套用許榮茂所作出的預(yù)算，平均每1000萬平方米的土地儲備，需要耗費(fèi)人民幣85.3億元左右。但是這些已經(jīng)是過去獲取的土地，也很難追溯是否每塊土地都通過招拍掛獲取，所以土地價格相對應(yīng)該有一定優(yōu)勢。如果在今年之后，再要獲取1000萬土地儲備，可想而知需要占用更大的資本
擴(kuò)張還是收縮。這是一個悖論。
資本密集型的房地產(chǎn)行業(yè)正在迎來吸納土地的春天。經(jīng)過了去年擴(kuò)張以及并購的狂潮之后，土地儲備仍將成為房地產(chǎn)企業(yè)的“關(guān)鍵詞”。
但是，土地并非越多越好，因為過多的土地儲備會占用大量的資金，“利潤率”增長的同時，如果“資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率”下跌，同樣拉低房地產(chǎn)企業(yè)的資金利用效率。
從2006年部分地產(chǎn)上市公司發(fā)布的年報已經(jīng)可以看出，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率幾乎較去年都有所下降。一旦舉棋不慎，就有可能成為企業(yè)陷入財務(wù)困境的誘因。
一場“儲糧”比拼
衡量“地主們”的實(shí)力大小，似乎都要開倉驗糧，才能分出伯仲。在“百億軍團(tuán)”已經(jīng)過時之后，業(yè)內(nèi)不成文的判斷標(biāo)準(zhǔn)是：土地儲備超過2000萬平方米，可以在“項目資源”這一板塊中，被視為進(jìn)入第一梯隊。
由此，今年的“儲糧”熱潮從春天就已經(jīng)開始了。上海綠地集團(tuán)在3月底，又以近2.7億元的價格，成功競得成都市今年首次公開掛牌的1號地塊42畝土地。這是該集團(tuán)在成都獲得的第3塊土地，更為重要的是，僅2007年第一季度，該公司已經(jīng)獲取了7幅土地，為其增加土地儲備總建筑面積超過200萬平方米，預(yù)計總投資額超過90億元。
按照該集團(tuán)公布的2006年業(yè)績，其全年房地產(chǎn)施工面積超過700萬平方米，銷售收入超過190億元。而最新的消息則是，該集團(tuán)2007年計劃銷售收入要超過260億元。按照這一銷售目標(biāo)，綠地集團(tuán)仍將繼續(xù)在全國吸納土地。
“盡管政府加大已有政策的執(zhí)行力度可以預(yù)期，但全國房地產(chǎn)市場整體向上的趨勢在2007年仍然不會改變。房價調(diào)控?zé)狳c(diǎn)地區(qū)的市場將趨于穩(wěn)定，而部分大城市以及二、三線城市則存在較好的發(fā)展機(jī)會。” 在3月12日召開的2006年度股東大會上，金地集團(tuán)董事長凌克表示。
金地集團(tuán)亦有雄心勃勃的“納糧”計劃：到2006年年底，公司未結(jié)算的土地儲備建筑面積超過700萬平方米。2007 年，公司計劃土地投資額約100 億元， 主要投資區(qū)域包括長三角區(qū)域(30%)、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈(25%)、珠三角區(qū)域(25%)、西安、武漢、沈陽(合計20%)。這些土地儲備足以支撐公司三年半左右的快速滾動開發(fā)的需要。
第一梯隊的“地主們”的“儲糧”量都實(shí)現(xiàn)了幾何倍數(shù)的遞增，并將繼續(xù)膨脹。
根據(jù)去年在香港聯(lián)交所上市的世茂房地產(chǎn)(0813.HK)日前所發(fā)布的2006年業(yè)績，截至2007年3月27日，該集團(tuán)擁有的土地儲備總計劃建筑面積為2016萬平方米，可以滿足未來6到7年的開發(fā)需要。
而如今，能夠與這一數(shù)字抗衡的，目前看來只有廣州富力(2777.HK)，已獲權(quán)益的土地與新增土地儲備相加，足有2451.1萬平方米之多。
萬科A年內(nèi)新增規(guī)劃中項目1201萬平方米(其中163萬平方米正在辦理有關(guān)手續(xù))。在本年度經(jīng)營安排中，計劃增加1000萬平方米左右的規(guī)劃中項目資源。
然而，就如同一枚硬幣的兩面，土地儲備的上升，必然帶來資本的沉淀，導(dǎo)致公司的引擎在巨大的土地成本壓力下，運(yùn)轉(zhuǎn)低速。
土地儲備=企業(yè)實(shí)力增強(qiáng)？
如果以公開獲得土地為前提，為保持公司穩(wěn)定經(jīng)營，所持有的項目資源越少越好。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)同這是防范風(fēng)險的原則。
“穩(wěn)定經(jīng)營”意味著：項目資源可供利用時間在1到5年之間。而超過了5年的項目資源量，就可能導(dǎo)致長期風(fēng)險和低周轉(zhuǎn)。因為資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率將會因為資金的急速沉淀而急速下跌。
按照總資產(chǎn)回報率(ROA)的計算方式，公司的總資產(chǎn)回報率由資產(chǎn)周轉(zhuǎn)能力和利潤率決定(ROA=資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率×營業(yè)利潤率)。要提高企業(yè)全部資產(chǎn)的利用效率，必須一方面提高銷售收入；一方面減少企業(yè)資產(chǎn)的占用，加速資產(chǎn)周轉(zhuǎn)。否則，利潤率的提升并不能代表企業(yè)的核心競爭力提高。
《第一財經(jīng)日報》了解到：現(xiàn)在在一線城市，土地成本一般占到房地產(chǎn)項目成本的40%，這一比例仍將在接下來幾年繼續(xù)提升。這就意味著，每100元的生意，需要沉淀40元的資本。如果這40元需要沉淀5年時間，那就意味著需要花費(fèi)200元的資本，做100元的生意。資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率就將低于0.5倍。如果地價今后上升到項目成本的60%，那么資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率更要降到0.33倍。
一些上市公司去年的經(jīng)營業(yè)績已經(jīng)初步印證了這一說法。
按照總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率(銷售收入/總資產(chǎn))計算，廣州富力的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.383倍左右；世茂房地產(chǎn)則為0.25倍左右。相比來看，在上市公司中資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度較快的萬科受限于年底增發(fā)，周轉(zhuǎn)率也出現(xiàn)下降。雖然按照“平均總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率”來看，萬科勉強(qiáng)可以觸線0.5，但是總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率也僅為0.44倍，沒有超過0.5。
資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的下跌，還沒有停止的跡象出現(xiàn)。因為更多的土地儲備就如同一塊海綿，仍需要吸納資金水分。
例如作為暫居“地王”之位的廣州富力，其2006年已經(jīng)獲得權(quán)益的土地儲備面積為1789萬平方米，這一數(shù)字足夠該公司4到5年的發(fā)展。目前，該公司仍在繼續(xù)辦理662.1萬平方米新增土地儲備的轉(zhuǎn)讓手續(xù)。從2006年業(yè)績看來，該公司的總負(fù)債為180.73億元，按照其總資產(chǎn)266億元計算，該公司負(fù)債率已經(jīng)達(dá)到接近68%。
如果接下來仍需要支付其他的土地款項，是否會進(jìn)一步提升廣州富力的負(fù)債率，現(xiàn)在還很難定論。但是有一個例子可以作為類比：在世茂房地產(chǎn)上市之前，世茂實(shí)際控制人許榮茂曾表示，2006年上半年，世茂房地產(chǎn)的土地儲備為1400萬平方米，其中480萬平方米土地已經(jīng)獲得土地使用證。未來3年，將用70億元獲取820萬平方米的土地儲備，這一項平均需要花費(fèi)20億/年。
套用許榮茂所作出的預(yù)算，平均每1000萬平方米的土地儲備，需要耗費(fèi)人民幣85.3億元左右。但是這些已經(jīng)是過去獲取的土地，也很難追溯是否每塊土地都通過招拍掛獲取，所以土地價格相對應(yīng)該有一定優(yōu)勢。如果在今年之后，再要獲取1000萬土地儲備，可想而知需要占用更大的資本。
“業(yè)界落后的價值標(biāo)準(zhǔn)一直沒有被修改。一個開發(fā)商有無實(shí)力，就看有沒有土地，只要有土地，股價就會上揚(yáng)�！币晃徊辉竿嘎缎彰臉I(yè)內(nèi)資深人士對本報記者分析說。
他認(rèn)為，這種評判標(biāo)準(zhǔn)是對于之前香港地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式的一種延續(xù)。起源于之前很多地產(chǎn)商通過協(xié)議獲得土地，繼而可以獲得豐厚的土地溢價。但是現(xiàn)在，隨著土地市場的逐漸透明化與規(guī)范化，土地溢價逐漸降低，高價拿地、土地成本上升。根據(jù)土地儲備來判斷企業(yè)的實(shí)力的時代會逐漸逝去。(郝倩)
