由于侵害購(gòu)房者權(quán)益、增加銀行和購(gòu)房人風(fēng)險(xiǎn)、縱容開(kāi)發(fā)商捂盤惜售等“多宗罪”，商品房預(yù)售制度自推行以來(lái)就為人詬病。溫家寶總理在兩會(huì)上所作的政府工作報(bào)告中明確提出，要“完善商品房預(yù)售制度”，使有關(guān)商品房預(yù)售制度的問(wèn)題再次成為輿論焦點(diǎn)。

　　--代表委員要求改革甚至取消商品房預(yù)售制度

　　年初廣西壯族自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳對(duì)外宣布2010年將選擇在南寧市進(jìn)行取消商品房預(yù)售的試點(diǎn)，此后商品房預(yù)售制度存廢之爭(zhēng)引發(fā)了社會(huì)廣泛熱議。在今年的兩會(huì)上，多份提案議案都建言改革或是全面取消房地產(chǎn)預(yù)售制度。

　　民革中央的提案認(rèn)為，住房預(yù)售制度本來(lái)是一種利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定的融資制度，但是由于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)剛從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)中走出來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)軌性及這種制度選擇性的移植，使得中國(guó)住房預(yù)售不僅不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)，也制造了市場(chǎng)及銀行風(fēng)險(xiǎn)。

　　全國(guó)人大代表、臺(tái)盟陜西省委主委馬克寧建議取消預(yù)售賣現(xiàn)房。他認(rèn)為預(yù)售制有三大弊端：首先是買房人只見(jiàn)圖紙不見(jiàn)實(shí)物，導(dǎo)致房屋面積縮水、房屋質(zhì)量缺陷等問(wèn)題層出不窮；嚴(yán)重誘發(fā)開(kāi)發(fā)商延期交房、抵押房再預(yù)售，甚至出現(xiàn)“攜款潛逃”等違法行為，已經(jīng)影響社會(huì)穩(wěn)定。其次，商品房預(yù)售制也是房?jī)r(jià)升高的推手之一。開(kāi)發(fā)商提前收回大部分乃至全部成本后，就通過(guò)囤積居奇等方式步步推高房?jī)r(jià)上漲，致使國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策受阻。第三，預(yù)售制降低了開(kāi)發(fā)商的門檻，使得不具備開(kāi)發(fā)實(shí)力的企業(yè)進(jìn)入了房地產(chǎn)市場(chǎng)，銀行和購(gòu)房人被動(dòng)地成為風(fēng)險(xiǎn)投資的犧牲品。

　　--當(dāng)前取消商品房預(yù)售制度時(shí)機(jī)不成熟

　　盡管部分代表委員建議取消商品房預(yù)售制度，但專家認(rèn)為，當(dāng)前取消商品房預(yù)售制度的時(shí)機(jī)尚不成熟。

　　商品房預(yù)售制度是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房?jī)r(jià)款。1994年，當(dāng)時(shí)的建設(shè)部出臺(tái)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理辦法》，建立商品房預(yù)售許可制度，旨在解決我國(guó)住房制度改革初期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金不足、商品房供應(yīng)不足的問(wèn)題。2001年，建設(shè)部又發(fā)布了《關(guān)于修改〈城市商品房預(yù)售管理辦法〉》的決定，進(jìn)一步明確了商品房預(yù)售制度的相應(yīng)細(xì)則。商品房預(yù)售逐漸規(guī)范，成為多數(shù)城市的主要銷售形式。

　　北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩認(rèn)為，現(xiàn)行的商品房預(yù)售模式確實(shí)存在很多弊端，市場(chǎng)的發(fā)展方向必然是走向更加公平完善的現(xiàn)房銷售。但是處于城市化進(jìn)程中的我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)整體仍將處于供不應(yīng)求的階段，取消預(yù)售制度勢(shì)必提高開(kāi)發(fā)資金門檻，多數(shù)中小開(kāi)發(fā)企業(yè)將遭淘汰，導(dǎo)致短期內(nèi)房地產(chǎn)供應(yīng)量的大大減少甚至出現(xiàn)真空期，供求失衡加劇房?jī)r(jià)上漲。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商的資金鏈大幅收緊后，資金周轉(zhuǎn)速度的減慢必然影響到房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)投資規(guī)模，不利于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的回升。無(wú)論從宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，還是從房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的發(fā)展來(lái)看，取消商品房預(yù)售制度時(shí)機(jī)未到。

　　--應(yīng)加強(qiáng)信息披露并引入第三方監(jiān)管完善預(yù)售制度

　　世界上不少國(guó)家存在房屋預(yù)售制度，但各國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r和信用水平、法律環(huán)境不同，房屋預(yù)售制度的具體內(nèi)容存在很大差異，政府參與房屋預(yù)售管理程度也有很大不同。我國(guó)應(yīng)通過(guò)加強(qiáng)信息披露并實(shí)行第三方資金監(jiān)管完善商品房預(yù)售制度。

　　首先，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，完善信息披露制度，逐步探索構(gòu)建開(kāi)發(fā)商信息披露制度。商品房預(yù)售制因其非即時(shí)交割的交易方式、履約期限長(zhǎng)以及標(biāo)的物本身的特性等，使得交易中信息不對(duì)稱及其帶來(lái)的交易風(fēng)險(xiǎn)客觀存在，監(jiān)管一旦失控，往往很容易被開(kāi)發(fā)商“鉆空子”，這也是當(dāng)前預(yù)售制度各種弊端產(chǎn)生的根本原因。因此，需要從法律和制度規(guī)范上保護(hù)處于信息劣勢(shì)的購(gòu)房者的合法利益和知情權(quán)。有專家建議借鑒證券市場(chǎng)上市公司的信息披露制度，建立類似的開(kāi)發(fā)商預(yù)售信息披露制度，對(duì)房屋的規(guī)劃、房屋質(zhì)量、面積、裝修、配套設(shè)施等基本信息，以及取得預(yù)售證的商品房上市交易量、交易金額、開(kāi)發(fā)商自留量等，在各地房地產(chǎn)信息官方網(wǎng)站進(jìn)行詳細(xì)公布，接受公眾監(jiān)督。同時(shí)，將信息披露的情況納入開(kāi)發(fā)商誠(chéng)信檔案，對(duì)于違反規(guī)定的開(kāi)發(fā)商，還應(yīng)有相應(yīng)的懲戒措施。以此增強(qiáng)市場(chǎng)供應(yīng)信息透明度，幫助購(gòu)房者對(duì)房屋價(jià)值做出理性判斷，使市場(chǎng)形成穩(wěn)定合理的房?jī)r(jià)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。

　　其次，針對(duì)開(kāi)發(fā)商濫用預(yù)售款、購(gòu)房者資金安全存在較大隱患的現(xiàn)象，建立預(yù)售資金第三方托管和監(jiān)管相結(jié)合的制度，切實(shí)保障資金的安全性和有效使用。我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司副總裁胡景暉建議，在預(yù)售資金監(jiān)管中引入擔(dān)保公司作為監(jiān)管主體，開(kāi)發(fā)商在銀行開(kāi)立預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶后，與托管銀行、擔(dān)保公司簽訂預(yù)售資金監(jiān)管三方協(xié)議，并委托擔(dān)保公司向購(gòu)房者出具預(yù)收款將按規(guī)定用于預(yù)售商品房建設(shè)的擔(dān)保書，由擔(dān)保公司依法承擔(dān)資金安全的全部法律責(zé)任，在各項(xiàng)手續(xù)健全的情況下，購(gòu)房者再將預(yù)售資金存入該賬戶。以此防止開(kāi)發(fā)商隨意挪用預(yù)售資金，以及通過(guò)假按揭騙貸等違法行為。(記者萬(wàn)利)