編者按：　　

　　一年一度的全國兩會即將拉開帷幕，“十一五”收官之年的兩會將有哪些熱點？

　　“掙錢的速度趕不上房價上漲的速度”，高房價所引發(fā)的社會矛盾，從2009年至今都顯得尤為突出。從近日各地方兩會的召開情況看，“房地產調控”又將成為今年兩會的熱點話題；國務院總理溫家寶也知道所謂“蝸居”滋味的話語，更讓在“樓市蜃樓”中掙扎的民眾，多了一絲期盼。

　　2010兩會樓市關鍵詞猜想

　　保障性住房

　　保障性住房是與商品性住房(簡稱商品房)相對應的一個概念，保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房，由廉租住房、經濟適用住房和政策性租賃住房構成。

　　事實上，作為今年兩會的民生話題，最值得各方關注的并非房價調控政策，而是保障性住房政策。但遺憾的是，隨著我國商品房市場的發(fā)力，保障性住房市場卻并沒有及時跟上，最終造成了保障性住房供應嚴重不足，房價日益高漲的局面。

　　早在1978年鄧小平提出住房改革思路時，就曾明確表示：“不但新房子可以出售，老房子也可以出售；等將來房租提高了，對低工資的職工要給予補貼，這些政策要聯(lián)系起來考慮�！�

　　這番話多次被專家學者們解讀為：要建立與社會主義市場經濟體制相適應具有保障性的住房供給新體制。

　　自2007年開始，保障性住房話題開始被反復提起。2009年年末，國家發(fā)改委更是首次公開表態(tài)，將在2010年拿出全國土地出讓金凈收益的10%建保障性住房。

　　物業(yè)稅

　　物業(yè)稅又稱財產稅或地產稅，主要是針對土地、房屋等不動產，要求其承租人或所有者每年都要繳納一定稅款，而應繳納的稅值會隨著不動產市場價值的升高而提高。從理論上說，物業(yè)稅是一種財產稅，是針對國民的財產所征收的一種稅收。

　　有房地產業(yè)發(fā)展“穩(wěn)定器”之稱的物業(yè)稅，被普遍認為有助遏制兇猛上漲的房價，但卻一直“呼之難來”。

　　物業(yè)稅自2003年被首次提出以來，一直被寄予厚望。在發(fā)達國家，物業(yè)稅是地方稅收的支柱，有些地方政府擁有物業(yè)稅的決定權，廣義的物業(yè)稅與財產稅等同，多數(shù)發(fā)達國家財產稅收入占國民收入的比重為5%左右，占一國全部稅收的比重多在10%以上。

　　但在我國，房地產行業(yè)的稅收絕大部分集中在開發(fā)和交易環(huán)節(jié)，持有環(huán)節(jié)的稅種只有房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。這就導致持有環(huán)節(jié)稅負極低，造成部分熱點城市新建住房空置率偏高，形成巨大的資源浪費。

　　不過，物業(yè)稅開征還有幾個現(xiàn)實問題等待解決。物業(yè)稅開征之后，需要協(xié)調分配給國家和地方的比例，以及哪些相關稅收將被替代；其次，由于我國房地產評估業(yè)在跨體系評估方面的經驗不足，政府每年對所在區(qū)域的物業(yè)進行評估十分困難；最后，物業(yè)稅的出臺還需要經過一個立法的過程。

　　土地招拍掛

　　《土地法》及國土資源部相關的部門規(guī)章規(guī)定，對于經營性用地必須通過招標、拍賣或掛牌等方式向社會公開出讓國有土地。其含義是指經營性用地必須通過上述方式出讓土地。統(tǒng)稱為招拍掛制度。

　　自2004年3月國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)《關于繼續(xù)開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》至今，國有土地出讓招拍掛制度已實施三年。必須承認，國有土地出讓招拍掛制度在一定程度上體現(xiàn)了公開、公平、透明的原則，但當價格成為國有土地出讓的惟一衡量標尺時，“價高者得”，選出的下家不僅不能保證是最合適的買家，甚至造成一些可怕的后續(xù)效應。幾乎貫穿2009年的“地王”之爭，就是這一負面效應的具體顯現(xiàn)。

　　一頭是壟斷，一頭是高度市場化，招拍掛作為這兩頭的制度制衡，是否真的可以使壟斷的土地體現(xiàn)市場化的理性價格？

　　這實在是個難以回答的問題。

　　事實上，“地王”的巨額出讓金及其帶動周邊地價的上漲，充實了地方的“錢袋子”。在“土地財政”之下，一些地方政府和開發(fā)商其實是利益共享者。只有讓地方擺脫對“土地財政”的依賴，才能讓“面粉”不再貴過“面包”。

　　我也知道“蝸居”的滋味

　　“群眾的心情我非常理解，我也知道所謂‘蝸居’的滋味。”國務院總理溫家寶做客中國政府網和新華網時坦言，“從供需平衡的角度，從市場來滿足群眾多樣化的角度，從運用法律和經濟的手段管理市場的角度，都需要花費一定的精力和一定的時間。但是我有決心，本屆政府任期內能把這件事情管好，使房地產市場健康發(fā)展，使房價能夠保持在一個合理的價位。”

　　溫家寶表示，對遏制一部分城市房價上漲過快，中央曾兩度采取了4條和11條措施，概括起來是四個方面：

　　第一，增加保障性用房，包括加快建設廉租房和普通租賃房及對棚戶區(qū)進行改造。

　　第二，要鼓勵和支持人們購買自住房和改善性用房。“我們把重點應該放在低價位和小套型。當然這主要靠市場，但政府的責任主要是在土地以及金融和財稅上給予支持�！�

　　第三，要抑制投機性和投資性的住房，主要是采取經濟和法律手段。

　　第四，要管好市場，依法對那些圈地不用、捂盤惜售、哄抬房價的違法違規(guī)行為進行懲處。

　　房貸收緊

　　自從“國十一條”要求“二套房貸貸款利率嚴格按照風險定價”之后，關于收緊二套房貸的各種市場傳聞此起彼伏。2010年剛開始，各家銀行的房貸口子就已經箍得很“緊”。銀行的房貸審批延續(xù)了去年底的緊縮，有些銀行的緊縮政策已經延伸至首套房。

　　在上海，有消息稱，中、工、農、建四家銀行上海市分行首套房要申請到七折優(yōu)惠利率已經很難。建行上海市分行首套房首付高達四成，而招行上海分行首套房的利率則要嚴格執(zhí)行基準利率。此外，在二套房市場上，各銀行都表示，目前在嚴格執(zhí)行首付至少四成、嚴格按照風險定價的原則。

　　目前，政策層面雖沒有明確要求收緊房貸，各家銀行也沒有說要取消利率優(yōu)惠，但個人住房按揭貸款業(yè)務的收縮是一個不爭的事實。

　　不過，也有不少業(yè)內人士認為，房貸收緊對樓市無傷大雅。全國房地產經理人聯(lián)盟副秘書長陳保存日前就表示，利率優(yōu)惠收緊甚至取消對樓市的影響不會太大。利率優(yōu)惠本來是特定時期的特殊政策，現(xiàn)在逐步恢復也屬正常。個別銀行取消利率優(yōu)惠一定程度增加了按揭貸款購房者的購房成本，但對于樓市投機者而言，這點增加成本根本不值一提。