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2003年物業(yè)稅開始進入中國人的視野。2003年10月,十六屆三中全會提出要“實施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費改革,條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅,相應(yīng)取消有關(guān)收費”。2007年十屆全國人大五次會議審議的財政預(yù)算報告,首次提出將“研究開征物業(yè)稅的實施方案”。自2006年起,物業(yè)稅已在多個省區(qū)市試點“空轉(zhuǎn)”運行。2009年5月25日,國務(wù)院批轉(zhuǎn)公布發(fā)改委的《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟體制改革工作的意見》,明確提到“深化房地產(chǎn)稅制改革,研究開征物業(yè)稅”。這意味著,政府已明確將物業(yè)稅提上政策決策、研究立法的日程。
只要沒有實征,由于房價上漲過快、價位過高,物業(yè)稅無疑將是個令人永不厭倦的熱點話題,也是“兩會”的輿論熱點。最近,從各地各級“兩會”來看,“兩會”代表、委員們紛紛建議開征物業(yè)稅,與諸多老百姓要求開征物業(yè)稅的呼聲相呼應(yīng)。相信今年全國“兩會”,物業(yè)稅話題會成為一個新的熱點。
基于政府一直在推進財稅體制改革及種種跡象來看,雖然從2003年開始一直沒有實征,不過綜合諸多信息來看,物業(yè)稅是肯定要開征的,不排除在2010年實際開征(或在部分城市就部分物業(yè)類別試點開征)物業(yè)稅的可能。
尤其是近來,在海南“國際旅游島”概念就被人惡炒成了房地產(chǎn)增值概念,在短短一個月內(nèi)海南房價翻倍上漲,暗藏泡沫危機,甚至有可能成為中國的“迪拜”。
而最能抑制房地產(chǎn)投資投機、遏制房價非正常上漲、擠壓房地產(chǎn)泡沫的工具之一,除了連續(xù)大幅度加息外,就是開征對投資投機、惡意哄抬房價具有懲罰作用的物業(yè)稅。因此,海南房地產(chǎn)泡沫,可能導致提前開征物業(yè)稅。實際上,開征物業(yè)稅,是世界上許多國家通用的做法。而在中國,將成為房地產(chǎn)調(diào)控新工具的物業(yè)稅,開征已成“必然”,只是遲早的事。
首先,由于持房、囤地的成本極低,高回報預(yù)期、低風險的房地產(chǎn)市場環(huán)境,很容易刺激購房人買房、開發(fā)商囤地的冒險意識。政府為應(yīng)對金融危機而采取“寬松貨幣政策”,市場流動性過剩拉升了通貨膨脹預(yù)期,刺激資金追逐房地產(chǎn)等資產(chǎn)價格上漲,可能繼續(xù)推高房價。如果開征物業(yè)稅,哪怕只是釋放何時開征物業(yè)稅的具體信息,就有可能影響房價預(yù)期,引導房價回歸理性,對目前的高房價形成有效的調(diào)控。
其次,開征物業(yè)稅,政府強力調(diào)控房價,打擊投資投機,擠出房產(chǎn)市場存在的過多泡沫,有利于解決因制度建設(shè)等所不能解決的房地產(chǎn)問題,促使房地產(chǎn)趨向正常化發(fā)展。
第三,開征物業(yè)稅,不但會抑制一些開發(fā)商從土地一級市場瘋狂拿地囤地的沖動,也會逼迫大量囤積的土地向市場拋售,增加二手土地的供應(yīng)。這種合力作用,有利于打擊囤地閑地行為,抑制地價過快上漲,擠出地產(chǎn)市場存在的過多泡沫。還有利于加速房地產(chǎn)項目的開發(fā)速度,短期內(nèi)增加市場供應(yīng),滿足市場需求。
第四,開征物業(yè)稅,可從根本上改變現(xiàn)行的房地產(chǎn)消費觀念,促進居民購房自住行為的理性化,有利于打擊過熱的房地產(chǎn)投資行為,打擊囤房,減少空置率,提高房屋資源的使用效率。這樣,不但將有利于抑制房價非正常上漲,還可合理調(diào)控房屋租賃市場,促使租金合理下降,有利于通過降低房租水平而促進其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展。
第五,開征物業(yè)稅,有利于打擊通貨膨脹預(yù)期,尤其可以防止國內(nèi)外熱錢把房地產(chǎn)等資產(chǎn)價格推向過高,消除減少未來宏觀經(jīng)濟發(fā)展可能遭遇的隱患。
第六,如果政府現(xiàn)在及時開征物業(yè)稅,開征初期可集中收取數(shù)量可觀的稅收而增加政府收入,緩解經(jīng)濟危機帶來的壓力。
第七,1994年分稅制改革之后,土地出讓金全部劃歸地方政府,土地出讓金成為了地方政府收取房地產(chǎn)稅費的主要來源,但屬于預(yù)算外收入。長期以來,地方政府已經(jīng)形成了依賴土地出讓金作為地方政府的重要財政收入來源的經(jīng)濟增長模式。這種做法,不但事實上推高了地價、房價,而且破壞了可持續(xù)發(fā)展的基本要求,可能導致地方財政收入缺乏長期性保障。如果開征物業(yè)稅,改變現(xiàn)行土地財政的做法,可從根本上抑制地方政府的“賣地沖動”,有利于地方政府財政收入的可持久化。
第八,開征物業(yè)稅,有利于社會財富的二次分配,均衡社會財富,防止財富向少數(shù)人集中的趨勢進一步嚴重化。
總之,基于目前的房地產(chǎn)市場形勢和財富分配差距拉大的現(xiàn)實情況來看,2010年是開征物業(yè)稅的最好時機:既能在短期內(nèi)突擊增加一筆財稅收入,更能達成中央政府所希望抑制、打擊投資性購房、投機性炒房的目的,防止房地產(chǎn)泡沫破滅給社會經(jīng)濟帶來威脅。
需要指出的是,由于物業(yè)稅是一個新稅種,在全國人大沒有審議通過進而立法前,或國務(wù)院沒有出臺條例前,任何職能部門無權(quán)就是否開征或如何開征物業(yè)稅做出正式表態(tài),因此一直看不到有關(guān)政府部門就物業(yè)稅問題正式表態(tài),但這不等于說年內(nèi)不會開征物業(yè)稅。開征物業(yè)稅,將不是財稅體制改革內(nèi)容,而成為房地產(chǎn)調(diào)控新工具、新思路。(陳真誠)
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