二套房貸認(rèn)定終于有了明確的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。作為“新國(guó)十條”的配套政策，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)日前聯(lián)合發(fā)文規(guī)范二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)個(gè)人申請(qǐng)商業(yè)性住房貸款的二套房認(rèn)定遵循“以家庭為單位、認(rèn)房又認(rèn)貸”原則。

　　“二套房政策精準(zhǔn)遏制了投資者�！笔�會(huì)業(yè)內(nèi)人士指出，標(biāo)準(zhǔn)的出臺(tái)將會(huì)讓投資者面對(duì)樓市望而卻步。改善型購(gòu)房者為避免誤傷，買(mǎi)房時(shí)間適當(dāng)延后，等到八九月相關(guān)政策明朗后再買(mǎi)也不遲。

　　二套房“認(rèn)房又認(rèn)貸”

　　根據(jù)新的規(guī)定，三種情況將被認(rèn)定二套房：借款人首次申請(qǐng)利用貸款購(gòu)買(mǎi)住房，如在擬購(gòu)房所在地房屋登記信息系統(tǒng)(含預(yù)售合同登記備案系統(tǒng))中其家庭已登記有一套(及以上)成套住房的；借款人已利用貸款購(gòu)買(mǎi)過(guò)一套(及以上)住房，又申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)住房的；貸款人通過(guò)查詢(xún)征信記錄、面測(cè)、面談(必要時(shí)居訪(fǎng))等形式的盡責(zé)調(diào)查，確信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。

　　可以看出，新的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)更為嚴(yán)格。此前，我市各家銀行認(rèn)定“二套房”均參照全國(guó)聯(lián)網(wǎng)的征信記錄，只要有銀行貸款記錄即視為二套房。如果按我市銀行原來(lái)的認(rèn)定方式，購(gòu)房者名下即使有多套房產(chǎn)，只要沒(méi)有貸款過(guò)，到銀行申請(qǐng)房貸都將視為首套房，而現(xiàn)在這個(gè)方法就行不通了。

　　“我們現(xiàn)在還沒(méi)有接到關(guān)于二套房認(rèn)房又認(rèn)貸的通知，目前還在執(zhí)行原有規(guī)定，接到新通知后將按新規(guī)定執(zhí)行�！弊蛉�，記者從省會(huì)多家銀行獲悉，由于沒(méi)有新通知，目前多家銀行還暫按原有的規(guī)定辦理個(gè)貸業(yè)務(wù)�！拔覀儧](méi)有接到通知要求停辦個(gè)貸業(yè)務(wù)，因此暫時(shí)先按照原來(lái)的規(guī)定執(zhí)行，以“貸款套數(shù)”為準(zhǔn)來(lái)認(rèn)定是幾套房。

　　“對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，新標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施難度不小�！辈簧巽y行工作人員紛紛表示，目前銀行所能做到的也就是通過(guò)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)的銀行征信系統(tǒng)來(lái)查找及判斷客戶(hù)所購(gòu)房產(chǎn)是否屬于第二套住房。“沒(méi)有一套成熟的居民住房信息系統(tǒng)供我們查詢(xún)。”

　　“目前住房系統(tǒng)和銀行系統(tǒng)的信息尚未聯(lián)網(wǎng)，不能共享。政策剛下來(lái)，還需要去推動(dòng)、協(xié)調(diào)�！� 市房管部門(mén)有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，長(zhǎng)期來(lái)看，銀行和房管部門(mén)信息共享是大趨勢(shì)，不過(guò)具體實(shí)施起來(lái)還面臨不少操作細(xì)則上的難題。

　　炒房者新政面前望而卻步

　　面對(duì)“認(rèn)房又認(rèn)貸”的第二套房的界定標(biāo)準(zhǔn)，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這將會(huì)精準(zhǔn)遏制投資者，使不少炒房者面對(duì)政策望而卻步，不過(guò)，政策在遏制投資的同時(shí)，也在一定程度上提高了購(gòu)房的門(mén)檻，近期樓市觀望氛圍將會(huì)更濃。

　　自今年年初開(kāi)始，房地產(chǎn)領(lǐng)域就不斷傳聞二套房首付將提高的消息。4月初，“貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍”的政策正式出臺(tái)。6月4日，國(guó)家三部門(mén)又正式對(duì)商業(yè)性個(gè)人住房的第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了規(guī)范，執(zhí)行認(rèn)房又認(rèn)貸的嚴(yán)厲政策。

　　“這應(yīng)該是直接針對(duì)投機(jī)性購(gòu)房者最嚴(yán)厲的一項(xiàng)調(diào)控政策�！笔�會(huì)嘉美中介總經(jīng)理劉輝表示，二套房“認(rèn)房又認(rèn)貸”，不僅使一部分購(gòu)房者要提高首付比例，貸款利率也要上浮，打擊力度很大。政策上所謂的“買(mǎi)房者”，其實(shí)就是買(mǎi)房居住和買(mǎi)房投資兩大類(lèi)，二套房相關(guān)政策的出臺(tái)，首付款的提升、貸款利率上浮，這讓投資者們?cè)谝欢螘r(shí)間內(nèi)有所‘收斂’，計(jì)算投資是否合算，精準(zhǔn)遏制了買(mǎi)房投資者�！�

　　劉輝還認(rèn)為，這項(xiàng)政策在打擊房地產(chǎn)投資的同時(shí)，也將會(huì)嚴(yán)重打擊“以小換大”、“以舊換新”的改善型購(gòu)房者，二手房市場(chǎng)可能將進(jìn)入更為濃厚的觀望狀態(tài)。

　　“如果被認(rèn)定為二套房，100萬(wàn)元的房子首付就多出20萬(wàn)元，很多人真的買(mǎi)不起房了。”面對(duì)持續(xù)低迷的成交量，最著急的莫過(guò)于開(kāi)發(fā)商，不少開(kāi)發(fā)商表示，第二套房標(biāo)準(zhǔn)的出臺(tái)，將會(huì)抬高購(gòu)房的門(mén)檻，降低市民購(gòu)房的熱情，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)將會(huì)又是一次嚴(yán)峻的考驗(yàn)。省會(huì)某樓盤(pán)銷(xiāo)售總監(jiān)告訴記者，在去年的市場(chǎng)環(huán)境下，出現(xiàn)一些為抗通脹而貸款買(mǎi)房的人群，如果再次購(gòu)房，五成首付將成為其不能承受的負(fù)擔(dān)，至少會(huì)影響一半購(gòu)房人。

　　改善型購(gòu)房者受影響

　　省會(huì)不少中介負(fù)責(zé)人表示，“新二套房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)”的出臺(tái)在有效抑制以非自住為前提的購(gòu)房需求入市從而遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的同時(shí)，也使得市場(chǎng)中改善型需求購(gòu)房者面臨尷尬選擇，尤其首套住房無(wú)貸款記錄，需要貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的購(gòu)房者將受到直接的影響。

　　“沒(méi)有貸款記錄的改善型購(gòu)房者買(mǎi)房也被視為二套房，除了會(huì)對(duì)這類(lèi)客戶(hù)產(chǎn)生資金壓力，還會(huì)對(duì)他們產(chǎn)生心理影響�！眲⑤x表示，若購(gòu)房者家庭首套住房無(wú)貸款記錄，按照原“認(rèn)貸不認(rèn)房”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，再次貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房，則不算作第二套房，可以享受首次購(gòu)房?jī)?yōu)惠；而按照目前的“認(rèn)房不認(rèn)貸”新細(xì)則來(lái)看，購(gòu)房者貸款購(gòu)房的首付及利率均將大幅提升。

　　“現(xiàn)在房屋單價(jià)高，住房改善的目標(biāo)以120平方米以上的中大戶(hù)型為主，總價(jià)高的情況下拿出50%首付，壓力可想而知�！睒I(yè)內(nèi)人士表示，目前市場(chǎng)上推出的新盤(pán)多數(shù)都把目標(biāo)瞄準(zhǔn)了改善型置業(yè)者，新標(biāo)準(zhǔn)一出，改善型置業(yè)者再置業(yè)幾乎都被納入“二套房”范疇，對(duì)中大戶(hù)型住房銷(xiāo)售很可能“雪上加霜”。不過(guò)，新的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)對(duì)首次置業(yè)的90平方米以下中小戶(hù)型或針對(duì)高端客戶(hù)的住宅品種如200平方米以上大戶(hù)豪宅及別墅，影響相對(duì)較小。

　　面對(duì)“史上最嚴(yán)厲的二套房”政策，讓不少首次購(gòu)房者看到了國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心以及房?jī)r(jià)下降的希望�！氨緛�(lái)以為國(guó)家對(duì)樓市的政策已經(jīng)夠多了，沒(méi)想到又出來(lái)了更嚴(yán)厲的政策，說(shuō)明買(mǎi)房的最佳時(shí)機(jī)還沒(méi)有到，可以再等等。”原來(lái)準(zhǔn)備近期購(gòu)房的省會(huì)市民許陽(yáng)表示，隨著國(guó)家一系列樓市政策的出臺(tái)，最受影響的就是投資客和開(kāi)發(fā)商，投資者被有效打擊后，必然會(huì)影響開(kāi)發(fā)商樓盤(pán)銷(xiāo)售，這會(huì)使得房?jī)r(jià)回歸到更合理的位置，二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)出來(lái)后，省城樓市的觀望氛圍將會(huì)更加濃厚，買(mǎi)房時(shí)機(jī)會(huì)在不久后到來(lái)，但不是現(xiàn)在。

　　專(zhuān)家表示， “二套房”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是一個(gè)技術(shù)性措施，短期內(nèi)的打壓可以讓老百姓有一個(gè)購(gòu)房的空間和條件，房?jī)r(jià)上漲有所緩解。對(duì)自住改善型購(gòu)房者，專(zhuān)家則建議：為避免誤傷，買(mǎi)房時(shí)間適當(dāng)延后，等到八九月相關(guān)政策明朗后再買(mǎi)也不遲。