跨國公司向郊區(qū)遷移的行動今年仍在上海繼續(xù)。但與此同時(shí)，在上海市中心的甲級寫字樓中間，也正在上演著辦公場地的“搶奪戰(zhàn)”。在連續(xù)兩年高喊上海高檔寫字樓供不應(yīng)求之后，今年上海的寫字樓市場仍然將保持非常火爆的局面。
仲量聯(lián)行幾天前發(fā)布的2007年一季度上海房地產(chǎn)市場報(bào)告透露，由于新鴻基地產(chǎn)的襄陽路項(xiàng)目及中信泰富的上海船廠項(xiàng)目延后，預(yù)計(jì)2010年世博會前，上海甲級寫字樓市場的供應(yīng)仍將保持緊缺態(tài)勢，寫字樓租金也將持續(xù)上漲。
受市場利好的刺激，辦公樓投資也出現(xiàn)熱潮。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，上海今年1~2月份房地產(chǎn)開發(fā)投資175.77億元，比去年同期增長16.6%。其中，辦公樓投資同比增長最多，共投資18.06億元，同比增長38.9%。
市中心甲級寫字樓緊缺
“緊缺！緊缺！緊缺！”在五大代理行的報(bào)告中，這是對上海市中心甲級寫字樓的最簡單概括。雖然近幾年有制造、化工等行業(yè)向郊外轉(zhuǎn)移的跡象，但金融、銀行、咨詢等行業(yè)企業(yè)更大量地涌入對寫字樓市場形成強(qiáng)大而持久的需求。
這些跨國企業(yè)地區(qū)總部組織復(fù)雜，規(guī)模龐大，租用寫字樓往往都是大手筆，如耐克去年租用了1萬平方米的辦公樓，玫琳凱則租用了8000平方米，剛開幕的瑞典著名服飾品牌H&M的辦公樓面積也達(dá)5000平方米。
第一太平戴維斯的《2006年上海寫字樓市場報(bào)告》(下稱《報(bào)告》)顯示，至2006年底，上海甲級寫字樓的總量達(dá)到334萬平方米，其中40%位于浦東區(qū)域。鑒于去年消費(fèi)品行業(yè)以及專業(yè)服務(wù)行業(yè)，包括律師事務(wù)所、金融機(jī)構(gòu)、咨詢公司以及培訓(xùn)中心的快速發(fā)展，甲級寫字樓的空置率仍維持在較低水平。2006年的空置率僅為6.5%，比2005年年底低0.2%。
上海市外經(jīng)貿(mào)委的數(shù)據(jù)顯示，截至2006年11月，累計(jì)共有151家跨國公司在上海建立地區(qū)總部，累計(jì)落戶上海的外資研發(fā)中心共196家。2006年1~11月，全市共批準(zhǔn)外商投資項(xiàng)目3637個(gè)，合同外資金額131.23億美元，比去年同期增長1.63%；實(shí)到外資66.51億美元，同比增長1.6%。今年合同外資和實(shí)到外資均創(chuàng)歷史同期最好水平。上海在吸引跨國公司地區(qū)總部數(shù)量增加的同時(shí)不斷提升總部的“質(zhì)量”。
據(jù)了解，每引進(jìn)一個(gè)地區(qū)總部，都會促進(jìn)周邊城區(qū)金融、會計(jì)、咨詢、酒店、廣告等高級服務(wù)業(yè)的繁榮，一座寫字樓帶來的經(jīng)濟(jì)增長甚至超過一個(gè)大型工業(yè)園區(qū)。因此，上海市將發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)作為提高引資質(zhì)量的突破口。2006年4月，上海經(jīng)濟(jì)促進(jìn)中心發(fā)布了國內(nèi)首張總部經(jīng)濟(jì)地圖，劃定了上海16個(gè)總部經(jīng)濟(jì)基地。
上海市以服務(wù)業(yè)為主的發(fā)展戰(zhàn)略對市中心的甲級寫字樓而言就是一個(gè)絕好的機(jī)會。幾大代理機(jī)構(gòu)均認(rèn)為，2006年諸如保險(xiǎn)業(yè)、銀行業(yè)等領(lǐng)域的專業(yè)服務(wù)型公司，對甲級寫字樓項(xiàng)目的強(qiáng)勁需求依舊不減。一些外資商業(yè)銀行，國內(nèi)的一些保險(xiǎn)公司、銀行，以及一些前兩年還在猶豫之中，但最近下定決心在中國開設(shè)分支機(jī)構(gòu)的外資企業(yè)，都表現(xiàn)出對甲級寫字樓物業(yè)的大量需求。
《報(bào)告》表示，鑒于良好的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，強(qiáng)勁的寫字樓需求以及寫字樓項(xiàng)目的高入住率，2006年全年上海甲級寫字樓平均租金上漲11.7%。另有分析機(jī)構(gòu)認(rèn)為，去年上海寫字樓的平均租金上漲幅度更高達(dá)15%。
此外，上海甲級寫字樓新增供應(yīng)可能從2007年上半年起開始上揚(yáng)，預(yù)計(jì)在未來一年上海全市范圍內(nèi)甲級寫字樓平均租金將會上漲10%～15%。而隨著2007年印尼黃金置地大廈、廖創(chuàng)興大廈、越洋廣場等甲級寫字樓的竣工交付，預(yù)計(jì)2007年的新增供應(yīng)達(dá)到34.7萬平方米。
商務(wù)成本高企使企業(yè)外遷
結(jié)合上�；蛘唛L三角的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移及其發(fā)展方向，上海寫字樓市場出現(xiàn)如此火爆的局面就比較容易理解。早幾年前作為制造業(yè)轉(zhuǎn)移典型代表的聯(lián)合利華，此次仍可作為一個(gè)可資參考的案例。
近兩個(gè)月前，聯(lián)合利華在上海的新辦公樓全新啟用，與其他跨國公司更愿意選擇在市中心辦公的想法不同，聯(lián)合利華把新樓建在了郊區(qū)——從地鐵二號線延伸段的終點(diǎn)站淞虹路出來打車，還要起步價(jià)；大樓周圍新鋪設(shè)的馬路上罕有行人；環(huán)顧四周，目光所及處經(jīng)常是成片的農(nóng)民瓦房……
事實(shí)上聯(lián)合利華此次的辦公中心遷移并非第一次。從徐家匯的美羅城到虹橋開發(fā)區(qū)的辦公樓“上海城”，再到現(xiàn)在的遠(yuǎn)離市中心的臨空經(jīng)濟(jì)園，聯(lián)合利華的遷移是一個(gè)非常明顯的由市中心向郊區(qū)轉(zhuǎn)移的路線。
實(shí)際上，在過去兩年里，像聯(lián)合利華這樣，將區(qū)域總部的辦公中心轉(zhuǎn)移至郊區(qū)或工業(yè)園區(qū)、商務(wù)園區(qū)的跨國公司已經(jīng)越來越多，市中心的一些高檔寫字樓也因此受到部分沖擊，某國際知名代理行在代理市中心某高檔寫字樓招商時(shí)曾一度將跨國公司將辦公中心遷往郊區(qū)作為該寫字樓可能受到的最大挑戰(zhàn)之一。
實(shí)際上，在聯(lián)合利華之后，飛利浦照明、阿爾卡特相繼加入這場遷徙運(yùn)動的行列。飛利浦是遷往上海西南漕河涇開發(fā)區(qū)的上海科技綠洲，租用的面積有2萬平方米；阿爾卡特則將它的大部分業(yè)務(wù)從淮海路上的時(shí)代廣場遷往浦東張江集電港。此外，從上海市中心遷走的還有3M和Intel公司。
仔細(xì)研究可以發(fā)現(xiàn)，這些把辦公中心外遷的跨國公司，大多是以生產(chǎn)制造為基礎(chǔ)的公司，這類公司對成本的敏感度相對較高。因此，隨著上海市中心商務(wù)樓宇租金的日益抬升，高企的租金對這些公司而言意味著成本的壓力。
第一太平戴維斯的分析認(rèn)為，不少公司發(fā)現(xiàn)過快的租金增長以及員工成本上升已擠走了行業(yè)的利潤，因而開始在非商業(yè)中心尋找租金更為優(yōu)惠的項(xiàng)目。這尤其對于那些希望快速擴(kuò)張，但是在市中心又沒能找到合適的寫字樓的企業(yè)，已發(fā)展成為主流的趨勢。對此，不少企業(yè)將其非核心部門搬至城市邊緣，在那里可以享受到寬闊的寫字樓面積及租金優(yōu)惠。
仲量聯(lián)行中國區(qū)董事陳立民認(rèn)為，并非所有的跨國公司都必須要選擇市中心區(qū)域。他舉例表示，某外資銀行數(shù)據(jù)處理中心就在當(dāng)時(shí)以0.45美元/天/平方米的價(jià)格，在南京西路租下了1.2萬平方米左右的寫字樓，而有些辦公室竟然是用來放機(jī)器的。他認(rèn)為：“這個(gè)數(shù)據(jù)處理中心早晚會搬到郊區(qū)或者近郊的�！�
在上海寫字樓市場的租金持續(xù)幾年的上漲之后，對于這些制造企業(yè)而言，原來低租金的優(yōu)勢已蕩然無存，這必然也會影響到跨國企業(yè)在上海的產(chǎn)業(yè)布局。隨著非中心區(qū)域辦公樓市場的擴(kuò)大，市場對商務(wù)園區(qū)內(nèi)辦公物業(yè)的需求繼續(xù)增長，張江高科技園區(qū)內(nèi)租賃尤為活躍。
產(chǎn)業(yè)升級推動市場火爆
但事實(shí)也并非代理行們原先所設(shè)想的那樣悲觀。從過去一年的情況看，上海市中心區(qū)域的甲級寫字樓租售情況仍然呈現(xiàn)異�；鸨木跋�。一些在建的高檔辦公樓宇正在以預(yù)租的方式接納急需尋找足夠大面積辦公樓的公司用戶。
這不僅是那些快速擴(kuò)張的企業(yè)解決的方案，也是不少制造行業(yè)、高科技行業(yè)、培訓(xùn)中心、研發(fā)中心、呼叫中心和資料處理中心等部門的解決方案。所有這些行業(yè)對寫字樓的面積需求均超過1000平方米，并且只關(guān)注合理的租金，而不考慮高檔地段。因此產(chǎn)生了對特殊辦公條件的需求。這些公司更偏向于租用距離中心城區(qū)較近、經(jīng)過改造的倉庫和廠房，可獲得便捷的交通，以及超高層高的開放式空間和獨(dú)特的建筑風(fēng)格等所帶來的創(chuàng)造性環(huán)境。
與此同時(shí)，上海主要商務(wù)園區(qū)的空置率繼續(xù)下跌。隨著交通便利的物業(yè)提高其租金水平，上海商務(wù)園區(qū)的整體租金也有所增長。在過去的18個(gè)月內(nèi)，租戶的平均租賃需求已由5000平方米上升至1萬平方米，這反映出大面積租戶正逐漸移向商務(wù)園區(qū)。
在這一趨勢的刺激下，上海的開發(fā)園區(qū)目前都有意地將重點(diǎn)轉(zhuǎn)向辦公樓宇的開發(fā)及招商上。對于制造企業(yè)而言，園區(qū)更具吸引力。優(yōu)厚的入駐條件以及寬敞的辦公環(huán)境，與生產(chǎn)線更近、更便捷的接觸與聯(lián)系，使企業(yè)在內(nèi)部管理上的“能耗”因此得以降至最低。
早在聯(lián)合利華將生產(chǎn)基地遷往安徽時(shí)，就曾經(jīng)有評論認(rèn)為，上海高企的商務(wù)成本迫使制造業(yè)外遷，而制造業(yè)的遷出有可能使上海經(jīng)濟(jì)面臨空心化。這種擔(dān)心并非沒有道理，之后幾年里，上海市一直致力于更適合自己，同時(shí)也更符合自己產(chǎn)業(yè)定位的發(fā)展方向。郊區(qū)工業(yè)園區(qū)及商務(wù)園區(qū)辦公樓受到跨國公司追捧實(shí)際上是上海之后實(shí)施的總部經(jīng)濟(jì)策略的最充分體現(xiàn)——僅留住了制造業(yè)，同時(shí)也將更多的跨國公司將區(qū)域運(yùn)營總部遷至上海。(于驍)
