近日，物業(yè)稅再次成為熱門話題。國(guó)務(wù)院在《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作意見(jiàn)的通知》(以下簡(jiǎn)稱通知)中，再次提出“年內(nèi)研究開征物業(yè)稅”，由于此后再無(wú)官方的明確說(shuō)法，物業(yè)稅還只能停留在爭(zhēng)論及猜測(cè)階段。

　　物業(yè)稅征收的時(shí)機(jī)還不是很成熟，年內(nèi)征收的可能性不大。6月10日，接受記者采訪的涉及該稅種征收的財(cái)政、稅務(wù)及房地產(chǎn)三方面的官員和專家均表示，物業(yè)稅征收仍處于研究階段，短期內(nèi)不可能出臺(tái)征收政策。甚至有專家認(rèn)為，物業(yè)稅在技術(shù)層面上，還需要相當(dāng)?shù)臅r(shí)間去運(yùn)轉(zhuǎn)，大概要有幾年的時(shí)間。

　　焦點(diǎn)1　征收時(shí)機(jī)還不成熟

　　按照國(guó)務(wù)院的《通知》內(nèi)容來(lái)看，年內(nèi)進(jìn)行開征物業(yè)稅研究涉及到四個(gè)部委———分別為財(cái)政部、稅務(wù)總局、發(fā)改委和住建部。記者就此向上述部委求證時(shí)，均未得到明確的開征時(shí)間表。

　　據(jù)知情人士透露，物業(yè)稅是一個(gè)新的稅種，按常規(guī)該稅種出臺(tái)并進(jìn)行征收，要經(jīng)過(guò)多部門決策。首先需要財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局及住建部牽頭，制定一個(gè)相對(duì)詳細(xì)的細(xì)則草案，草案制定后還需要多方征求意見(jiàn)，然后報(bào)請(qǐng)國(guó)務(wù)院法制辦審核通過(guò)，如果該稅種出臺(tái)涉及其他稅收法規(guī)的變化修改，還需經(jīng)過(guò)全國(guó)人大審核通過(guò)，最后才能頒布執(zhí)行。

　　“這個(gè)程序走完后才有可能出臺(tái)，可以肯定的是物業(yè)稅今年無(wú)法走完上述程序�！痹撝�情人士表示，雖然政府可能為了推動(dòng)稅種出臺(tái)，會(huì)加快其程序操作，但今年完成仍不現(xiàn)實(shí)。此外，據(jù)《中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)》稱，國(guó)務(wù)院法制辦負(fù)責(zé)人表示，今年暫無(wú)相關(guān)物業(yè)稅的立法計(jì)劃�！昂芏嘁蛩貨Q定開征物業(yè)稅短期難以實(shí)現(xiàn)，可能還需要很長(zhǎng)時(shí)間�！眹�(guó)務(wù)院法制辦有關(guān)負(fù)責(zé)人這樣表示。

　　“短期內(nèi)物業(yè)稅很難出臺(tái)，主要是時(shí)機(jī)還不成熟�！敝袊�(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心研究員、中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)研究學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)楊重光教授表示，物業(yè)稅開征不是簡(jiǎn)單的稅費(fèi)改革，涉及土地使用制度、市場(chǎng)調(diào)控手段、住宅建設(shè)方式等多方面。房產(chǎn)如何評(píng)估、針對(duì)哪些物業(yè)開征、稅費(fèi)比例、如何約束個(gè)人欠稅、個(gè)人房屋認(rèn)定，政府該如何征收、該稅收最后用于何處等等，都需要很長(zhǎng)的時(shí)間來(lái)完成。“目前暫未看到較成型的草案。”楊重光表示，此前，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心、財(cái)政部財(cái)研所都有該方面的研究，但基本還是建立在委托研究的層面上，屬于理論研究范疇。

　　焦點(diǎn)2　“空轉(zhuǎn)”后難落地

　　物業(yè)稅征收最早出現(xiàn)在公開的官方文件上是6年前。十六屆三中全會(huì)上，物業(yè)稅首次出現(xiàn)在《中共中央關(guān)于完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問(wèn)題的決議》中，該決議曾提出要“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)。”

　　2006年10月，國(guó)家稅務(wù)總局相關(guān)負(fù)責(zé)人公開表示，國(guó)家正在對(duì)房地產(chǎn)改革和推進(jìn)物業(yè)稅進(jìn)行研究，并在部分地區(qū)開展房地產(chǎn)模擬評(píng)稅的試點(diǎn)工作，為物業(yè)稅的開征積累經(jīng)驗(yàn)。此后，第一批北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶6省市試點(diǎn)消息傳出。2007年10月，國(guó)家稅務(wù)總局宣布，增加安徽、河南、福建、天津四省市為試點(diǎn)地區(qū)，至此，包括首批的共有十省市開始物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”運(yùn)行。

　　當(dāng)時(shí)，業(yè)內(nèi)外人士普遍認(rèn)為，國(guó)家稅務(wù)總局的這一做法預(yù)示著通過(guò)幾年的物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)，在取得既有成果的基礎(chǔ)上，試點(diǎn)省市中的部分城市可能率先進(jìn)行“實(shí)轉(zhuǎn)”并向全國(guó)推廣�！皣�(guó)家稅務(wù)總局物業(yè)稅空轉(zhuǎn)運(yùn)行，并非是細(xì)節(jié)性運(yùn)行，而是假定的框架運(yùn)行�！庇兄�情人士表示，所謂“空轉(zhuǎn)”，是指虛擬意義上的資金循環(huán)，雖然沒(méi)有實(shí)際征稅，但一切步驟和真實(shí)收稅流程相同，由財(cái)政部門、房產(chǎn)部門以及土地管理部門共同參與，統(tǒng)計(jì)物業(yè)數(shù)量，并進(jìn)行評(píng)估和稅收統(tǒng)計(jì)。

　　由于物業(yè)稅的征收是以房屋評(píng)估價(jià)位為計(jì)稅依據(jù)，這涉及到部門利益相爭(zhēng)的問(wèn)題，即在新的物業(yè)稅評(píng)估設(shè)計(jì)上，究竟由哪個(gè)機(jī)構(gòu)掌管評(píng)估大權(quán)�？晒┻x擇的評(píng)估機(jī)構(gòu)有四種，分別是地方稅務(wù)機(jī)關(guān)、社會(huì)中介機(jī)構(gòu)、地方國(guó)土部門以及財(cái)政部門。目前最具競(jìng)爭(zhēng)力的是具有征管權(quán)的地方稅務(wù)部門和具有房產(chǎn)信息優(yōu)勢(shì)的國(guó)土部門，最終由哪個(gè)部門來(lái)完成，目前暫無(wú)定論。

　　“物業(yè)稅真正開始征收，物業(yè)的評(píng)估工作應(yīng)該由專業(yè)的社會(huì)評(píng)估機(jī)構(gòu)去做�！敝性�地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰認(rèn)為，針對(duì)目前全國(guó)城鎮(zhèn)不少于2億套的住宅及眾多經(jīng)營(yíng)用房，短期內(nèi)很難完成上述評(píng)估工作。因此在10個(gè)城市中進(jìn)行的空轉(zhuǎn)到落地，還是有很長(zhǎng)的路要走，稅務(wù)部門的空轉(zhuǎn)仍處于簡(jiǎn)單的模擬階段。

　　焦點(diǎn)3　稅制設(shè)計(jì)或影響房?jī)r(jià)

　　之前業(yè)內(nèi)及輿論認(rèn)為，物業(yè)稅開征在一定程度上可以平抑房?jī)r(jià)，購(gòu)房者買房會(huì)更便宜。但在記者的采訪中，包括經(jīng)濟(jì)學(xué)家、房產(chǎn)專家都認(rèn)為，物業(yè)稅征收后并非人們想象中的那樣房?jī)r(jià)會(huì)大降。

　　有稅務(wù)專家告訴記者，開征物業(yè)稅之前，房地產(chǎn)稅收主要集中在保有環(huán)節(jié)、房產(chǎn)流通和周轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)等三方面，開征物業(yè)稅之后，這三方面的稅率會(huì)降低，這樣有利于房屋流通，對(duì)調(diào)節(jié)房屋占有結(jié)構(gòu)有一定作用。對(duì)房?jī)r(jià)的影響，要看具體的稅制設(shè)計(jì)，如果稅率穩(wěn)定，影響應(yīng)該不大。

　　“政府現(xiàn)在提出物業(yè)稅的問(wèn)題，出發(fā)點(diǎn)不是為了房地產(chǎn)業(yè)，主要是為了增加穩(wěn)定的、合理的稅收渠道�！敝袊�(guó)住宅及房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌認(rèn)為，物業(yè)稅的出臺(tái)不會(huì)影響房?jī)r(jià)。土地出讓金和物業(yè)稅是兩回事，土地出讓金是土地使用的費(fèi)用，而物業(yè)稅是物業(yè)持有的費(fèi)用，所以不能只收一個(gè)。房?jī)r(jià)主要是靠市場(chǎng)影響的，租房或買房，受供求關(guān)系決定，物業(yè)稅的出臺(tái)立馬平抑房?jī)r(jià)的想法是不現(xiàn)實(shí)的。

　　焦點(diǎn)4　可能先征商鋪豪宅

　　有公眾認(rèn)為，我國(guó)現(xiàn)行的土地使用制度為“批租制”，即在土地所有權(quán)屬于國(guó)家的前提下，用地者可以向政府購(gòu)買一定期限內(nèi)的土地使用權(quán)。

　　根據(jù)土地的不同用途，批租的期限從40年至70年不等，而其全部稅費(fèi)，用地者需在取得土地使用權(quán)時(shí)一次性支付。房屋流轉(zhuǎn)交易時(shí)，再繳納交易稅。也就是說(shuō)，購(gòu)房者在購(gòu)買房子時(shí)，其房?jī)r(jià)中已經(jīng)包含了土地批租期限內(nèi)的幾乎全部的房地產(chǎn)稅費(fèi)，當(dāng)然也包括了“物業(yè)稅”，因此，物業(yè)稅出臺(tái)前，已購(gòu)房產(chǎn)不應(yīng)該重復(fù)繳納“物業(yè)稅”。不過(guò)該說(shuō)法并沒(méi)得到權(quán)威部門的認(rèn)可。

　　目前公開的輿論則是先從商業(yè)及高檔住宅進(jìn)行征收。財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康認(rèn)為，如果真的條件成熟了，除了營(yíng)業(yè)性的不動(dòng)產(chǎn)被物業(yè)稅覆蓋之外，首先可能被考慮覆蓋的應(yīng)該是高檔豪華住宅，比如獨(dú)立別墅。而這個(gè)稅種和一般老百姓持有的住宅還很遠(yuǎn)。

　　中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長(zhǎng)劉桓也認(rèn)為，物業(yè)稅開征后應(yīng)該分三個(gè)階段，先期可能針對(duì)商業(yè)性用房和企事業(yè)單位房產(chǎn)征收，中期針對(duì)個(gè)人購(gòu)買的豪宅征收，最后才會(huì)對(duì)個(gè)人購(gòu)買的普通住宅征收。

　　- 名詞解釋

　　物業(yè)稅是什么

　　“物業(yè)”的概念等同于“房地產(chǎn)”或者“不動(dòng)產(chǎn)”，物業(yè)稅實(shí)際上就是房地產(chǎn)的持有稅收，是房產(chǎn)的所有者為自己的房產(chǎn)向政府繳稅，主要的方式是隨著房子的增值多少而繳納不同水平的稅收，這在很多國(guó)家都是成熟的制度。

　　從理論上說(shuō)，物業(yè)稅是一種財(cái)產(chǎn)稅，是針對(duì)公民的財(cái)產(chǎn)所征收的一種稅收。成熟的房產(chǎn)稅收會(huì)包括交易和持有兩個(gè)環(huán)節(jié)，目前內(nèi)地沒(méi)有推行真正意義上的物業(yè)稅，但實(shí)際上，在購(gòu)買房產(chǎn)的交易環(huán)節(jié)中，房?jī)r(jià)中已經(jīng)包含了所有的土地使用期限內(nèi)的稅費(fèi)成本，是一次性全部繳納。真正意義上的物業(yè)稅是以每套房產(chǎn)當(dāng)年的評(píng)估總價(jià)值，按照年度逐年繳納，從這個(gè)意義上理解，第一次買房時(shí)所支付的費(fèi)用就少一些，買房的門檻會(huì)低一些；如果買了多套房空著，現(xiàn)在是不用負(fù)擔(dān)成本的，但一旦實(shí)施物業(yè)稅，每套房子都會(huì)有一定的稅收成本，房子越多代價(jià)越大。

　　- 他山之石

　　看人家怎么繳

　　【美國(guó)】各州和地方政府的不動(dòng)產(chǎn)稅率不同，大概是按照每年繳納房?jī)r(jià)的0.8%-3%計(jì)算，例如，一棟10萬(wàn)美元的房子一年要繳納800-3000美元的物業(yè)稅。由于財(cái)產(chǎn)稅與地方的經(jīng)濟(jì)關(guān)系緊密，因此多由地方政府征收。

　　【新加坡】新加坡物業(yè)稅是由國(guó)內(nèi)稅務(wù)局對(duì)所有房產(chǎn)征收的稅種,自住房產(chǎn)的物業(yè)稅以家庭計(jì)算,第一套房收每年房屋總價(jià)4%的物業(yè)稅,第二套及以上每年收11%，針對(duì)中低收入者的政府組屋也必須繳納物業(yè)稅，其他類型房產(chǎn)的物業(yè)稅率是10%。第二套以上的住房如果出租,政府要收比較高的租金所得稅。

　　【中國(guó)香港】目前香港物業(yè)稅按租金繳稅，每年征收。稅值根據(jù)實(shí)際租金收入而定，包括租金、為樓宇的使用權(quán)而支付的許可證費(fèi)用、支付給擁有人的服務(wù)費(fèi)及管理費(fèi)、由住客支付的擁有人開支(如修理費(fèi))等。若房產(chǎn)擁有人為法人團(tuán)體，可申請(qǐng)將租金視為公司營(yíng)收，免繳物業(yè)稅而征利得稅。全部由業(yè)主自住和純作家用的樓宇，空置，不作任何用途的物業(yè)均屬于免費(fèi)項(xiàng)目。(記者 張學(xué)冬 李宛霖 張家齊)