物業(yè)稅是政府向房產(chǎn)物業(yè)征收的一種財產(chǎn)稅,通常向物業(yè)的業(yè)主或者租戶征收,稅務機關(guān)會定期對物業(yè)進行估值,并以估值的某個百分比作為應繳的物業(yè)稅額。顯然,物業(yè)稅是一種在房產(chǎn)物業(yè)保有環(huán)節(jié)中征收的一種稅項。

　　開征物業(yè)稅目標是平抑房產(chǎn)物業(yè)價格,增加財政收入

　　開征物業(yè)稅希望達到以下兩個目標:一是平抑房產(chǎn)物業(yè)價格。擁有房產(chǎn)物業(yè)數(shù)量越多,需要繳納的物業(yè)稅額就會越高,從而形成了新思維:買家購置、擁有的物業(yè)若長期空置,由于擠占了公共資源,也需要為此付出代價。因此,物業(yè)持有人為了避免繳納高昂的物業(yè)稅,會選擇拋售手頭多余的房產(chǎn)物業(yè),從而有助于平抑房地產(chǎn)價格；另一方面,現(xiàn)有的制度安排是房地產(chǎn)開發(fā)商一次性支付70年的土地出讓金等稅費,再等待物業(yè)出售的時候把稅費轉(zhuǎn)嫁給買家,此安排對于大型發(fā)展商有利。而開征物業(yè)稅則相當于把相關(guān)的稅費分攤到房產(chǎn)物業(yè)的保有環(huán)節(jié),有助于中小型的發(fā)展商進入市場,增加房產(chǎn)物業(yè)供給,從而也達到平抑房產(chǎn)價格的目標。二是增加政府尤其是地方政府財政收入。物業(yè)稅作為向不動產(chǎn)征收的稅項,屬于地方稅的范疇,具有財政收入穩(wěn)定的特征,適合地方政府用來向轄區(qū)居民提供教育、醫(yī)療等公共服務。

　　稅基難確定制約了物業(yè)稅的順利開征

　　盡管從以上兩個目標考慮,我國確實有盡快開征物業(yè)稅的必要�？墒�,以下幾個因素可能制約了物業(yè)稅的順利開征:

　　第一,稅基的確定問題。從公平的原則出發(fā),一旦物業(yè)稅開征,所有的物業(yè)都應納入課征范圍,而稅基可能是物業(yè)市值或者租值的升值部分,譬如香港地區(qū),是對全港的物業(yè),無論是住宅還是商用大廈,無論是自住還是出租,都由政府的差餉物業(yè)估價署定期對物業(yè)的應課差餉租值作出評估,然后由物業(yè)的所有者或者使用者按照租值的固定百分比向政府繳納。然而在內(nèi)地,人們對于物業(yè)稅的稅基有不同的理解,有人認為應該對所有的物業(yè)進行普征,也有人認為應該對于居住面積小于某個數(shù)字的自住物業(yè)作出豁免,而對于第二套或者以上的物業(yè)課征。可是前者可能需要對包括經(jīng)濟適用房、廉租房在內(nèi)的物業(yè)都實行課征,從而讓人對物業(yè)稅的公平性提出質(zhì)疑；而后者對于如何界定第二套或者以上的物業(yè)會產(chǎn)生困難:如果一名廣州居民到上海置業(yè),而且用別人的名字購買,如何判斷是同一人購買的物業(yè)?另外,針對的第二套或者以上的物業(yè)課稅是否具有追溯力,如果答案是肯定的,問題在于過去購買的物業(yè)都是一次性繳納了70年的土地出讓金,再征收物業(yè)稅就有重復課稅之嫌；如果是“老物業(yè)老辦法、新物業(yè)新辦法”,對于現(xiàn)有的擁有超過一套物業(yè)的所有者或者使用者作出豁免,會一定程度上削弱了物業(yè)稅的公信力以及功效。

　　長遠而言物業(yè)稅對于平抑房產(chǎn)物業(yè)價格的作用非常有限

　　第二,物業(yè)稅開征是否能夠真正平抑房產(chǎn)物業(yè)價格,仍然是未知之數(shù)。事實上,影響房產(chǎn)物業(yè)價格的因素有很多,稅收只是其中之一。譬如,福利房政策、房地產(chǎn)收費、經(jīng)濟發(fā)展水平等因素對于房地產(chǎn)價格的影響可能大于物業(yè)稅。即使物業(yè)稅的出臺對物業(yè)價格產(chǎn)生抑制作用,但是導致物業(yè)價格大跌的可能性不大。因為物業(yè)稅對物業(yè)價格的影響程度還取決于稅率的設定,如果稅率顯著高于銀行貸款利率,以投資為目的的購房行為已差不多無利可圖,可是以自住為目的的購房行為則受影響有限。個人認為,我國房價長期走高,主要與我國城市化的速度加快,都市人口快速膨脹,城市土地供給有限有關(guān)。物業(yè)稅長遠而言對于平抑房產(chǎn)物業(yè)價格的作用非常有限。

　　采取比較審慎的態(tài)度是合乎邏輯的,當前可以考慮先從爭議較小的商用物業(yè)著手

　　第三,作為地方稅或者財產(chǎn)稅的重要組成部分,物業(yè)稅的開征能夠為地方政府帶來相對穩(wěn)定的財政收入,本來應該得到地方政府的支持。可是在現(xiàn)行分稅制的財政體制下,地方政府的事權(quán)、財權(quán)并不統(tǒng)一,加上地方官員在追求任期GDP最大化的動機驅(qū)使下,地方政府更愿意取得一次性的土地出讓金的收入而不是在物業(yè)的保有環(huán)節(jié)征收相關(guān)的稅項。因此,物業(yè)稅的開征未必能夠得到地方政府的支持和配合。綜合而言,在開征物業(yè)稅問題上,采取比較審慎的態(tài)度是合乎邏輯的。當然,用積極的態(tài)度看物業(yè)稅的開征,當前我們可以考慮先從爭議較小的商用物業(yè)著手,然后再考慮擴展至第二套或者以上的住宅物業(yè),尤其是別墅等豪華住宅,最后才擴展至把所有的房產(chǎn)物業(yè)納入課征范圍。（作者 林江）