“十一”長(zhǎng)假剛過(guò)，南京坊間久傳的“公積金貸款緊縮”兌現(xiàn)。一石激起千層浪，在樓市成交持續(xù)下滑、市場(chǎng)處境微妙之際，公積金政策的“去杠桿化”備受市場(chǎng)矚目。

　　市場(chǎng)過(guò)熱，公積金過(guò)度透支。截至9月30日，南京今年已發(fā)放公積金貸款97.80億元，比去年同期增長(zhǎng)224.49%。目前每月資金缺口10億元左右。省級(jí)機(jī)關(guān)公積金放貸也存在“蓄水池”存量不足的問(wèn)題，1—9月，放貸18億，而去年全年的放貸額才7.09億。如再不調(diào)節(jié)，可能會(huì)出現(xiàn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

　　今年以來(lái)，在寬松的貨幣政策下，資金太“便宜”，公積金低成本的優(yōu)勢(shì)在弱化。商貸利率打7折后，5年期以上商貸利率是4.16%，而5年期以上的公積金貸款利率是3.87%，兩者相差甚微。在公積金貸款被消耗殆盡時(shí)，商業(yè)貸款也在創(chuàng)新高。數(shù)據(jù)顯示，蘇州建行今年新增貸款的一半在房貸上，1-9月達(dá)到82.5億；蘇州中行今年以來(lái)新增400億的貸款中，房貸也占到100億。縣級(jí)市中，僅昆山建行房貸余額就逼近百億，無(wú)論增量還是存量都創(chuàng)造了歷史天量。

　　三季度以來(lái)，過(guò)熱的市場(chǎng)自身已在修復(fù)。從京、滬、廣、深到南京、蘇州等地，交易量已持續(xù)3個(gè)月連續(xù)下滑。“十一”長(zhǎng)假期間，南京住宅認(rèn)購(gòu)量只有節(jié)前的一半，蘇州盡管比2008年同期有所上升，但較2007年同期還是有明顯下滑。

　　365房地產(chǎn)網(wǎng)蘇州地產(chǎn)研究中心研究員夏瑋芬說(shuō)，五六月份剛性需求已經(jīng)爆發(fā)，7月份起改善性需求支撐市場(chǎng)，不過(guò)7月底“綠城地王”出世后，在未來(lái)高預(yù)期的促動(dòng)下，蘇州開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)了“捂盤(pán)+提價(jià)”的現(xiàn)象。僅一周后，“地王”周邊樓盤(pán)的漲價(jià)幅度就超過(guò)10%。目前工業(yè)園區(qū)的房?jī)r(jià)基本在八九千元，相較去年同期幾乎翻倍；相城區(qū)房?jī)r(jià)也在品牌大盤(pán)帶動(dòng)下紛紛上漲到7000多元，一個(gè)月幾乎漲了1000元。改善性需求因此也受到抑制。

　　今年年初以來(lái)，無(wú)錫房?jī)r(jià)也一直維持著上升勢(shì)頭。新區(qū)一家樓盤(pán)年初的售價(jià)是4700元/平方米，國(guó)慶期間是5700元/平方米，銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人還表示，很快均價(jià)會(huì)上調(diào)到6000元/平方米左右。此次長(zhǎng)假，不少無(wú)錫購(gòu)房人本打算能挑套房子，但看來(lái)看去都感覺(jué)現(xiàn)在房?jī)r(jià)漲得太快，反而又猶豫了。

　　南京福舍投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理史東歸結(jié)說(shuō)，當(dāng)前樓市已出現(xiàn)“瘋狂之后的調(diào)整”。他分析說(shuō)，今年南京房?jī)r(jià)上漲的幅度已經(jīng)超過(guò)了2007年，不僅把去年跌的部分補(bǔ)回來(lái)了，而且還反彈了很多。“就像2007年時(shí)的深圳，房?jī)r(jià)陡然漲了1倍，結(jié)果后來(lái)跌得也最快。”

　　南京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)促進(jìn)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)張輝表示，多種信號(hào)顯示，樓市正在醞釀?wù){(diào)整。接下來(lái)，需求面會(huì)進(jìn)一步萎縮，供應(yīng)量回升態(tài)勢(shì)基本確立，供求關(guān)系會(huì)很快有所改變，后市將會(huì)是一個(gè)平穩(wěn)盤(pán)整的過(guò)程，房?jī)r(jià)漲勢(shì)有望弱化。

　　最新的信息還表明，當(dāng)前銀行對(duì)房貸和開(kāi)發(fā)貸款更加謹(jǐn)慎。應(yīng)該說(shuō)，明后年的房地產(chǎn)市場(chǎng)大環(huán)境更加復(fù)雜也更加難以預(yù)知。

　　揚(yáng)州世聯(lián)投資策劃管理有限公司總經(jīng)理許世斌認(rèn)為，政策企穩(wěn)應(yīng)是后市主調(diào)。“現(xiàn)階段整個(gè)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)主要還是靠投資，而當(dāng)前中央仍然堅(jiān)持積極的財(cái)政政策和較為寬松的貨幣政策，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)并未明顯好轉(zhuǎn)的情況下，房地產(chǎn)維穩(wěn)對(duì)各方都有好處。”

　　不過(guò)，房地產(chǎn)供應(yīng)的結(jié)構(gòu)矛盾仍亟待政府進(jìn)行調(diào)節(jié)。夏瑋芬說(shuō)，當(dāng)前樓市有效供應(yīng)不足是最大的矛盾。“房子并不缺，但是價(jià)位適中的中小戶(hù)型不充裕。”

　　許世斌建議，平抑高房?jī)r(jià)、改變結(jié)構(gòu)矛盾，政府應(yīng)加大平價(jià)房土地供應(yīng)。“近期各地政府紛紛推出較好的地塊，地價(jià)走高推動(dòng)房?jī)r(jià)走高，低價(jià)房源的土地供應(yīng)卻沒(méi)跟上。”與此同時(shí)，政府在打擊囤地、保障性住房開(kāi)發(fā)等方面也應(yīng)有實(shí)質(zhì)性動(dòng)作。 (來(lái)源： 新華日?qǐng)?bào)）