盲目漲價(jià)帶來(lái)滯銷現(xiàn)實(shí) 加息周期臨近壓力加大———

　　老北京話時(shí)常講“起猛了”、“吃猛了”，意即過(guò)頭了，而這樣的“俚語(yǔ)”形容目前一些房地產(chǎn)樓盤最恰當(dāng)不過(guò)了， “漲幅低于一千，你都不好意思和人打招呼”，這樣的戲謔之語(yǔ)流傳于地產(chǎn)領(lǐng)域，然而，一些樓盤的零成交或者滯銷現(xiàn)象卻為這種盲目漲價(jià)的行為敲響警鐘，目前，已經(jīng)有業(yè)內(nèi)人士對(duì)部分樓盤的定價(jià)策略喊出了“漲猛了”……

　　●表面漲價(jià) 其實(shí)滯銷

　　京城部分樓盤遭遇成交危機(jī)

　　“您如果覺(jué)得貴，可以再等幾天。我們近期可能舉辦一些優(yōu)惠活動(dòng)，您可以到時(shí)候再來(lái)看。”這是購(gòu)房人陳先生上周在東五環(huán)附近某樓盤看房時(shí)被告知的情況。

　　“這才幾個(gè)月啊，漲得太快了。”陳先生表示，他今年年初就曾經(jīng)來(lái)過(guò)這個(gè)樓盤，當(dāng)時(shí)該樓盤的均價(jià)僅為18000元/平方米，但是因?yàn)橘I的人多，陳先生沒(méi)挑到合適的戶型，只能等后面這期。然而上周再次去售樓處時(shí)，銷售人員報(bào)出了24000元/平方米的價(jià)格，著實(shí)嚇了陳先生一跳。“太貴了，才兩個(gè)月單價(jià)就漲了6000！我還是等優(yōu)惠活動(dòng)出來(lái)再看看吧。”

　　我們隨后登錄北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)，查詢后發(fā)現(xiàn)：該樓盤于今年2月初取得預(yù)售許可證，標(biāo)價(jià)24000元/平方米的樓座推出房源70余套，至3月末只有5套被預(yù)訂，而正式簽約量為零。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，結(jié)合其銷售數(shù)據(jù)以及表現(xiàn)來(lái)看，定價(jià)過(guò)高不被購(gòu)房者接受，可能是迫使該樓盤優(yōu)惠促銷的主要原因。而由于漲幅過(guò)高影響到銷量的情況，在現(xiàn)在的北京樓市，也越來(lái)越普遍。

　　“大望路、三元橋等一些區(qū)域的高端樓盤，目前有部分已經(jīng)出現(xiàn)了滯銷的情況。而這些項(xiàng)目最顯著的一大特點(diǎn)就是價(jià)格上調(diào)的幅度很大。例如有的高端樓盤將每平方米六萬(wàn)的均價(jià)一下上調(diào)到八萬(wàn)，結(jié)果很長(zhǎng)時(shí)間一套房都賣不出去。”上述人士表示。

　　●供需矛盾仍是主因

　　可能存在定價(jià)失誤

　　針對(duì)開發(fā)商紛紛調(diào)價(jià)的行為，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍認(rèn)為：造成項(xiàng)目開盤調(diào)價(jià)現(xiàn)象的主要原因是因?yàn)槟壳氨本┦袌?chǎng)上供應(yīng)量不足，而市場(chǎng)需求量仍然堅(jiān)挺，只要在供需關(guān)系不能得到相對(duì)平衡的情況下，類似的情況還將繼續(xù)發(fā)生。

　　“盡管中央部委及北京地方政府相繼出臺(tái)了抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)的政策，但政策對(duì)市場(chǎng)供需雙方產(chǎn)生作用有一定的滯后性，而且在2009年的旺市下，開發(fā)商儲(chǔ)備了大量資金，不管是出于企業(yè)經(jīng)營(yíng)的逐利因素還是出于‘買漲不買跌’的消費(fèi)心理考慮，開發(fā)商都不愿通過(guò)降價(jià)方式來(lái)?yè)Q取銷量，因此部分樓盤出現(xiàn)了‘量減價(jià)升’的現(xiàn)象。”

　　而對(duì)于少數(shù)“零成交”的樓盤，專業(yè)人士表示，不排除定價(jià)失誤的可能。“對(duì)于那些開盤后不久又推出優(yōu)惠活動(dòng)的‘零成交’樓盤，很可能是對(duì)市場(chǎng)情況的誤判所致。而究其根源，依然是由于市場(chǎng)火熱而產(chǎn)生的高預(yù)期。”

　　●捂盤惜售？業(yè)內(nèi)人士難下定論

　　盡管房子賣不出去對(duì)開發(fā)商并不是什么好事，但在目前的市場(chǎng)情況下，人們?nèi)匀挥兄�這樣一種擔(dān)心，那就是過(guò)分抬高售價(jià)是否會(huì)是開發(fā)商“捂盤惜售”的一種新手段。

　　協(xié)成機(jī)構(gòu)副總裁王裕仁表示，“目前的市場(chǎng)上確實(shí)有一部分開發(fā)商，試圖以價(jià)格為杠桿來(lái)博弈消費(fèi)者的信心，也以此試探政府出臺(tái)政策的強(qiáng)度，從這個(gè)方面來(lái)講‘捂盤惜售’是可能的。不過(guò)一直以來(lái)用價(jià)格來(lái)控制銷量都是開發(fā)商慣于使用的方法，他們也有辦法自圓其說(shuō)，因此是否‘捂盤’并不好下定論。”

　　此外也有專業(yè)人士認(rèn)為，當(dāng)下樓市仍然以央企、國(guó)企以及實(shí)力雄厚的民營(yíng)企業(yè)占主導(dǎo)，此類企業(yè)往往非常重視企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展，在資金鏈仍然充足的情況下，大幅度漲價(jià)、降價(jià)的可能性都不會(huì)太大。實(shí)際上，調(diào)價(jià)與拿地不同的是，拿地行為屬于開發(fā)企業(yè)集團(tuán)的戰(zhàn)略需求，而項(xiàng)目的階段性調(diào)價(jià)，在開發(fā)商資金鏈充裕的情況下，只是隨著市場(chǎng)變化而變化的銷售策略，并不能斷言為“捂盤惜售”。

　　●加息周期臨近 樓市滯脹或加劇

　　近日，多家媒體報(bào)道了近期可能加息的消息，雖然央行并未對(duì)此作出正面回應(yīng)，但在許多房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士眼里，這種可能性已經(jīng)非常高。

　　協(xié)成機(jī)構(gòu)副總裁王裕仁表示：“我相信今年一定會(huì)加息，只是時(shí)間早晚的問(wèn)題。但對(duì)于房?jī)r(jià)來(lái)講，只靠加息未必能產(chǎn)生根本性的影響。”

　　而世邦魏理仕環(huán)球研究部董事馬雪明則認(rèn)為，新一輪加息周期的到來(lái)對(duì)房?jī)r(jià)的影響非常有限，因?yàn)槟壳笆袌?chǎng)上剛性的自住以及投資需求與供應(yīng)量之間的缺口仍然巨大，但加息對(duì)于一手樓盤的成交量或許會(huì)產(chǎn)生一些影響。“屆時(shí)不排除樓市出現(xiàn)滯脹加劇的局面。”馬雪明說(shuō)。

　　鑒于未來(lái)可能的市場(chǎng)狀況，高姍建議，在市場(chǎng)不明朗的情況下，開發(fā)商保持理智，針對(duì)企業(yè)自身的不同狀況以及產(chǎn)品情況，采取不同的經(jīng)營(yíng)策略，從而更好地應(yīng)對(duì)由政策層面及消費(fèi)需求帶來(lái)的市場(chǎng)變化。“如果企業(yè)資金儲(chǔ)備充裕，開發(fā)的項(xiàng)目具備良好的升值預(yù)期，那么可以通過(guò)價(jià)格杠桿來(lái)控制銷量；如果項(xiàng)目所處區(qū)域的同類型產(chǎn)品開發(fā)量較大，同時(shí)售價(jià)已達(dá)到一定高位，則可以通過(guò)下調(diào)價(jià)格的方式形成區(qū)域內(nèi)的價(jià)格洼地，吸引消費(fèi)需求，換取銷量。”(衛(wèi)東）