10日，國務院新推出“國11條”，其中關(guān)于預售制度的要求成為市場焦點。緊接著，13日，福建省住建廳向各地房管及建設(shè)部門下發(fā)通知，要求進一步加強商品房預售管理。其中，不少規(guī)定實際上都在暗指目前房地產(chǎn)市場的潛規(guī)則，“預售從嚴”能否遏制高房價？業(yè)內(nèi)人士認為，此次通知中涉及的規(guī)定并沒有太大新意，但放在目前的背景下，更多是釋放出政策調(diào)控的信號。

　　新政出臺

　　“預售從嚴”旨在遏制高房價

　　10日，國務院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》�！锻ㄖ�》明確已取得預售許可的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部房源。

　　13日，福建省住建廳向各地房管及建設(shè)部門下發(fā)通知，要求開發(fā)商須在取得預售許可證后10日內(nèi)，一次性公布全部房源價格并公開對外銷售，不得捂盤或拆零分幢分層分單元預售，不得在取得預售證前以“內(nèi)部登記”等形式違規(guī)收取誠意金等費用。

　　零距離營銷副總經(jīng)理楊臻分析，樓盤取得預售證10日內(nèi)應當銷售，有望減少某些房企的“惜售”行為。對市場供求來說，從表面上看，給消費者的供應量必定是有所增加，但不排除有些開發(fā)商可能通過調(diào)整節(jié)奏來控制推售商品房。

　　業(yè)內(nèi)人士一致認為，《通知》從政策層面規(guī)范商品房銷售行為，一定程度上限制了某些投機炒作的“期房短期轉(zhuǎn)讓”和VIP客戶的“內(nèi)部認購”。但此次通知中涉及的規(guī)定并沒有太大新意，在目前的背景下，更多的是釋放出調(diào)控信號。

　　“在目前的背景下，國家調(diào)控自上而下的調(diào)性是一致的。上游中央政策緊，中游各級政府監(jiān)管，下游指房貸等措施差異化執(zhí)行，目前主要反應在心理層面，如果房價還是繼續(xù)瘋漲，不排除新的調(diào)控政策進一步出臺�！睏钫檠a充說。

　　記者調(diào)查

　　開發(fā)商應對有招　預售從嚴執(zhí)行難

　　《通知》之下，福州樓市如何應對，成為房地產(chǎn)界共同矚目的話題。記者在調(diào)查采訪中發(fā)現(xiàn)，目前關(guān)于預售制度的執(zhí)行，存在不少行業(yè)潛規(guī)則。

　　分批申請預售證 營造“饑餓營銷”

　　記者從房地產(chǎn)交易登記中心預售科了解到，福州的商品房預售許可證的申請并未對申請規(guī)模做嚴格限制，只要證件齊全，工程進度達到總層數(shù)的五分之一即可以申請辦理商品房預售許可證，預售許可證是可以分期分批申請的。

　　換句話說，申請預售證的主動權(quán)掌握在開發(fā)商的手中，即便是申請了預售許可證，按規(guī)定10日內(nèi)開盤，開發(fā)商的捂盤惜售手法也挺多樣化的。

　　一方面，開發(fā)商可以通過分批申請預售許可證的方式來控制樓盤銷售進度，造成房源緊俏的現(xiàn)象。另一方面，開發(fā)商可以利用價格杠桿，分幢或分期提供房源給市場，根據(jù)銷售情況來決定后期房源的定價。如果資金充足，可以通過漲價方式控制，高房價自然就把很多人擋在了“房”門外。這已形成房地產(chǎn)銷售的潛規(guī)則。

　　據(jù)調(diào)查，目前很多樓盤每次開盤供應量都很小，往往一搶而空，而等到下一批開盤時，卻發(fā)現(xiàn)銷售價格已經(jīng)上了一個臺階，業(yè)界俗稱“饑餓營銷”。因此，開發(fā)商“分批上市”的“饑餓營銷”法導致的一個后果就是——區(qū)域房價隨之也不斷抬升。

　　公開每套房源價格 暫無執(zhí)行通知

　　據(jù)記者不完全統(tǒng)計，福州幾乎所有的樓盤都有采取先期價格保密進行“蓄客”、VIP客戶“先期登記”、早期客戶介紹新客戶進行優(yōu)先“內(nèi)部認購”等辦法售房。

　　價格是購房者最關(guān)心的問題之一，而價格最終是怎樣定下來的呢？除了依據(jù)市場數(shù)據(jù)外，登記客戶的數(shù)量也直接影響到最后價格的公布。而價格采取開盤前的保密，實則是為最后開盤時的定價留下時間，尤其是漲價的空間。

　　“目前房屋預售情況可以從房地產(chǎn)交易登記中心的網(wǎng)站查詢到，但是公示中往往只顯示預售房的均價，具體到每套房屋的價格，普通購房者并不能查到，而網(wǎng)站中所顯示的價格往往要低于實際的出售價格。”據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，這次《通知》中明確表示“不得進行內(nèi)部登記，要求嚴格按照申報價格，明碼標價對外銷售”，其實這也是對價格透明的一次挑戰(zhàn)。

　　但據(jù)了解，針對福建省住建廳提出的公布房源價格即“一房一價”的要求，房地產(chǎn)交易登記中心預售科工作人員告訴記者還沒接到具體的實施細則的通知。福建省住建廳的相關(guān)負責人告訴記者，這段時間住建廳的相關(guān)領(lǐng)導都在和各部門召開會議，商討各項政策的制定和落實。

　　拷問新政

　　如何不讓“一次性公開所有房源”成一紙空文？

　　一直以來，房地產(chǎn)市場的捂盤惜售行為被看作是推高房價的原因之一。在巨大的經(jīng)濟利益面前，開發(fā)商捂盤惜售現(xiàn)象屢禁不止，如何才能不讓“一次性公開所有房源”成一紙空文？借鑒各地行之有效的政策，記者采訪了業(yè)內(nèi)人士。

　　A 申請預售許可證限制最低規(guī)模

　　據(jù)了解，上海開發(fā)商申請樓盤預售許可證時，如果該樓盤達到預售標準的總量未達到3萬平方米，那這部分樓盤必須一次性申請預售許可證；而如果樓盤可售面積超過3萬平方米，則同批申請預售許可證的范圍至少要達到3萬平方米。2007年，上海更是做了明確的規(guī)定，如果這個樓盤的房價比周邊樓盤的房價都要高很多，而且一年銷售率沒有超過5%，那么就認定這個樓盤是捂盤惜售。

　　“這應該是目前防止開發(fā)商捂盤最具實質(zhì)性的一招�！睒I(yè)內(nèi)人士表示。據(jù)了解，通過分批申請預售許可證的方式來控制樓盤銷售進度，是目前各家開發(fā)商普遍實行的行業(yè)潛規(guī)則。嚴格規(guī)定申請預售許可證的最低規(guī)模，不但節(jié)約政府職能資源，還能從源頭有效控制開發(fā)商捂盤惜售。

　　B 嚴格強化監(jiān)管、處罰體系

　　業(yè)內(nèi)人士告訴記者，此次出臺的新規(guī)并無新意，早在2007年就有相關(guān)規(guī)定，上有政策下有對策，在執(zhí)行的過程中，很多規(guī)定都沒有執(zhí)行到位。

　　據(jù)介紹，捂盤惜售并不是一個新問題。在房地產(chǎn)市場現(xiàn)實中，尤其是市場行情好的時候，開發(fā)商分期分批開盤，囤積房源，坐等漲價，同一項目賣出多種價格，早已是市場不成文的潛規(guī)則。對此，政府也一直在打擊。但是，一直對開發(fā)商的捂盤行為缺乏明確的處罰細則，再加上不少地方政府投鼠忌器，不愿打擊違規(guī)開發(fā)商，導致對捂盤的打擊在一些地方“雷聲大、雨點小”。

　　如何制定切實可行的監(jiān)管體系、處罰標準無疑成了當下相關(guān)政府部門迫在眉睫的事。

　　前段時間，南京市出臺規(guī)定對開發(fā)商捂盤確定最高1萬元的罰款標準，就引發(fā)了輿論炮轟。1萬元的罰款標準固然具有可操作性，但是如此低的罰款標準，在巨大的房地產(chǎn)利潤面前，實在是難以遏制開發(fā)商的捂盤行為。

　　2009年6月昆山市成為全國首個試點房價備案制度的城市，明確商品房利潤率不得超過12%，并且規(guī)定已備案商品房6個月內(nèi)不得漲價。這一空前嚴厲的調(diào)控政策是否具有可操作性？種種違規(guī)行為是否能夠就此得以遏止？辦法出臺后引起社會廣泛關(guān)注。