回望剛剛過(guò)去的2009年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂形勢(shì)大好，大量資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。投資性需求入場(chǎng)，引爆了豪宅市場(chǎng)，推動(dòng)了整體房?jī)r(jià)的進(jìn)一步走高，房?jī)r(jià)漲幅已經(jīng)突破了2007年的最高值，創(chuàng)下了新高。

　　針對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲帶來(lái)的負(fù)面影響，在過(guò)去的一個(gè)月中，政府采取多項(xiàng)調(diào)控措施，這些措施加速了房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整。

　　1月7日，人民銀行以?xún)r(jià)格招標(biāo)方式發(fā)行了2010年第二期央行票據(jù)，并開(kāi)展了正回購(gòu)操作，兩項(xiàng)合計(jì)回籠資金900億元。1月10日，“國(guó)11條”，強(qiáng)調(diào)了二套房貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)；各地政府和各部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控對(duì)應(yīng)的責(zé)任；1月12日，央行宣布將于1月18日起上調(diào)存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)；央行對(duì)商業(yè)銀行進(jìn)行窗口指導(dǎo)，對(duì)放貸政策進(jìn)行調(diào)控。日前，中國(guó)銀行要求全面上調(diào)新增房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類(lèi)貸款的利率，以限制新增貸款規(guī)模并降低房地產(chǎn)貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)�？梢�(jiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類(lèi)的貸款將暫時(shí)收緊。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1月份北京期房網(wǎng)上認(rèn)購(gòu)面積859967平方米，認(rèn)購(gòu)面積大幅環(huán)比下跌36.75%，成交量繼12月大漲之后大幅下挫。同時(shí)，根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)發(fā)布的最新數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，截止到1月31日，期房可售住宅面積為7872526 平米，比12月末環(huán)比增長(zhǎng)2%，市場(chǎng)去庫(kù)存化減緩。

　　中國(guó)社科院金融研究所研究員尹中立表示，從一月份數(shù)據(jù)可見(jiàn)，自去12月出臺(tái)的相關(guān)政策已開(kāi)始初見(jiàn)成效。從中國(guó)銀行此次政策調(diào)整來(lái)看，事實(shí)上銀監(jiān)會(huì)、人民銀行已開(kāi)始收縮信貸政策，目前交易量的下降實(shí)際上就是基于這種金融緊縮預(yù)期的變化。如果金融繼續(xù)緊縮，以前打折的優(yōu)惠政策逐漸取消，意味著購(gòu)房人利率成本會(huì)上升，購(gòu)房的刺激就會(huì)減少，所以這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是最大的。

　　他認(rèn)為，現(xiàn)在寄希望于政策出臺(tái)之后價(jià)格調(diào)整立竿見(jiàn)影也是不現(xiàn)實(shí)的。如果房地產(chǎn)調(diào)控政策不出現(xiàn)松動(dòng)，房?jī)r(jià)的變化估計(jì)要到今年第二季度，但若已經(jīng)出臺(tái)宏觀政策緊縮一段時(shí)間后，受各種壓力影響又出現(xiàn)松動(dòng)，就不一定能見(jiàn)到價(jià)格的下降。

　　“目前全行業(yè)政策偏緊，不排除加息周期的到來(lái)，信貸收縮，2010年房地產(chǎn)行業(yè)不僅銷(xiāo)量將受到影響，開(kāi)發(fā)商會(huì)逐步根據(jù)行業(yè)銷(xiāo)量水平對(duì)新開(kāi)工計(jì)劃進(jìn)行修正，因此，隨著2010年商品房銷(xiāo)量逐步呈現(xiàn)同比下滑的態(tài)勢(shì)，新開(kāi)工水平也會(huì)逐月下降�！眹�(guó)信證券房地產(chǎn)業(yè)分析師黃道立表示。

　　齊魯證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師涂力磊認(rèn)為，國(guó)家在進(jìn)行政策退出或者行業(yè)微調(diào)的同時(shí)，出發(fā)點(diǎn)依舊是保證整體經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)上升。因此，在抑制房?jī)r(jià)快速上漲成為調(diào)控共識(shí)的同時(shí)，后期成交量的變化將左右未來(lái)政策方向。后期應(yīng)該繼續(xù)觀察成交變化，尤其是下降后的房?jī)r(jià)是否能激發(fā)居民有效購(gòu)買(mǎi)力。相對(duì)一線城市而言，二、三線城市居民真實(shí)購(gòu)買(mǎi)力更強(qiáng)。尤其是“中央一號(hào)”文件，指出城鎮(zhèn)化和落實(shí)戶籍問(wèn)題后，二、三線城市的城市化進(jìn)程有望繼續(xù)加速。建議繼續(xù)關(guān)注二、三線地產(chǎn)龍頭，如廣宇發(fā)展、臥龍地產(chǎn)等。