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          時評:先別急著為“共有產權房”鼓掌
        2009年06月22日 09:55 來源:北京商報 發表評論  【字體:↑大 ↓小

          “政府出錢幫困難家庭買房”,這種新聞什么時候出來都會讓人眼前一亮,不過所謂“共有產權”的模式,才是這事兒真正值得尋思的地方。

          據報道,為了讓困難家庭也能買上房,淮安、蘇州、如皋等多地正在試點一種“共有產權經適房”,即經濟適用房的用地性質由“劃撥”變為“出讓”,土地出讓金形成政府產權。當個人跟政府的產權比例為7∶3時,個人承擔同期經適房的價格,當個人跟政府的產權比例為5∶5時,個人承擔同期經適房70%的價格——當然,只有特別困難的家庭才能買產權“五五開”的經適房。此外,個人也可選擇把政府那部分產權“贖回”到自己手上,5年內“贖”的按原價結算,5年后“贖”的按那會兒的市場評估價結算。這種“共有產權”的模式被譽為“政府出錢幫困難家庭買房”。

          “共有產權經適房”,毫無疑問,政府這回是直接摻和進了“買”的一方,但這買是不是幫困難家庭買,恐怕還得分兩種情況來講。

          一,產權“三七開”的情況。如您所知,建保障房是各國政府的責任,中國的保障房主要分廉租房、經適房跟限價房。所謂經適房,最大特征就是建在政府無償劃撥、即沒有土地出讓金的地上,再加上減免稅費,買房人理論上是在按房子的建筑成本買房。而這房跟商品房的區別是,如果您打算把房子轉讓(需5年后),得補交部分款項——當初政府沒收的土地出讓金就體現在這上。說白了,“三七開”的產權只是把土地出讓金提前“顯化”、把保障房提前商品化,不管你打不打算出讓。而既然是按同期經適房的價錢買,買房人也就不存在什么“被幫”。

          二,產權“五五開”的情況。算下來,除了三成的地錢,還有兩成的建筑成本是由政府先墊上。且不說這么墊需要多大資金量、當地財政緊不緊張、納稅人對如此“砸錢”又怎么想,只說說墊的這筆錢本身——既然5年內可以按原價“贖回”,那這筆錢就如同政府提供的無息貸款一樣,買房人既能眼下少出錢又能長達5年無息借到錢,看上去確乎屬于“被幫”,但考慮到符合條件買產權“五五開”經適房的是“特別困難的家庭”,5年之內要他們補上一半房錢、而且還是算上地錢的商品房的價錢,無論如何也有些勉強。因此,如果買房的真的都是“特別困難的家庭”(不會不自住而轉手出租),那5年內買房人贖不回產權,5年后如轉讓、政府分享房價(地價)上漲收益將成為普遍現象。

          所以說,所謂“共有產權經適房”,根兒上跟商品房更像,只不過因為政府變成了部分買方,買房門檻明顯下降,當然,這能幫一些困難家庭買上房,雖然是產權不完整的房,但更有可能造成需求放量,結果是政府興建“經適房”的動力上升、嚴控“經適房”房價的動力下降。

          盡管在公開場合,每個開發商都會講,“限價房利潤率8%到10%,經適房最高3%”。但實際上,保障房的銷售渠道穩定,回款周期遠遠短于商品房——因此,保障房的會計利潤率雖然低,但自有資金利潤率絕不會是3%那么夸張。而在有保障的利潤率后,常常讓人操心的倒是經適房的價格跟質量。一旦政府拿著納稅人的錢大買經適房,而且還是商品化的經適房,那這“經適房”還能不能是“經適房”的價就很費人思量。

          更何況,正如各地曾經頻頻曝光的那樣,劃撥給經適房的地上常常建的不是經適房,住在經適房里的也常常不是困難家庭,甚至連搖號都能將6份聯號申請材料同時被搖中(事實是全部做假)的“奇跡”,因此“共有產權經適房”給了誰,尤其是產權“五五開”的經適房最終給了誰將是這項政策最敏感的地方,如果起價更低的經適房都被有路子的人拿去轉租,那就是在幫最大的倒忙。(作者 毛穎穎)

        【編輯:傅麗
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        直隸巴人的原貼:
        我國實施高溫補貼政策已有年頭了,但是多地標準已數年未漲,高溫津貼落實遭遇尷尬。
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