——專訪全國人大代表、中國人民銀行沈陽分行行長盛松成

　　2010年3月5日，國務院總理溫家寶在十一屆全國人大三次會議上作政府工作報告時說，要促進房地產市場平穩健康發展，要堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭，滿足人民群眾的基本住房需求。

　　3月5日晚，針對溫家寶總理在政府工作報告中的講話，全國人大代表、中國人民銀行沈陽分行行長盛松成對本報記者談了他對房地產行業的理解。盛松成認為，房地產市場應以需求調控為主。同時，從長遠看，應以建立房地產價格目標制為最終努力方向。

　　解讀政府工作報告

　　中國房地產報：今天溫家寶總理在作政府工作報告時強調，要堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭。您怎么看？

　　盛松成：政府工作報告提出，要“堅決遏制部分地區房價過快上漲勢頭”，這意味著：一是房價不能過快上漲。二是不片面追求房價下降。韓國和我國臺灣地區的房地產調控經驗表明，在經濟發展情況下，片面追求房價下降，只會扭曲房地產市場的正常調節機制，加劇房價波動。三是哪怕從全國平均看，房價沒有上漲或漲幅較小，也需要遏制部分地區房價過快上漲。

　　房地產市場應堅持以分層次需求調控為主

　　中國房地產報：溫家寶總理在政府工作報告中，提出要整頓和規范房地產市場秩序。房地產市場調控已經成為政府工作的重中之重。您有哪些好的建議？

　　盛松成：房地產不是普通商品，房地產市場也不是完全自由競爭市場。首先，商品房供應具有稀缺性。中心城市和中心區域的可開發利用土地非但有限，而且不可替代。所以像紐約曼哈頓、倫敦西街、東京銀座，無不寸土寸金。其次，商品房兼具消費與投資投機雙重屬性，尤其是投機需求可以無限大。這與普通商品如雞蛋不同。

　　在理論上，商品房投資投機的未來現金流收入可以無限大，因此其需求可以無限大。高地價的根子也在市場需求。如果沒有高房價或高房價預期，哪來高地價？任何商品只要需求遠大于供給，其價格必然大幅上漲。

　　我從2005年起，就在《財經》、《銀行家》、《財貿經濟》、《上海證券報》、《金融時報》等媒體撰文，持續提出房地產市場應以需求調控為主的思路。這一思路既是理論分析的結果，也是歷史經驗總結的結晶，更不斷為近年來的調控實踐所證實。

　　從經驗看，一旦有效調控需求特別是投機需求，房價就會從不合理的高位回落，成交量也開始萎縮。如去年12月14日“國四條”出臺后，今年1月北京市商品住宅日簽現房環比下降43.41%，日簽期房環比下降42.54%。深圳市新房成交面積僅為2009年月均成交面積的60%。從教訓看，主要就是如果需求調控力度不夠，供給調控就很難阻擋房價過快上漲。1992~1993年的海南、北海房地產泡沫如此，全國近兩次房價過快上漲也如此。以近兩次為例，2007年我國37個城市房價租金比例在230~290倍，遠超過國際上的100~120倍。2009年1~10月，全國商品房銷售面積4.89億平方米，甚至是近年來最火爆時的1.36倍。供給調控效果不佳的原因首先是，供給調控主動權掌握在各級地方政府與房地產開發商手中。其次是，房地產開發周期長。一塊土地從生地變成熟地，再到轉讓給開發商，最后建成商品房可供銷售，一般至少需要三年。這決定了供給調控在中短期內很難見效。相反，實踐證明，需求調控往往能在短時間內(甚至在幾個星期內)就見效。

　　中國房地產報：您提出要從房地產市場需求調控入手，這一建議最關鍵的要害問題是什么？

　　盛松成：當前我國正處于經濟復蘇的關鍵時期，加快轉變經濟發展方式刻不容緩。部分地區房價過快上漲問題引起人們高度關注。溫家寶總理在政府工作報告中再次強調，要“堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭”。因此，重申房地產市場應以需求調控為主的觀點，具有重要現實意義。

　　需求調控的要害在于分層次調控需求。這是因為，需求本身是有層次的：既有保障性住房和普通商品房的需求，也有中高檔商品房和奢侈商品房的需求；既有自住性購房需求，也有投資(投機)性購房需求。而且，這些需求在不同地區不一樣，在不同時期也不一樣。因此，房地產市場分層次需求調控的含義就是：首先，既要針對不同的需求類型，也要顧及地區差異。其次，既要在政策方向、重點和力度上相互協調，又要在短中長期政策上統籌安排。第三，政策與輿論之間也要相互配合，形成調控合力。最后，從長遠看，要以建立房地產價格目標制為需求調控的最終努力方向。

　　中國房地產報：那么在現實中，您提出的分層次調控需求應該怎樣實施呢？

　　盛松成：首先，要在需求類型上體現出調控層次差異。對保障性住房和普通商品房的需求調控，重在增加供給來滿足需求。政府工作報告也提出，將繼續大規模實施保障性安居工程，增加中低價位、中小套型普通商品房用地供應，加快普通商品房項目審批和建設進度。對中高檔商品房的需求調控，重在抑制投機購房需求。中高檔商品房投機收益較高。如果不針對調控，就容易通過示范效應引發炒房熱潮，通過比價效應拉高普通商品房價格。相反，如果針對調控有效，就會有助于普通商品房的價格穩定。對奢侈商品房的需求調控，重在限制其需求。我國人多地少的國情決定了不適合多建奢侈商品房。這部分需求若能得到限制，還能騰出土地用來建造更多的普通商品房和保障性住房。

　　其次，要在不同區域間體現出調控層次差異。調控不能僅僅根據全國平均房價和平均漲幅而定，而應考慮地區層次差異。比如，同樣是提高二套房首付比例和貸款利率，但對于房價上漲過快地區，可以略高一些。政府工作報告也提出，“要堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭”。

　　再次，調控政策要在方向、重點和力度上相互協調配合，在作用期限上統籌安排。調控房地產市場需求的政策很多，無論哪一項力度都可以很大。所以，政策要協調配合，既要向同一個方向和重點使勁，又要防止政策疊加效應導致政策力度過大。同時，在眾多調控政策中，有些是著力于中短期的，如信貸政策；有些是著眼于長期的，如物業稅。應區分不同政策的不同著力期限，做到統籌安排。既要有短期立竿見影的政策，又要有中長期的政策儲備。如果僅僅依賴中長期政策，就會“遠水解不了近渴”。如果只有短期政策，就難以改變人們預期。輿論也要與政策相互配合，其正確宣示功能有助于穩定購房者的預期，從而有助于實現房地產市場的分層次需求調控目標。

　　最后，從長遠看，應以建立“房地產價格目標制”為最終努力方向。(作者歷志鋼)