全國(guó)“兩會(huì)”臨近,各地陸續(xù)出爐的樓市成交數(shù)據(jù)顯示,2月一線城市成交量大幅跳水,不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這是調(diào)控成效初顯。不過(guò),“量跌價(jià)挺”的局面使得高房?jī)r(jià)依舊成為代表、委員們最為關(guān)心的話題之一,多份議案提案均直指當(dāng)前樓市問(wèn)題。代表、委員的“狂轟濫炸”是否會(huì)導(dǎo)致中央繼續(xù)調(diào)控樓市?“兩會(huì)”是否會(huì)成為今年樓市的一個(gè)分水嶺呢?

　　2月京滬深穗成交跳水房?jī)r(jià)未降

　　地方調(diào)控被質(zhì)疑“太溫柔”

　　上周,國(guó)務(wù)院總理溫家寶與網(wǎng)友在線交流時(shí),有網(wǎng)友就向他表示雖然樓市頻出重拳,但仍擔(dān)心拉不住這匹脫韁的野馬。對(duì)此溫家寶表示,政府有責(zé)任管好房地產(chǎn)市場(chǎng),將依法對(duì)圈地不用、捂盤惜售、哄抬房?jī)r(jià)的違法違規(guī)行為進(jìn)行懲處。“我有決心,本屆政府任期內(nèi)能把這件事情管好,使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展,使房?jī)r(jià)能夠保持在一個(gè)合理的價(jià)位。”

　　不過(guò)溫家寶所強(qiáng)調(diào)的針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)四個(gè)方面的調(diào)控措施基本仍是對(duì)“國(guó)4條”、“國(guó)11條”政策的重申。而“國(guó)4條”、“國(guó)11條”出臺(tái)后,雖然各地———尤其是一線城市成交量出現(xiàn)下跌,但房?jī)r(jià)仍然維持高位,甚至有繼續(xù)上漲的跡象。

　　剛出爐的2月數(shù)據(jù)顯示,北京期房網(wǎng)上簽約總量為8322套,為1月成交量的75%,剔除經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)商品房之后的商品住宅簽約套數(shù)為4012套,成交量?jī)H相當(dāng)于上月6463套的六成；上海全市商品住宅成交面積為32萬(wàn)平方米,與1月份相比大幅減少54.29%,已是連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn)逾半跌幅,并創(chuàng)造了自2005年以來(lái)的最低紀(jì)錄；廣州2月全市一手住宅網(wǎng)簽3494套,同比下降47%,環(huán)比則縮水一半；在深圳,2月新建商品住宅銷售面積共計(jì)91216平方米,比去年同期下降75%,環(huán)比下降74%。不過(guò)從房?jī)r(jià)來(lái)看,總體仍處于高位并未出現(xiàn)太大調(diào)整。

　　業(yè)內(nèi)人士分析,2月成交量下跌有其客觀原因,如逢年過(guò)節(jié)、新貨偏少等因素,但還是體現(xiàn)出了調(diào)控政策的成效初顯。不過(guò),僅從“國(guó)4條”、“國(guó)11條”來(lái)看,調(diào)控總體溫和,加上目前開發(fā)商手頭資金仍較充裕,并不急于買房,也就咬著房?jī)r(jià)不松了。

　　此外,近期各地也陸續(xù)出臺(tái)了落實(shí)“國(guó)11條”的地方性樓市調(diào)控政策,如“京11條”、“粵4條”等等。但這些政策一出,就被不少網(wǎng)友和市民質(zhì)疑“太溫柔”,認(rèn)為多數(shù)只是對(duì)現(xiàn)有政策的重申。一位不愿意透露姓名的專家直指,受土地財(cái)政影響,與中央政府相比,各地方政府顯然被房地產(chǎn)捆綁得更厲害,因此當(dāng)樓市不景氣中央“救市”時(shí),地方政府肯定會(huì)出臺(tái)更多的利好措施；而當(dāng)樓市需要調(diào)控時(shí),地方政府也幾乎不可能收得比中央更緊。

　　因此,在2010年供應(yīng)總體偏緊的情況下,現(xiàn)有調(diào)控政策能否真正讓房?jī)r(jià)穩(wěn)定下來(lái),不少業(yè)內(nèi)人士均表示還有待觀察。

　　房?jī)r(jià)剎不住車引發(fā)多重?fù)?dān)憂

　　“兩會(huì)”后可能出臺(tái)新政

　　在這樣的背景下,今年的全國(guó)“兩會(huì)”,房地產(chǎn)市場(chǎng)勢(shì)必仍將是一個(gè)繞不過(guò)去的話題,尤其是房?jī)r(jià)瘋漲了一年之后仍然煞不住車,更加劇了代表委員們的擔(dān)憂。

　　“現(xiàn)在一些人用于還房貸的支出占到了收入的30%-50%,甚至更高,購(gòu)房壓力讓許多年輕人背上了沉重的包袱,形成所謂的‘房奴’。”全國(guó)政協(xié)委員、山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所名譽(yù)所長(zhǎng)郭松海說(shuō),“這會(huì)嚴(yán)重影響他們的消費(fèi)支出,從而對(duì)消費(fèi)形成抑制。”

　　全國(guó)政協(xié)委員、中國(guó)工商銀行原監(jiān)事長(zhǎng)王為強(qiáng)則表示,房?jī)r(jià)短期內(nèi)上升過(guò)快,房地產(chǎn)市場(chǎng)增速過(guò)度,會(huì)給金融機(jī)構(gòu)帶來(lái)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。他還指出,居民申請(qǐng)貸款,用于購(gòu)買多套房屋和投資炒房的行為增多,也就是說(shuō)一人多貸,導(dǎo)致借款人不能及時(shí)還貸的風(fēng)險(xiǎn)加大。

　　此外,“地王”頻出、地價(jià)不斷攀高,大型房企對(duì)中小企業(yè)的擠出效應(yīng)也日益明顯；高地價(jià)也必然導(dǎo)致高附加值的豪宅越來(lái)越多,普通商品住房的供應(yīng)也將受到擠壓。這些都與當(dāng)前中央調(diào)控樓市時(shí)希望增加普通商品住房、中小戶型供應(yīng)的精神相悖。

　　其實(shí),中央層面對(duì)于樓市的關(guān)注并沒(méi)有懈怠。春節(jié)前,一次被稱為中國(guó)有史以來(lái)規(guī)模最大、覆蓋最廣的針對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策落實(shí)情況的九部委聯(lián)合督察展開。這次督察的一項(xiàng)重要內(nèi)容就是此前出臺(tái)的“國(guó)11條”的調(diào)控效果以及各地的落實(shí)情況。也就是說(shuō),中央對(duì)于樓市的動(dòng)態(tài)把握開始比以往更為及時(shí),而按照國(guó)務(wù)院要求,在全國(guó)“兩會(huì)”召開之前,所有督察工作必須完成,最終督察情況報(bào)告將會(huì)呈送國(guó)務(wù)院,成為有關(guān)部門考慮未來(lái)的樓市調(diào)控政策的依據(jù)。

　　因此不少業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè),今年1月前后的一系列樓市調(diào)控政策只是一個(gè)逗號(hào),“兩會(huì)”過(guò)后,中央還可能繼續(xù)出臺(tái)新政。隨著會(huì)期越來(lái)越臨近,會(huì)后樓市政策走向以及“兩會(huì)”是否會(huì)成為今年樓市的一個(gè)分水嶺的懸念縈繞在了各方心頭。

　　下一步調(diào)控或包括信貸、財(cái)稅、融資等措施

　　開發(fā)商最憂按揭再收緊

　　按照“國(guó)4條”、“國(guó)11條”所定基調(diào)和主要精神,下一步最有可能將在信貸、財(cái)稅、企業(yè)融資、土地等方面出臺(tái)更加嚴(yán)厲的后續(xù)措施。

　　近期,控制流動(dòng)性的政策頻發(fā)。據(jù)監(jiān)管層人士此前透露,2月第一周的信貸總量已經(jīng)減少,而且各家銀行上報(bào)的2月信貸計(jì)劃規(guī)模都比1月少了很多。因此2、3月新增貸款很可能因?yàn)槁燥@強(qiáng)勢(shì)的調(diào)控而下滑。

　　銀行控制信貸規(guī)模,首當(dāng)其沖的就是個(gè)人按揭貸款。不僅二套房貸被嚴(yán)格收緊,連首套房貸優(yōu)惠也被部分銀行取消,利率優(yōu)惠從7折提至了8.5折。銀監(jiān)會(huì)也再次重申,商業(yè)銀行應(yīng)堅(jiān)決控制投資投機(jī)性購(gòu)房貸款。在嚴(yán)格二套房貸的同時(shí),還要大幅度提高三套以上個(gè)人按揭貸款的首付和利率要求。

　　一位開發(fā)商表示,他最擔(dān)心的是“銀行按揭貸款政策繼續(xù)收緊”。其實(shí),他所面臨的資金壓力可能將不僅僅來(lái)源于按揭貸款的收緊。據(jù)媒體報(bào)道,今年銀行業(yè)還會(huì)格外加強(qiáng)對(duì)開發(fā)貸款的控制,將對(duì)國(guó)土資源部門認(rèn)定的建設(shè)用地閑置2年以上的房地產(chǎn)項(xiàng)目,禁止發(fā)放開發(fā)貸款。

　　記者還了解到,目前證監(jiān)會(huì)也正在聯(lián)合國(guó)土資源部等,擬訂上市公司募集資金管理新政,旨在確定更為明確、細(xì)致嚴(yán)格的審核標(biāo)準(zhǔn),從而把好房企土地融資的“閘門”。國(guó)土部近期也擬出臺(tái)一個(gè)關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管的文件,內(nèi)容將以加強(qiáng)保障性住房用地供應(yīng)、加強(qiáng)土地供出之后的管理,以及強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)閑置土地監(jiān)管等為主。

　　此外,去年底保監(jiān)會(huì)起草的《保險(xiǎn)資金運(yùn)用管理暫行辦法(草案)》開始面向社會(huì)公開征求意見(jiàn),并已于2月初上交保監(jiān)會(huì)主席辦公會(huì)議審議并原則通過(guò)。目前已上報(bào)國(guó)務(wù)院擇機(jī)發(fā)布。與征求意見(jiàn)稿相比,保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)的門檻被進(jìn)一步提高了。

　　還值得關(guān)注的是,財(cái)稅新政也在醞釀之中。雖然物業(yè)稅實(shí)現(xiàn)全面空轉(zhuǎn)后,有稅務(wù)專家私下透露,短期之內(nèi)推行的難度仍然很大,甚至年內(nèi)推出試點(diǎn)的可能性也不大,但是今年房產(chǎn)稅改革有望先期破冰,這將為從根本上遏制住部分城市的房?jī)r(jià)過(guò)快上漲鋪平道路。