截至11月，本市已有11個公租房項目開工建設(shè)，建設(shè)收購公租房51.5萬平方米，可提供房源7400多套，北京全年建設(shè)收購50萬平方米公共租賃住房的任務(wù)提前完成。

　　公租房建設(shè)任務(wù)的完成，標志著本市住房保障體系正從原來的“以售為主”開始向“租售并舉”變軌。公租房和廉租房的管理將逐步實行并軌，租金由暗補變明補，實行統(tǒng)一管理。北京政策性住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)和保障住房體系正悄然發(fā)生著重大的變革。

　　更為可喜的是，在公共租賃房建設(shè)收購管理等方面，本市已經(jīng)初步形成了一套“政府主導(dǎo)、市場運作、惠及于民、持續(xù)發(fā)展”新機制，持有主體的創(chuàng)新，建設(shè)方式的多元，確保了公租房建設(shè)和管理的可持續(xù)發(fā)展，而更多的住房困難群眾將成為這場變革的最大受益者。

　　租售并舉

　　解決困難家庭過渡性需求

　　北京市民從2009年北京“兩會”上，聽到一個新名詞：公共租賃房。在原有的廉租房、經(jīng)濟適用房、限價房等政策性住房基礎(chǔ)上，市政府提出年內(nèi)推出解決中低收入家庭住房困難的新舉措——公共租賃房。

　　8月1日,北京市在全國率先推出《公租房管理辦法(試行)》。公租房政策一出臺，立即引起了市民的廣泛關(guān)注，市住房保障辦公室的咨詢電話一直響個不停。

　　市住房保障辦公室相關(guān)負責(zé)人告訴記者，公租房主要是用于解決本市中低收入家庭的住房困難和滿足過渡性住房需求，包括一些經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)職工、來京務(wù)工人員的住房需求。目前，本市共有8124戶中低收入家庭登記申請公租房。

　　北京今年建設(shè)收購的11個項目中，有3個是集中建設(shè)，7個在商品房、限價房等開發(fā)項目中配套建設(shè)，1個是收購得來。

　　在布局上，公租房采取了大分散、小集中的方式，主要以小戶型為主。市住房保障辦公室相關(guān)負責(zé)人表示，公租房建設(shè)實現(xiàn)了與廉租房、經(jīng)適房、限價房的“四房聯(lián)動”，在各層次保障之間形成無縫隙銜接。市民可根據(jù)自身需求選擇購買或租賃的方式解決住房困難。公租房的推出，改變了政策房單一購買的方式，租售并舉，進一步拓寬保障范圍，完善住房保障體系。

　　明確主體

　　創(chuàng)新建設(shè)和管理機制

　　不同于完全依靠市場供應(yīng)的商品房運作模式，也不同于以往保障性住房的建設(shè)開發(fā)模式，在公租房建設(shè)上北京市采用了政府主導(dǎo)、市場運作、多方參與的建設(shè)新模式和新機制。

　　公租房籌集管理主體以市區(qū)政府為主，主要采取了兩種形式，一是由市、區(qū)住房保障機構(gòu)作為管理主體，負責(zé)融資、建設(shè)、收購、持有和管理，這些機構(gòu)以服務(wù)為導(dǎo)向，不以盈利為目的；二是一些經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)管委會經(jīng)批準可以作為公租房主體，利用自有土地建設(shè)公租房，解決本園區(qū)符合條件家庭的住房困難。比如，亦莊開發(fā)區(qū)管委會在轄區(qū)內(nèi)就收購了13.4萬平方米房屋作為公租房，可滿足1500戶園區(qū)員工的需求，這也是目前本市最大的公租房收購項目。

　　此外，作為鼓勵社會力量參與的方式，本市還積極引導(dǎo)有條件的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，利用農(nóng)村集體土地建設(shè)來京務(wù)工人員公寓。海淀區(qū)北塢村近期就將利用集體建設(shè)用地，面向附近的科技園區(qū)和務(wù)工人員，集中建設(shè)2萬平方米的來京務(wù)工人員公寓。

　　公租房的建設(shè)管理建設(shè)模式，由政府主導(dǎo)，市場運作，吸引有資金、設(shè)計、施工等集合優(yōu)勢的大型企業(yè)積極參與，通過“委托代建”和“配套建設(shè)”實現(xiàn)。

　　委托代建，即由政府管理機構(gòu)作為項目產(chǎn)權(quán)主體，取得土地使用權(quán)，或通過土地招拍掛方式選定實施主體，按“交鑰匙工程”標準，由中標單位負責(zé)項目開發(fā)、設(shè)計和施工。通州區(qū)梨園鎮(zhèn)公租房項目就是由市住房保障中心為產(chǎn)權(quán)主體，最后由住總集團承建。海淀區(qū)政府已成立相應(yīng)的管理機構(gòu)，負責(zé)公租房的建設(shè)、配租和管理，以代建方式建設(shè)公租房。

　　今年8月西二旗公租房項目公開掛牌吸引了很多房地產(chǎn)企業(yè)參與，最后由開發(fā)企業(yè)以土地摘牌方式進行建設(shè)。這是在商品房、限價房等房地產(chǎn)開發(fā)項目中配套建設(shè)的公租房。配套建設(shè)就是在土地招拍掛條件中約定公租房項目，并由土地獲得者負責(zé)建設(shè)，建設(shè)完成后政府管理主體根據(jù)合同約定回購公租房。今年這種配建的7項公租房總面積達17萬平方米。

　　惠及于民

　　確保民生工程可持續(xù)發(fā)展

　　公租房的房租比市場租金低多少？這是中低收入家庭最為關(guān)心的，也是公租房能否贏得百姓認可的關(guān)鍵點。

　　市住保辦相關(guān)負責(zé)人說，“公共租賃房租金主要包括維修費、管理費、折舊費、貸款本息、土地租金和稅費等，按照目前測算情況，公租房租金一般比市場租金便宜20%以上。”

　　便宜20%，主要得益于政府為公共租賃房提供的一系列優(yōu)惠政策。在土地供應(yīng)方面，北京市公租房土地供應(yīng)由過去的出讓方式、一次性繳納70年土地出讓金，轉(zhuǎn)變?yōu)樽赓U方式、按年繳納土地租金，降低了土地成本；在稅費、融資方面，公租房將申請比照廉租房享受稅收優(yōu)惠，申請免征房產(chǎn)稅和營業(yè)稅等；通過政策性貸款，引入信托資金等多種方式，多渠道籌集資金，廣泛吸引社會資金支持公共租賃房建設(shè)。

　　市區(qū)政府公租房管理機構(gòu)，既是建設(shè)、收購、持有主體，也是運行管理主體。在政策支持下，通過公租房配租及租后動態(tài)管理，使公租房在發(fā)揮過渡安置房保障功能的同時，在還貸、維修、日常運行服務(wù)具有可持續(xù)發(fā)展的能力。