中央接連“放話(huà)”要調(diào)控房地產(chǎn)，那些今年以來(lái)房?jī)r(jià)快速上漲的城市首當(dāng)其沖。以樓市表現(xiàn)火爆的上海為例，來(lái)自易居中國(guó)的最新統(tǒng)計(jì)顯示，今年上海一手商品住宅的成交量預(yù)計(jì)達(dá)到16萬(wàn)套、1830萬(wàn)平方米，成交金額高達(dá)2826億元，市民購(gòu)買(mǎi)的房屋平均每套需花費(fèi)177.5萬(wàn)元，均創(chuàng)下歷史之最。

　　雖然近期上海市政府方面一直緊隨中央在積極表態(tài)，但地方細(xì)則一直未能進(jìn)一步明確。而在業(yè)內(nèi)看來(lái)，如果真希望將房?jī)r(jià)調(diào)控至與市場(chǎng)基本面相符的水平，恐怕對(duì)于投資投機(jī)性泡沫的積壓力度還應(yīng)該加大。

　　抑制投資尚不明顯

　　與在上一輪房地產(chǎn)調(diào)控中的“快速反應(yīng)”不同，往往緊跟中央政策出臺(tái)細(xì)則的上海眼下卻顯得“欲言又止”。如上周上海市政府舉行例行新聞發(fā)布會(huì)，原定公布的《本市貫徹國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議關(guān)于完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展政策措施的實(shí)施意見(jiàn)》卻并未露面。

　　有關(guān)人士表示，該《意見(jiàn)》尚未正式獲批，但總體而言，上海將出臺(tái)三方面措施促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，包括切實(shí)增加保障性住房和普通商品房的供地和建設(shè)，并進(jìn)一步加大閑置土地的清理力度；進(jìn)一步完善住房保障體系，并積極推進(jìn)舊區(qū)改造；進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)、監(jiān)管，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息發(fā)布制度和交易制度，加大房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序整頓力度，嚴(yán)格查處囤地、捂盤(pán)惜售等違法違規(guī)行為。

　　有知情人士更向記者透露，上海的樓市新政的確大體成型，不過(guò)部分細(xì)節(jié)未定。據(jù)介紹，上海住房保障和房屋管理局曾召集一些機(jī)構(gòu)和專(zhuān)家開(kāi)會(huì)，希望業(yè)內(nèi)能再提出一些抑制房?jī)r(jià)、地價(jià)的具體建議，“是市里給房管局布置的任務(wù)，近段時(shí)間會(huì)研究方案，由此看來(lái)，細(xì)則真正拍板并推出尚費(fèi)時(shí)日�！�

　　而目前來(lái)看，上海樓市仍處于政策待調(diào)、觀望漸升的過(guò)渡期。以中央此次率先拋出的營(yíng)業(yè)稅政策來(lái)看，操作細(xì)則在上周也已公布，但由于同時(shí)采納了全額征收和差額征收兩種方式，此次營(yíng)業(yè)稅政策調(diào)整的嚴(yán)厲度小于市場(chǎng)預(yù)期。

　　保障房只能“兜底”

　　此外，在中央釋放出房地產(chǎn)政策動(dòng)態(tài)調(diào)整的信號(hào)之前，上海一直在努力宣傳著自己的住房保障工作。目前，徐匯和閔行兩試點(diǎn)區(qū)正式啟動(dòng)經(jīng)濟(jì)適用房申請(qǐng)受理工作，記者從一些社區(qū)街道的申購(gòu)點(diǎn)了解到，經(jīng)適房申請(qǐng)首日即顯火爆，一個(gè)上午就有好幾百人拿號(hào)填表。隨后上海市政府又表態(tài)，到2012年計(jì)劃建設(shè)30萬(wàn)套經(jīng)適房，房企則開(kāi)始對(duì)經(jīng)適房的大規(guī)模開(kāi)發(fā)所可能構(gòu)成的影響有所顧慮。

　　但一些評(píng)論人士也指出，上海從2004年開(kāi)始的宏觀調(diào)控以來(lái)，例如“兩個(gè)一千萬(wàn)”的動(dòng)遷配套房和中低價(jià)商品房、每年新開(kāi)工400萬(wàn)平方米經(jīng)適房等目標(biāo)都沒(méi)有完成到位，而此次提出的建設(shè)30萬(wàn)套經(jīng)適房也不代表未來(lái)3年就能形成這么多的實(shí)際供應(yīng)，再加上經(jīng)適房的操作屬于“內(nèi)部循環(huán)”，所以對(duì)樓市不會(huì)有實(shí)質(zhì)性影響�！半m然眼下經(jīng)適房咨詢(xún)和申請(qǐng)的反響熱烈，但完全符合標(biāo)準(zhǔn)的預(yù)計(jì)只占一小部分。而且申請(qǐng)期1個(gè)月再加上隨后還要進(jìn)行歷時(shí)約3個(gè)月的兩輪審核和兩次公示，所以上海的經(jīng)適房真正形成供應(yīng)尚需時(shí)日，更別說(shuō)何時(shí)形成規(guī)模了�！�

　　更有曾參與上海住房保障制度研究的專(zhuān)家向記者直言，目前政府對(duì)于住房保障的義務(wù)仍是屬于“兜底”型的，“雖然一直說(shuō)要擴(kuò)大保障覆蓋面，但肯定還是先要完成對(duì)低收入家庭的保障，這個(gè)比例在上海也就3%-5%�！庇浾咦约阂泊炙懔斯P賬，今年初上海公布有近1900萬(wàn)常住人口，折中取4%也就約76萬(wàn)人，3人算一戶(hù)也就約25萬(wàn)戶(hù)，30萬(wàn)套經(jīng)適房算是夠了，但更多的“夾心層”恐怕并不能指望此類(lèi)“政府援助”。

　　土地新政有利有弊

　　除去保障房，眼下市場(chǎng)又把希望寄托在土地市場(chǎng)。就在中央下狠心將土地出讓的首付比例提至50%的第二天，上海市市長(zhǎng)韓正明確表態(tài)“上海將采取果斷措施遏制地價(jià)、房?jī)r(jià)”。“中央此前只提了要遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，上海倒又加上了地價(jià)，看來(lái)政府也知道‘癥結(jié)’在哪。”有業(yè)內(nèi)人士意味深長(zhǎng)地表示。

　　“土地市場(chǎng)的資金杠桿降低是有利于促使開(kāi)發(fā)商合理定價(jià)的�！睗h宇地產(chǎn)市場(chǎng)部的分析師認(rèn)為，如果規(guī)定了土地款繳納的額度和時(shí)限，開(kāi)發(fā)商拿地的壓力就大大增加，也會(huì)靜下心來(lái)合理核算一下地價(jià)，而在地價(jià)受到相應(yīng)控制的同時(shí)，為了能在時(shí)限內(nèi)繳清土地款，開(kāi)發(fā)商必將加快開(kāi)發(fā)、加快銷(xiāo)售，那么囤地、捂盤(pán)的問(wèn)題也能迎刃而解。

　　但是，也有業(yè)內(nèi)人士提出，這一新規(guī)也可能造成土地獲得門(mén)檻提高、一些中小開(kāi)發(fā)商被擋在門(mén)外的情況，“無(wú)論是現(xiàn)在地價(jià)已經(jīng)飆升還是今后首付比例提高，都對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力是個(gè)考驗(yàn)，大開(kāi)發(fā)商總歸比中小開(kāi)發(fā)商有優(yōu)勢(shì)，那么和今年土地資源更多集中在國(guó)企、大房企手中的趨勢(shì)有什么差別？土地資源被相對(duì)壟斷的話(huà)，恐怕房?jī)r(jià)還是下不來(lái)�！�

　　而對(duì)于上海土地市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，還存在一個(gè)客觀問(wèn)題，那就是可供供應(yīng)量越來(lái)越緊�！皬哪壳暗挠�(jì)劃指標(biāo)看，上海未來(lái)10年可新增的土地供應(yīng)量只有12100萬(wàn)平方米，但我們一年的土地成交量就在1500萬(wàn)至2000萬(wàn)平方米，一直在說(shuō)要加大供應(yīng)、平衡供需、穩(wěn)定房?jī)r(jià)，但如果沒(méi)有足夠的可以出讓的土地，何談?wù){(diào)控房?jī)r(jià)？”上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長(zhǎng)李戰(zhàn)軍直言。