北京市商品房銷售將按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的新規(guī)經(jīng)媒體報(bào)道后，由于北京作為首都在全國(guó)樓市的示范效應(yīng)而引起廣泛關(guān)注，尤其是新規(guī)可能引發(fā)的變相漲價(jià)、公攤縮水等一系列問(wèn)題，更是讓購(gòu)房者疑慮重重。不過(guò)，開(kāi)發(fā)商和一些業(yè)內(nèi)專家的意見(jiàn)卻恰恰相反，認(rèn)為“按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)”是防著開(kāi)發(fā)商利用公攤面積賺取更多利潤(rùn)。究竟是“買(mǎi)的沒(méi)有賣(mài)的精”，還是購(gòu)房者實(shí)際受益？雙方各執(zhí)一詞，莫衷一是。

　　開(kāi)發(fā)商：無(wú)法利用公攤面積賺更多利潤(rùn)

　　據(jù)悉，按照新的《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》，新建普通商品房預(yù)售或者現(xiàn)房銷售將按照套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)。獨(dú)棟別墅、整棟樓房和車位、車庫(kù)的預(yù)售或者現(xiàn)房銷售可按照套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，也可按建筑面積計(jì)價(jià)或者直接按套計(jì)價(jià)。新的管理辦法還明確，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)在預(yù)售場(chǎng)所等公示商品房預(yù)售面積測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書(shū)，以及共用建筑面積處置情況。

　　通常認(rèn)為，建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公攤面積，所以建筑面積會(huì)大于套內(nèi)建筑面積。以套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，曾有人擔(dān)憂開(kāi)發(fā)商會(huì)轉(zhuǎn)移成本，提高房屋銷售單價(jià)，以彌補(bǔ)兩種面積計(jì)算方法之間的落差。對(duì)此，陽(yáng)光100副總經(jīng)理范小沖認(rèn)為，新管理辦法的出臺(tái)，不會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商實(shí)質(zhì)抬高房?jī)r(jià)�！鞍凑者^(guò)去的計(jì)價(jià)方法，由于公攤面積的計(jì)算相對(duì)專業(yè)，導(dǎo)致容易滋生一些灰色地帶。在使用率不同，總價(jià)相同的情況下，實(shí)際住房可使用的面積會(huì)有很大差別。而公攤面積怎么分配的，又是怎么使用的，普通消費(fèi)者很難知道，也容易導(dǎo)致很多糾紛。如果以套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，則這種問(wèn)題會(huì)減少很多�！狈缎�沖說(shuō)。

　　按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，能避開(kāi)容易發(fā)生爭(zhēng)議的公攤面積，防止開(kāi)發(fā)商利用公攤面積賺取更多利潤(rùn)，購(gòu)房人可以更容易了解房屋單價(jià)和真實(shí)面積。北京萬(wàn)年基業(yè)建設(shè)投資有限公司總經(jīng)理黃璽慶認(rèn)為，北京商品房將按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)會(huì)規(guī)避糾紛，這是對(duì)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者的一種明示，可杜絕不合理現(xiàn)象。

　　專家：新規(guī)促使開(kāi)發(fā)商多為消費(fèi)者考慮

　　上海易居研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭表示，在其他因素不變的情況下，這一計(jì)價(jià)方式的變化會(huì)造成統(tǒng)計(jì)意義上的房?jī)r(jià)提升。根據(jù)專家提供的公式，建筑面積單價(jià)乘以建筑面積，再除以套內(nèi)面積即可得出套內(nèi)單價(jià)。比如，一套建筑面積每平方米1萬(wàn)元的住宅，以得房率85%計(jì)算，套內(nèi)面積每平方米約11700元，而以得房率70%計(jì)算，套內(nèi)面積每平方米約14280元，也就是說(shuō)，按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)將使住房?jī)r(jià)格上漲17%至42%。

　　雖然從數(shù)字上看，北京房?jī)r(jià)似乎又將大大提升，但業(yè)內(nèi)人士表示，新規(guī)定僅改變了計(jì)價(jià)方式，對(duì)契稅、買(mǎi)賣(mài)方式無(wú)影響，實(shí)質(zhì)上看并不會(huì)助推房?jī)r(jià)。北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)陳志認(rèn)為，建筑面積的公式計(jì)算跟價(jià)格無(wú)關(guān)。某個(gè)樓盤(pán)怎么定價(jià)，市場(chǎng)怎么買(mǎi)賣(mài)，這些基本面的東西并未發(fā)生變化。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，均價(jià)數(shù)據(jù)只是概念意義，反映的是一個(gè)城市的價(jià)格水平，實(shí)際上還是要看具體某個(gè)地段或樓盤(pán)的價(jià)格。對(duì)于想要購(gòu)買(mǎi)某套房子的消費(fèi)者而言，房屋總價(jià)是不變的。印花稅、契稅由于是按照房屋總價(jià)百分比來(lái)計(jì)算，也不會(huì)發(fā)生改變�！艾F(xiàn)在這個(gè)政策應(yīng)該是對(duì)過(guò)去政策的重申，而且是強(qiáng)調(diào)所有購(gòu)房者在簽合同時(shí)，必須要讓開(kāi)發(fā)商在合同中寫(xiě)明套內(nèi)面積多少。”陳志表示，過(guò)去公攤的公式很復(fù)雜，往往消費(fèi)者不知道自己這套房子攤了多少面積，通過(guò)這個(gè)辦法以后，買(mǎi)房人可以清楚自己花多少錢(qián)買(mǎi)了多少使用面積。

　　北京聯(lián)達(dá)四方總經(jīng)理?xiàng)钌黉h認(rèn)為，新政會(huì)促使開(kāi)發(fā)商以后更多為消費(fèi)者考慮。在產(chǎn)品設(shè)計(jì)時(shí)有意識(shí)地減少公攤面積，實(shí)際上這也是使買(mǎi)房人權(quán)利得到更多保證。楊少鋒認(rèn)為，此舉還可以減少開(kāi)發(fā)商在公攤面積上與測(cè)繪單位勾結(jié)，利用預(yù)售與交房之間的時(shí)間差來(lái)?yè)p害購(gòu)房人利益。但僅有一個(gè)“按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)”還不足以約束開(kāi)發(fā)商，有關(guān)部門(mén)還應(yīng)出臺(tái)相應(yīng)的配套法規(guī)，規(guī)范開(kāi)發(fā)商的行為。同時(shí)相應(yīng)稅費(fèi)均應(yīng)按套內(nèi)面積計(jì)算。如此，購(gòu)房人才能得到真正實(shí)惠。

　　購(gòu)房者：怎樣才能明明白白買(mǎi)面積

　　俗話說(shuō)，買(mǎi)的沒(méi)有賣(mài)的精。讓購(gòu)房者擔(dān)憂的是，假如原來(lái)建筑面積100平方米的房子，單價(jià)為1萬(wàn)元，現(xiàn)在按套內(nèi)算變成90平方米了，開(kāi)發(fā)商把單價(jià)變成1.2萬(wàn)元，最后總房?jī)r(jià)可能變成了108萬(wàn)元———如此一來(lái)，倒霉的還不是購(gòu)房者？對(duì)此，楊少鋒提醒購(gòu)房者，買(mǎi)房時(shí)一定要明明白白買(mǎi)面積。具體而言，要明確以下三點(diǎn)：

　　首先，要明確公用分?jǐn)偨ㄖ�面積。按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)時(shí)，公用分?jǐn)偨ㄖ�面積雖不影響房?jī)r(jià)，但并不意味著對(duì)買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)無(wú)關(guān)緊要。因此，在購(gòu)房合同中，明確約定公用分?jǐn)偨ㄖ�面積的大小以及計(jì)入分?jǐn)偟墓�用部位是十分重要的。�?duì)此，《商品房銷售管理辦法》第十八條規(guī)定“按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，商品房買(mǎi)賣(mài)合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ�面積”。

　　其次，要明確公用分?jǐn)偨ㄖ�面積誤差的處理方法�！渡唐贩夸N售管理辦法》中已規(guī)定了按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)時(shí)，買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)合同中載明的約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。對(duì)此，買(mǎi)房人可以與開(kāi)發(fā)商在合同中約定援用。而對(duì)公用分?jǐn)偨ㄖ�面積的誤差處理問(wèn)題，買(mǎi)房人既可以要求單獨(dú)訂立處理公用分?jǐn)偨ㄖ�面積誤差的合同條款，也可以將公用分?jǐn)偨ㄖ�面積誤差統(tǒng)一納入房屋建筑面積誤差的處理方法之中。

　　最后，要明確房屋建筑面積誤差的處理方式。實(shí)際購(gòu)房當(dāng)中，無(wú)論采用何種計(jì)價(jià)方式并不影響開(kāi)發(fā)商的售房總價(jià)，所不同的往往不過(guò)是購(gòu)房人的心理因素而已。正因?yàn)榉績(jī)r(jià)在各種營(yíng)銷方式中僅僅是“換湯不換藥”，所以，當(dāng)公攤建筑面積“縮水”，房屋建筑面積同步減少時(shí)，買(mǎi)房人常常由此產(chǎn)生新的心理不平衡，即房屋總價(jià)應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少。然而，如果買(mǎi)賣(mài)雙方約定按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，那么公攤建筑面積“縮水”導(dǎo)致的房屋建筑面積減少，則不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生任何影響。因此，買(mǎi)房人如認(rèn)為必要，還可以要求在購(gòu)房合同中約定房屋建筑面積誤差的處理方式，以免在糾紛發(fā)生時(shí)莫衷一是。