5月25日，國(guó)務(wù)院公布《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見(jiàn)》�！吧罨�房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅”被列入其中。

　　物業(yè)稅已不是第一次出現(xiàn)在文件中。從微觀上講，一個(gè)普通家庭，一輩子積累的財(cái)產(chǎn)可能就是一套自己住的房子，開征物業(yè)稅直接跟自己的房產(chǎn)掛鉤，因此，關(guān)注物業(yè)稅自然可以理解；從宏觀上看，國(guó)家出臺(tái)一項(xiàng)稅收政策，不僅關(guān)系到政府的財(cái)政收入，更涉及到房地產(chǎn)的命運(yùn)，因此，物業(yè)稅可謂觸動(dòng)了那根敏感的神經(jīng)。

　　物業(yè)稅是什么？

　　討論物業(yè)稅的前提，是我們首先要明確什么是物業(yè)稅。

　　“物業(yè)”一詞，源于我國(guó)香港的用法，意指房地產(chǎn)，往往成為房地產(chǎn)的別稱或同義詞�！侗本┩韴�(bào)》文章解釋說(shuō)：物業(yè)稅又稱財(cái)產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅，主要是針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)要求承租人或所有人繳納相應(yīng)的稅款，而應(yīng)繳納的稅值會(huì)隨著不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的升高而提高。

　　2003年10月，十六屆三中全會(huì)通過(guò)的《中共中央關(guān)于完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制若干問(wèn)題的決定》中指出：“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)�！庇纱�，物業(yè)稅一詞進(jìn)入百姓視線。

　　《深圳商報(bào)》的分析指出：按照目前房地產(chǎn)稅制改革的設(shè)想，所謂的物業(yè)稅，是將現(xiàn)行的土地出讓金、房產(chǎn)稅、土地增值稅等稅費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。過(guò)去一次性征收的各種稅費(fèi)，將在房產(chǎn)保有期內(nèi)分批繳納。

　　《北京晚報(bào)》則用5個(gè)“有利于”概括了物業(yè)稅的效力：有利于樓市的健康發(fā)展；大大拓寬稅收征收面；有利于有效調(diào)節(jié)社會(huì)貧富差距；有利于避免重復(fù)征稅；有利于建立地方財(cái)政主體稅種。

　　物業(yè)稅能降房?jī)r(jià)？

　　一種較為普遍的看法是，物業(yè)稅開征之后，將導(dǎo)致房?jī)r(jià)大跌。這種說(shuō)法的第一個(gè)理由是：物業(yè)稅開征之后，在房地產(chǎn)開發(fā)成本中的土地出讓金，征收模式將發(fā)生改變。開征物業(yè)稅之后，一次性征收的土地出讓金，變成了業(yè)主每年繳納的物業(yè)稅。開發(fā)商的資金壓力和建房成本，將大幅降低，自然會(huì)帶動(dòng)商品房?jī)r(jià)格下滑。第二個(gè)理由是：按照目前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)稅制改革的設(shè)想，中國(guó)人房子消費(fèi)的模式，將由原來(lái)的“高成本購(gòu)買，低成本消費(fèi)”，變成“較低成本購(gòu)買，較高成本使用”。買房投資行為，成本大大提高，受益大大降低，房地產(chǎn)供需關(guān)系將得到改善。

　　住房系民生，房?jī)r(jià)無(wú)小事，《湖北日?qǐng)?bào)》文章中提出的這個(gè)問(wèn)題，無(wú)疑是時(shí)下討論物業(yè)稅時(shí)涉及的最熱議題。

　　對(duì)此，《中國(guó)青年報(bào)》的分析文章指出：我國(guó)人口眾多，土地資源有限，而且多數(shù)人都有購(gòu)房置地的傳統(tǒng)思想，除非遭遇重大的經(jīng)濟(jì)危機(jī)使房地產(chǎn)市場(chǎng)陷于蕭條，否則大量購(gòu)房者持幣待購(gòu)的力量難免不對(duì)房?jī)r(jià)的不斷上漲起推波助瀾的作用。在購(gòu)房需求持續(xù)剛性的情況下，高房?jī)r(jià)將在一定時(shí)期內(nèi)是常態(tài)。

　　筆者則認(rèn)為，想通過(guò)開征物業(yè)稅的形式，將開發(fā)商目前的承擔(dān)的稅費(fèi)降下來(lái)，借此降低開發(fā)商的開發(fā)成本，進(jìn)而降低房?jī)r(jià)，可能只是一廂情愿。因?yàn)樽非罄麧?rùn)最大化的開發(fā)商，會(huì)盡一切可能將房?jī)r(jià)仍維持在較高位置。到頭來(lái)，老百姓為了生活最基本的需求，可能會(huì)付出雙重代價(jià)。這不由得不讓我們警惕。

　　《文匯報(bào)》文章也指出：人們不應(yīng)天真地以為，政府不向開發(fā)商收取土地使用權(quán)出讓金，房屋的售價(jià)就不會(huì)包括由土地級(jí)差效益決定的地價(jià)。事實(shí)是，開發(fā)商一定仍會(huì)通過(guò)“無(wú)形之手”最大限度地攫取土地級(jí)差效益。房?jī)r(jià)高低，仍主要由土地位置與環(huán)境決定。這時(shí)人們就會(huì)發(fā)現(xiàn)，開征物業(yè)稅，不僅難以抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，反而有可能加重購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)。

　　《上海證券報(bào)》則理性的分析說(shuō)：征物業(yè)稅，對(duì)房?jī)r(jià)的影響非常不確定。希望物業(yè)稅降低房?jī)r(jià)，打擊房地產(chǎn)投機(jī)，從長(zhǎng)期看，可能只是一廂情愿的幻想。

　　一向出語(yǔ)驚人的房地產(chǎn)大鱷任志強(qiáng)在博客中明確寫道：物業(yè)稅一定會(huì)提高房?jī)r(jià)。當(dāng)開征物業(yè)稅之后，地方政府為了讓稅收保持增長(zhǎng)，同樣會(huì)讓房?jī)r(jià)越高越好。

　　關(guān)于物業(yè)稅的其他思考

　　稅收政策是調(diào)節(jié)社會(huì)分配的杠桿，用得好，會(huì)優(yōu)化資源配置、推進(jìn)社會(huì)公平。而任何一項(xiàng)稅收政策，都是一把“雙刃劍”。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員易憲容也撰文指出，征收房地產(chǎn)物業(yè)稅的好處很多，但征收政策遲遲無(wú)法出臺(tái)的根本原因在于目前中國(guó)還沒(méi)有征收房地產(chǎn)物業(yè)稅的條件。開征物業(yè)稅需要具備四項(xiàng)基礎(chǔ)條件，一是詳實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)登記資料，二是用科學(xué)方法或市場(chǎng)方式對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行低成本估價(jià)，三是政府的稅收征管能力，四是要有嚴(yán)格細(xì)化、科學(xué)規(guī)范的征收規(guī)則。但就目前的情況來(lái)看，中國(guó)還不具備這些條件，即使開征也可能是一種不公平公正的稅收。

　　對(duì)于易憲容的說(shuō)法，我們雖不能做出是非分明的定性判斷，但保持對(duì)他所提到問(wèn)題的清醒認(rèn)識(shí)，勢(shì)必會(huì)對(duì)我們更好的制定、執(zhí)行物業(yè)稅政策有很好的幫助。對(duì)此，《湖北日?qǐng)?bào)》的文章也指出，在開征物業(yè)稅之前，要先解決下面這些問(wèn)題：第一，開征物業(yè)稅同時(shí)，其他房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)是否取消；第二，開征物業(yè)稅之后，總體稅負(fù)是否超過(guò)開征物業(yè)稅前的總體稅費(fèi)負(fù)擔(dān)；第三，物業(yè)稅的納稅主體、課稅對(duì)象如何確定；第四，房產(chǎn)價(jià)值如何能得到公平、合理的評(píng)估；第五，如何避免重復(fù)征稅；第六，政府在開征物業(yè)稅之后，資源分配是否公平，政府是否能給居民提供更多更好的公共服務(wù)。

　　說(shuō)了這么多，檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)其實(shí)就是一句話，咱老百姓有個(gè)房子住——這生存的最基本需求，是容易些了，還是更難了。(觀察員　張超)