6月4日，住建部、央行、銀監(jiān)會三部委的二套住房認定標準一經(jīng)公布，便立即在社會上引起強烈關(guān)注和反響。不少準備購房者最為關(guān)注的事情便是：我將要買的房子將被算作第幾套？

　　日前，記者在各大網(wǎng)站的論壇板塊中看到，討論最熱烈的話題便是二套房認定標準。許多購房者紛紛發(fā)帖求證，自己的房子算不算第二套。

　　其中，購房者的問題大多集中在改善型需求和異地購房者。有在外地買過房，現(xiàn)在要在沈陽買房的；有結(jié)婚前買了房，現(xiàn)在結(jié)婚要換婚房的；有曾經(jīng)買過小房子，現(xiàn)在想以小換大的。這些購房者都很急切地希望了解，按照新的認定標準，自己現(xiàn)在買房是否會“被二套”。本報記者 石彥梅

　　不認定為二套的4種情況

　　關(guān)鍵詞 成年子女貸款(父母名下有住房，以成年子女名義貸款購房)

　　舉例說明：申大爺家現(xiàn)在居住的是一套70平的住宅，最近想買個100平以上的新房改善一下，為了不“被二套”，他打算以24歲女兒的名義購買。根據(jù)政策，家庭成員包括借款人、配偶及未成年子女，由于申大爺?shù)呐畠阂呀?jīng)成年，所以他以子女的名義申請貸款購房時不會按照二套房政策執(zhí)行！

　　關(guān)鍵詞 商業(yè)地產(chǎn)投資(貸款買過商鋪，再貸款購房)

　　舉例說明：張先生在前年貸款購買了一個120平方米的商鋪做生意，目前生意已經(jīng)步入正軌，張先生也想再貸款買一套住宅落腳。據(jù)了解，二套住房針對的是以居住為目的的“住宅”，不將商鋪計入在內(nèi)，因此張先生的置業(yè)計劃不含在二套住宅范圍內(nèi)。

　　關(guān)鍵詞 全款購房(全款買過一套房，售出后再貸款買房)

　　舉例說明：白女士現(xiàn)有的住房是用全款購買的，為了換個大點的房子，她將原房產(chǎn)賣掉，然后向銀行申請首套房貸款。白女士這種情況，在房屋登記系統(tǒng)已經(jīng)查不到房產(chǎn)，在銀行也沒有貸款記錄，因此不算二套。

　　關(guān)鍵詞 農(nóng)村人口 (農(nóng)業(yè)戶口有自己的宅基地，貸款購買商品房)

　　舉例說明：王先生是沈陽市農(nóng)業(yè)戶口，在村子里有自己的宅基地，現(xiàn)在想在市內(nèi)購買一套商品住宅房。由于農(nóng)村的房子是沒有房產(chǎn)證的，只是土地使用證，而認定二套房的標準是已有一套有房產(chǎn)證的住房再去購買或是有貸款買房的記錄，王先生兩個條件都不具備，所以不算二套。

　　拒絕“被二套”仍有招兒

　　“認房又認貸”，如果銀行認真按此規(guī)定執(zhí)行，那么大部分新購房的人群都會“被二套”了。不過，面對嚴厲的新規(guī)，由于目前房屋登記信息系統(tǒng)和商業(yè)貸款信息系統(tǒng)尚未同步，因此如何認定購房者房屋數(shù)量尚存在一定困難。業(yè)內(nèi)人士發(fā)現(xiàn)仍有漏洞可鉆，并衍生了一系列規(guī)避二套房貸的做法。

　　關(guān)鍵詞 婚前購房 (結(jié)婚之前，有房一方以無房一方名義貸款買房)

　　舉例說明：為結(jié)婚，謝先生剛剛貸款買了一套住房，由于還沒有與女朋友辦理結(jié)婚登記，為了規(guī)避二套住房的新政，他就以女朋友的名義再次貸款購買了一套。這樣在結(jié)婚后，家庭就擁有了兩套住房，并且都按照首次置業(yè)的房貸利率進行貸款。由于婚前，兩人還沒有組成一個家庭，如果之前都沒有房貸記錄且名下沒有房產(chǎn)，都可以按首次置業(yè)進行辦理。

　　關(guān)鍵詞 異地購房 (在外地全款購房，在沈陽申請貸款購房)

　　舉例說明：柳先生在北京全款買了一套住房，現(xiàn)在在沈陽購買也有可能按首套辦理。目前，沈陽房產(chǎn)交易中心所能查找的購房記錄十分有限，對于購房人在外地是否有房產(chǎn)追查困難。雖然現(xiàn)在北京、上海房產(chǎn)交易中心在各區(qū)縣已實現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)，借款人在兩地的購房記錄可以查詢，但如果在其他城市購房，則難以查詢。更有甚者，一些城市各區(qū)縣間交易信息不能聯(lián)網(wǎng)，需到各區(qū)縣分別查詢。

　　關(guān)鍵詞 離異購房(夫妻離婚后，一方無房貸記錄，名下無房產(chǎn)，申請貸款購房)

　　舉例說明：小楊和小王結(jié)婚后，丈夫小楊以自己的名義貸款購買了一套兩居室，今年兩人辦理了離婚手續(xù)。由于妻子小王是“凈身出戶”，名下并沒有房產(chǎn)，之前也沒有任何房貸記錄，無論是從房屋登記信息系統(tǒng)還是銀行征信系統(tǒng)都查不出問題，這種情況就可以按首次購房處理。

　　認定為二套房的10種情況

　　廣州

　　異地購房

　　仍有空子可鉆

　　實際操作中，對二套房的認定其實仍然存在一定的難度�，F(xiàn)在廣州市只能查到個人名下的房產(chǎn)，但無法查到家庭的房產(chǎn)。而且廣州市房管局的系統(tǒng)并未和銀行系統(tǒng)對接，查起來本身就比較麻煩。即便銀行要求貸款人提供未婚證明或者結(jié)婚證來判斷“家庭”，但對于有些外地購房者來說，完全有可能回原籍開出單身證明，由于民政部門沒有聯(lián)網(wǎng)，銀行就無法核查其真實的婚姻狀態(tài)，只能選擇相信，到時查出來也許就成了銀行違規(guī)放貸。其次是外地房屋登記系統(tǒng)部分沒有聯(lián)網(wǎng)，可能造成核查時的漏洞。

　　北京

　　北京二套房

　　要求更嚴格

　　從北京市住建委了解到，北京的房屋權(quán)屬登記已和銀行系統(tǒng)對接，買房人所有的信息都實行共享。房屋主管部門會向銀行提供房屋權(quán)屬登記信息，以認定借款人家庭是否有住房。

　　三部門規(guī)定，對于不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民申請住房貸款的，是按照第二套房貸政策執(zhí)行。不過北京的規(guī)定更加嚴格，這種情況下，是一律不能發(fā)放貸款，即只能全款買房。

　　上海

　　二套房“異地認定”

　　尚有難度

　　上海商業(yè)銀行人士坦言：從銀行操作層面來看，認貸現(xiàn)在是沒有問題的，以前銀行就一直是這么做的，但認房還是有一定難度的，畢竟現(xiàn)在全國范圍內(nèi)住房登記并未聯(lián)網(wǎng)，異地認定困難比較大。如果有的人在外地已經(jīng)買了房，再在上海置業(yè)，完全可以不被查到，并獲得首套房的貸款利率優(yōu)惠。

　　成都

　　目前實際只能

　　認貸不認房

　　目前，雖然各家銀行都已開始按照新政執(zhí)行，但是在成都，由于房產(chǎn)登記系統(tǒng)與銀行征信系統(tǒng)沒有聯(lián)網(wǎng)，銀行即便是獲準查詢住建委房屋登記信息，也只能了解貸款申請人在成都市的房產(chǎn)情況，并不能了解在外地有無房產(chǎn)。所以目前很多銀行在認定二套房時仍然“都是以借款人的信用報告中顯示的貸款記錄為準”，“認貸不認房”。