“宏觀調控對國外游資打擊很大，但對于基金仍未傷筋動骨。事實上，外資更加看好宏觀調控期間擠掉泡沫的中國樓市�！庇浾咴趶V東、廣西、香港、上海等地采訪時發現，不少金融機構和外資投資機構表露出這樣的心態。

　　限制外資等政策出臺后，外資并未放緩進入中國房地產市場的步伐。專家認為，中國樓市仍是投資者感興趣的地區，如果資金充裕的外資基金頻繁買賣物業，可能對房價推波助瀾，亟待有關部門重點關注并加強監管。

　　京滬市場相對趨緩　華南市場備受關注

　　2006年11月，RREEF，德意志銀行之房地產和基礎設施管理業務分支機構，宣布該公司通過投資在廣東省珠海市一個大型民用住宅項目，開始進軍中國房地產市場。

　　同年12月，香港南豐集團旗下資金在廣州土地拍賣市場掀起風云。位于廣州琶洲會展中心南側的地塊，被拍出了7.4億元的高價，折合樓面地價每平方米10037元，刷新了土地拍賣的歷史記錄，而廣州此前最“熱”的珠江新城的樓面地價為每平方米4000多元。

　　業內人士曾紀崇認為，京滬兩地房地產價格已經相當高，增值空間有限，但華南地區相對而言潛力巨大。記者從仲量聯行獲悉，2006年廣州大宗土地(單宗交易額超過5000萬元)成交總額達170億元，比2005年增加372%，其中約6%來自包括香港的境外投資者。現存物業(非住宅)成交額達31億元，外國投資者占20%。

　　進入2007年，外資進入華南房市的步伐仍在加快。根據廣東省房協的統計數據，一季度，廣東房地產開發到位資金739.44億元，同比增長22.25%，增幅同比基本持平。其中，外資為25.9億元，同比增長373.91%，與上年同期-52.82%的增長形成強烈對比。

　　仲量聯行國際董事及廣州策略主管劉振江說，廣州房地產投資市場非�；钴S，有趨勢顯示投資者及開發商將繼續通過資本市場增加在廣州的房地產投資。

　　單一轉為“多元”　外資涉足開發領域

　　在宏觀調控的政策壓力下，外資進入中國樓市的模式正在從簡單的“爆炒”一個或幾個熱點城市的樓盤，改為炒作區域性樓盤；從過去直接購買已建好的物業、單打獨斗為主，轉向更早介入開發、與內地開發商合作等模式。

　　業內人士曾紀崇認為，外資確實對有關限制政策心存疑慮，但在觀望后發現影響不大，于是迅速啟動。2006年上半年，加拿大、日本的大宗資金首次進入廣州房地產市場，外資對華南市場的關注度開始升溫。外資基金都預期有回報，強大的資金壓力下他們把目光集中到中國樓市。

　　曾于2005年大批出售澳洲房地產的日本投資者，在2006年投資中國的寫字樓物業。2006年，日本投資者以1.7億元購入羊城大廈，開始盤活這幢自1998年以來處于停工狀態的“爛尾樓”。

　　仲量聯行廣州董事總經理陳永輝說，在人民幣繼續升值的預期下，外資在加快進入中國房地產市場。2006年，在華南地區動作不多的摩根士丹利和漢國置業合作開發了廣州的北京南路商住項目。

　　與以往購買物業管理出租的方式不同，外資開始進入風險較高、收益較高的房地產開發領域。2006年7月，美國環球房地產管理公司保德信亞洲注資10億元，與深圳市怡景投資中心城達成協議，共同發展中心城，這種中外合資發展模式在深圳屬首創。

　　同時，跨國公司及本土企業的不斷擴充，也激發了廣州寫字樓市場的“熱情”。2006年，廣州甲級寫字樓租金上升3.1%，資本值增長11.3%。

　　陳永輝表示，短期來看，宏觀調控政策為房地產市場增加了不明朗因素，但從長期來看，擠掉泡沫后的中國樓市前景更為看好。在預期人民幣升值等因素的綜合考慮下，外資投資者對中國樓市的興趣及交易額均會大幅提高。

　　外資基金“點火”　專家建議重點關注

　　多位專家指出，目前《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》中的門檻——如“外商投資設立房地產企業，投資總額超過1000萬美元的，注冊資本金不得低于投資總額的50%。”對財力雄厚的基金影響不大，純粹購買現有物業、對樓價推波助瀾的“點火”基金，應成為關注的重要對象。

　　長期關注廣西、云南等地樓市的專家曾在旺認為，從投資分散風險的角度看，進入中國的外資在向中西部二三線城市轉移，其主要方式是尋找炒作題材。如廣西南寧的中國-東盟博覽會、云南的大湄公河次區域開發等，都是可以炒作的概念。

　　曾紀崇估計，總體房地產開發投資中，外資約占5%，但以物業買賣交易額計，外資則占10%至15%。雖然外資占整體內地房產市場比例不高，但在重點城市，所占比例可達20%。

　　上海房地產專家蔡為民認為，外資進入內地房地產業，對行業帶來不少正面作用，但一些房地產投資基金則純粹購買現有物業，對行業發展并無太大促進作用，反而對樓價推波助瀾。外資的風向標作用很強，1元的外資投入，可能帶來10元的內資跟進，從而推動房地產價格上漲。

　　根據日本及臺灣地區經驗，本土貨幣升值過程中，房產和股票均會價格上漲，并吸引大量外資到房產及股票市場，從而進一步強化貨幣的升值需求。目前人民幣匯率改革已經啟動，如果房地產價格不斷上漲則意味國際資金將可通過投資內地房地產及炒賣匯率來賺取雙重利潤。

　　曾紀崇、陳永輝等專家建議，重點關注外資基金在房地產市場的投資動向，通過稅收、外匯管制、投資規模等手段，引導和限制基金進入內地炒作。同時，房地產政策的制定，要考慮人民幣匯率改革的進程，關注其他經濟和社會問題的連鎖反應。(黃玫 何豐倫）