國務(wù)院5月底批轉(zhuǎn)發(fā)改委關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作意見，再次提到“深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅”，并要求由財政部、稅務(wù)總局、發(fā)改委、建設(shè)部具體負(fù)責(zé)。類似的“研究開征物業(yè)稅”的通知已不是第一次發(fā)出，此次通知再次顯示出國家對于開征物業(yè)稅調(diào)控房地產(chǎn)市場的決心。業(yè)內(nèi)人士關(guān)注，繼2007年二套房貸政策之后，物業(yè)稅是否將成為下一個房地產(chǎn)調(diào)控“利器”？

　　從“空轉(zhuǎn)”邁向落實

　　雖然具體時間表至今尚未成型，但作為房地產(chǎn)稅制改革的重要組成部分，開征物業(yè)稅離我們越來越近了。

　　所謂物業(yè)稅，又稱“財產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款。從理論上說，物業(yè)稅是一種財產(chǎn)稅，是針對國民的財產(chǎn)所征收的一種稅收。

　　早在2003年10月，十六屆三中全會上就曾提出，要“實施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)”。

　　自2006年起，包括北京、深圳在內(nèi)多個城市和地區(qū)對物業(yè)稅征收進(jìn)行了“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)。所謂的“空轉(zhuǎn)”是指沒有進(jìn)行實際收稅，而是模擬操作步驟。

　　物業(yè)稅受到社會大范圍的關(guān)注還是在《物權(quán)法》出臺之后，2007年10月1日開始實施的《物權(quán)法》明確提出“公民的合法的私有財產(chǎn)不受侵犯”，而物業(yè)稅就是公民要為得到保護(hù)的合法私有財產(chǎn)支付的稅之一。在當(dāng)年的十屆全國人大五次會議審議的財政預(yù)算報告中，首次提出將“研究開征物業(yè)稅的實施方案”。此后，每年的深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作意見中都有“研究開征物業(yè)稅”。

　　有關(guān)專家評價說，國務(wù)院此次再度發(fā)布研究開征物業(yè)稅的通知，實際上是將物業(yè)稅提上研究立法的日程。中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理李文杰認(rèn)為，目前，財政部和國家財政總局關(guān)于物業(yè)稅征收的技術(shù)條件已經(jīng)具備了，在幾個城市模擬測試運(yùn)行，如果政府需要征收，征收的條件也已經(jīng)初步具備。

　　穩(wěn)房價的“殺手锏”

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家易憲容認(rèn)為，目前國內(nèi)房地產(chǎn)稅比重偏低，僅占全部稅收收入的2.36%，占地方財政收入的比重也僅為8.12%。正因為這樣，樓市炒房現(xiàn)象泛濫難止，個人住房消費(fèi)也呈盲目擴(kuò)張之勢。

　　易憲容指出，房地產(chǎn)稅收政策的嚴(yán)重不足，造成了房地產(chǎn)市場嚴(yán)重的財富分配不公，也使房地產(chǎn)開發(fā)商缺乏生產(chǎn)中低端產(chǎn)品的動力。同時，持有較多住房的投機(jī)者也不愿把住房流入市場，從而人為制造房地產(chǎn)供求關(guān)系的緊張，不斷地推高房價。

　　開征物業(yè)稅將是穩(wěn)定房價的一把“殺手锏”。中央財經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院教授劉桓表示，“開征物業(yè)稅將增加囤房捂盤者的持房成本，最終‘逼迫’炒房者降價出售存量房，平衡市場供需關(guān)系�！�

　　易憲容也認(rèn)為，在房地產(chǎn)炒作較為嚴(yán)重的地方，通過開征物業(yè)稅，將使房地產(chǎn)炒作者顆粒無收，那么國內(nèi)房地產(chǎn)的價格一定會回落到真實的市場價格上來，市場泡沫也會自然消退。

　　與此同時，我國目前調(diào)控房地產(chǎn)市場的稅收手段主要集中于住房交易環(huán)節(jié)的營業(yè)稅和個人所得稅。對房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征收重稅，雖然起到了加大住房投機(jī)成本、抑制投機(jī)需求的作用，但在供求緊張的市場環(huán)境下，這些稅收成本最終多是轉(zhuǎn)嫁到購房者身上。

　　國家信息中心在其發(fā)布的經(jīng)濟(jì)形勢預(yù)測分析報告中指出，較高的交易稅和零持有稅使得一部分居民保有住房的意愿增強(qiáng)，也限制了存量房地產(chǎn)的正常流轉(zhuǎn)，更加劇了住房供應(yīng)矛盾。從國外的經(jīng)驗看，目前的稅收調(diào)節(jié)只能作為一種權(quán)宜之計，房地產(chǎn)稅收調(diào)節(jié)應(yīng)該以物業(yè)稅等保有階段的稅種為主。物業(yè)稅不僅有利于打擊房地產(chǎn)投機(jī)、穩(wěn)定房價，而且有助于改善地方稅收結(jié)構(gòu)、推動城市可持續(xù)發(fā)展。

　　尚需更充分的研究

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，開征物業(yè)稅是“實屬必然”，只是目前尚需更加充分的研究和準(zhǔn)備。

　　易居中國房地產(chǎn)研究院綜合部部長楊紅旭告訴記者，開征物業(yè)稅關(guān)鍵是稅基和稅率分類的確定問題。只要根據(jù)擁有房產(chǎn)的質(zhì)量、檔次、套數(shù)相應(yīng)的確定稅基和稅率，只有一套普通住宅的家庭就不需要擔(dān)心。

　　雖然在國外物業(yè)稅的征收十分普遍，但其具體的操作方式卻不能直接移植和復(fù)制。北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)指出，在美國，不動產(chǎn)稅已經(jīng)占當(dāng)?shù)卣�府財政收入�?0%至50%。但是由于中國的房屋情況差別很大，存在像公房、單位集資建房、商品房等各種類型的住房，而且不同城市的房價有較大差異，因此首先需要解決如何統(tǒng)一的問題。

　　社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心研究員牛鳳瑞指出，國外的物業(yè)稅是基于產(chǎn)權(quán)私有基礎(chǔ)上的財產(chǎn)持有稅，而在我國，土地屬于國家，轉(zhuǎn)讓的只是使用權(quán)。如果開征物業(yè)稅，必須考慮政策的銜接性，對于已經(jīng)買房交納了70年土地出讓金的房主業(yè)主，他們是否需要在70年之后再交納，或者如何核定他們目前應(yīng)該交納的物業(yè)稅也是需要明確的地方，這中間需要深入的研究。

　　陳國強(qiáng)認(rèn)為，對于征稅條件、課稅標(biāo)準(zhǔn)和稅率的確定，也存在很大爭議。一次性付清的土地出讓金轉(zhuǎn)化為分年限支付的物業(yè)稅，將引起相關(guān)利益集團(tuán)的博弈。

　　在我國現(xiàn)在的房地產(chǎn)開發(fā)中，開發(fā)商一次性交付土地出讓金購買國有土地70年的使用權(quán)，隨后開發(fā)商在開發(fā)中，將這一使用權(quán)平攤到每套商品房中，轉(zhuǎn)讓給購房人。如果開征物業(yè)稅，則土地出讓金將失去法理依據(jù)。開發(fā)商的開發(fā)模式或多或少將發(fā)生改變。這種改變將對未來房地產(chǎn)市場產(chǎn)生怎樣的影響也值得深入研究。（記者 來建強(qiáng)）