀行國際金融研究所副所長、本報專家組成員)