中介預(yù)計(jì):為趕優(yōu)惠末班車,二手房成交將井噴

　　國(guó)務(wù)院總理溫家寶昨日主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議,研究完善促進(jìn)消費(fèi)的若干政策措施。會(huì)議首度明確:個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年,其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施。專家分析,此舉可望加大短線的交易成本,從而抑制投機(jī)性購(gòu)房,遏制房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭,而樓市大勢(shì)仍將趨穩(wěn)。

　　記者從廣州市場(chǎng)了解到,廣州目前放盤的二手房中,有5成以上的房源樓齡僅有2年。為趕營(yíng)業(yè)稅政策末班車,廣州二手房市場(chǎng)再現(xiàn)火爆,而隨著政策最終確定,成交量有望再漲三成。

　　市場(chǎng):

　　二手房?jī)r(jià)短期或漲

　　記者從廣州市各大中介機(jī)構(gòu)了解到,為趕營(yíng)業(yè)稅政策末班車,不少買家和投資客選擇此時(shí)出手,導(dǎo)致近期市場(chǎng)再現(xiàn)火爆,據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì),11月廣州二手房的成交量相比10月上漲兩成。

　　有業(yè)內(nèi)人士向記者算了一筆賬,契稅、印花稅、土地增值稅加起來(lái)也僅是房?jī)r(jià)的3%左右,而一個(gè)營(yíng)業(yè)稅就占了總房?jī)r(jià)的5.55%,這是一筆不小的花費(fèi)。

　　據(jù)滿堂紅的統(tǒng)計(jì),廣州目前放盤的二手房中,有五成以上的房源樓齡僅有2年。

　　業(yè)內(nèi)人士指出,由于營(yíng)業(yè)稅稅款占比例較大,預(yù)計(jì)優(yōu)惠取消后,二手房交易短期內(nèi)下挫幅度要比新房大。滿堂紅高級(jí)研究主任肖文曉表示,預(yù)計(jì)明年年初,二手成交量會(huì)出現(xiàn)明顯下滑,幅度大概在兩成左右。

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)李粵湘表示,由于很多業(yè)主都是一口價(jià)實(shí)收,因此這筆花費(fèi)就轉(zhuǎn)嫁到了買家身上,因此營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策取消后,二手房?jī)r(jià)將有一定上漲,令買家的置業(yè)成本有一定程度上的增加,可能會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)能力較低、價(jià)格敏感度較高的置業(yè)者入市產(chǎn)生一定的減緩作用。

　　李粵湘表示,營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠倒計(jì)時(shí)將引發(fā)廣州二手房市場(chǎng)新一輪的井噴,預(yù)計(jì)成交漲幅將高達(dá)三成。

　　解讀

　　一問:優(yōu)惠取消能否抑制樓市虛火?

　　專家:房?jī)r(jià)暴漲偏離理性有必要微調(diào)控制

　　去年底,國(guó)家相關(guān)部門出臺(tái)了一系列刺激房地產(chǎn)消費(fèi)的政策措施。其中,營(yíng)業(yè)稅從原來(lái)未滿5年二手房交易要繳納成交總價(jià)5.5%的營(yíng)業(yè)稅舊政,改為滿2年未滿5年的房產(chǎn)交易免交營(yíng)業(yè)稅,未滿兩年的房產(chǎn)按交易差價(jià)的5.5%作為營(yíng)業(yè)稅。該政策定于今年12月31日截止。

　　今年以來(lái)樓市新一波的上漲,投資性和投機(jī)性需求的增加在其間推波助瀾,有不少炒房者利用銀行資金購(gòu)得了多套物業(yè),一定程度上造成了房?jī)r(jià)不斷飆升,尤其是高端高檔住宅市場(chǎng)更是由于具有較好的保值增值性而火爆異常。

　　在合富輝煌首席分析師黎文江看來(lái),此時(shí)取消二手房營(yíng)業(yè)稅減免優(yōu)惠,旨在加大短線的交易成本,從而抑制投機(jī)性購(gòu)房,遏制房?jī)r(jià)過快上漲的勢(shì)頭。

　　他分析,從今年樓市狀況看,有不少制造業(yè)、出口企業(yè)的老板、高管出于投資性需求買房,而隨著明年經(jīng)濟(jì)回暖,可能出手拋售,二手房營(yíng)業(yè)稅減免優(yōu)惠取消恰恰限制了此類房屋交易。但是,在無(wú)形中也增加了部分市民的購(gòu)房負(fù)擔(dān)。

　　“目前房?jī)r(jià)暴漲至偏離了理性的趨勢(shì),政府有必要通過微調(diào)的手段去加以控制�！睆V州市社會(huì)科學(xué)院研究員彭澎表示,從最新出臺(tái)的政策中可以看到,政府開始退出對(duì)房地產(chǎn)的刺激政策,今年保增長(zhǎng)的任務(wù)已經(jīng)完成,政府開始通過政策微調(diào)過熱的房地產(chǎn),不排除接下來(lái)還會(huì)有其他政策退出的可能。

　　但是,也有專家表示,單靠取消營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠,可能難以對(duì)抑制房產(chǎn)價(jià)格的上漲起到明顯作用。“投機(jī)投資者購(gòu)入商品房主要并不是因?yàn)闋I(yíng)業(yè)稅政策的變化,而是判斷房?jī)r(jià)仍將上漲才會(huì)購(gòu)房。”

　　二問:7折房貸等優(yōu)惠延續(xù)房?jī)r(jià)還會(huì)漲嗎?

　　專家:房?jī)r(jià)仍將高位運(yùn)行望盡快重啟限價(jià)房

　　值得注意的是,此次提出“其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施”,無(wú)疑給廣大購(gòu)房族一顆定心丸。在這之前,全國(guó)各城市出現(xiàn)不少市民因擔(dān)憂購(gòu)房?jī)?yōu)惠終止而“趕集”購(gòu)房。

　　去年10月22日,財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)文:對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買90平方米及以下普通住房的,契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%。對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅。對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。

　　同一天,中國(guó)人民銀行也發(fā)出通知,規(guī)定“自2008年10月27日起,擴(kuò)大商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下浮幅度,調(diào)整最低首付款比例。其中,商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍,最低首付款比例調(diào)整為20%”。

　　專家表示,大部分房地產(chǎn)優(yōu)惠政策不改變,有利于房地產(chǎn)開發(fā)投資和商品房銷售。但是,由于在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi),開發(fā)企業(yè)都不會(huì)存在資金問題,房?jī)r(jià)缺乏下降的動(dòng)力。

　　黎文江說,政策的延續(xù)令明年的樓市會(huì)比較穩(wěn)定,隨著投資客、首次置業(yè)者退場(chǎng),改善型買家仍將是樓市主力,預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)仍將高位運(yùn)行。他建議,在這種情況下,廣州等城市應(yīng)該盡快重啟限價(jià)房政策,滿足“夾心層”住房需求。

　　信貸政策也是直接影響樓市走勢(shì)的因素之一。廣州知名房產(chǎn)專家、北大公共經(jīng)濟(jì)研究中心研究員韓世同說,盡管7折利率政策仍然延續(xù),但是具體銀行如何把控松緊度,差別很大,因此難以據(jù)此判斷房?jī)r(jià)走勢(shì)。

　　算筆賬:買百萬(wàn)房產(chǎn)多花5.5萬(wàn)元

　　以廣州一套總價(jià)100萬(wàn)元的普通住宅(144平方米以下)為例,當(dāng)初購(gòu)買時(shí)花了50萬(wàn)元,如果滿2年但未滿5年,在享受優(yōu)惠時(shí)可免交5.5%的營(yíng)業(yè)稅,也就是可省下5.5萬(wàn)元；而如果未滿兩年的則只需要交2.75萬(wàn)元。優(yōu)惠取消后,只要未滿5年的房產(chǎn)交易就需要交5.5萬(wàn)元的營(yíng)業(yè)稅。

　　南方日?qǐng)?bào)記者鄭佳欣