近5個交易日的市場統計顯示,房地產漲幅位居各行業指數之首。不少分析人士認為,地產股可能正在迎來一個新的加速上漲拐點。
事實上,巨額貿易順差引發的重估,一方面抬高了房地產等國內資產的價格,另一方面也導致了A股市場估值水平的上升。作為這兩大領域的交匯點,地產股成為了毋庸置疑的“重估先鋒”。而從近期房價走勢以及上市公司業績表現來看,地產板塊可能正在醞釀著新一輪規模較大的重估行情。
房價上漲趨勢明顯
房價走勢是判斷房地產行業冷暖的風向標,因此是地產股能否上漲的最關鍵因素。目前看,我國房價長期上漲的趨勢愈發明確。
首先,重估進程遠未結束,房價長期看漲。巨額貿易順差是本輪房地產價格重估的源動力,這一動力目前仍然充沛。最新數據顯示,我國貿易順差呈現持續擴大趨勢。今年1-4月份,我國實現出口3495.2億美元,同比增長27.5%;實現進口2862.1億美元,同比增長19.1%,貿易順差仍然呈現出擴大趨勢。
分析人士認為,從目前我國低利率以及經濟高增長的特征看,巨額貿易順差格局短期內難以改變。這也就表明,本輪房地產價格重估的動力其實是在不斷增強的,房價長期上漲的基礎十分牢固。
其次,供給緊縮與需求剛性有望加速房價上揚。從供給角度看,土地緊縮政策的實行將促進房價上揚。統計顯示,2005年,全國耕地減少面積為540萬畝左右,而2020年底前保有18億畝耕地的要求,使得未來15年內我國每年平均只有200萬畝耕地可被轉換為建設用地。而從更近的時間點看,今年一季度房地產行業新開工面積、在建面積、土地購置面積的紛紛同比下降,意味著供給緊縮的周期已經正式開始了。
從需求角度看,人口結構是房地產行業發展周期的重要決定因素。統計顯示,我國目前年齡在26至44歲間的人口共有4.2億,這些人將因購置新房以及改善性換房帶來較大的房地產剛性需求。此外,人民幣升值以及低利率環境也在不斷增加房地產的投資性需求。
因此,供給與需求的矛盾很可能使房價短期內出現一輪新的加速上漲。事實上,房價在進入2007年后已經出現加速上漲跡象。統計顯示,今年一季度,全國70個大中城市房價同比上漲了5.6%,環比也上漲了0.3%。
業績助推股價走強
對于地產股來說,投資者對宏觀調控的恐懼心理,是短期制約其上漲的重要壓力。但是,隨著市場對調控政策理解的深入,這一壓力正在減輕。
事實上,房地產行業是關系到國計民生的國民經濟支柱行業,從稅收、經濟增長、金融安全等各個角度看,政策無論如何都不會使其出現大幅衰退,規范發展應是行業出現大泡沫前的主要政策基調。2007年將是政策落實年,隨著新調控政策出臺預期的減弱,投資者對地產股調控風險的恐懼心理實際上正呈現出弱化特征。
更為重要的是,相對于調控壓力,良好的業績預期正在成為地產股短期上漲的更主要因素。東方證券分析師認為,房地產企業滯后結算的特征,決定了行業對上市公司業績的影響有1-2年的緩沖期,因此,只要行業無重大消息刺激,業績將成為影響股價的更重要因素。
在房價上漲等行業利好因素刺激下,房地產上市公司2007年一季度業績迎來開門紅。統計顯示,今年一季度,房地產上市公司共實現凈利潤21.96億元,同比增長59.6%。此外,今年一季度,房地產上市公司預收帳款達到340多億元,同比增長逾30%,這表明,地產股今年中期以及全年業績增長也具備較大保障。
結構性高估下注重選股
雖然新一輪上漲呼之欲出,但目前房地產板塊整體較高的估值仍然隱含一定的潛在風險。據Wind資訊統計,以昨日收盤價計算,目前全部A股的市盈率(前推12個月)為37.39倍,而地產板塊則高達64.09倍。當然,這其中需要指明的是,地產板塊的這種高估更應理解為一種結構性高估,因為從今年股價漲幅看,漲幅居前的地產股多為績差股。但無論如何,精選個股都應成為參與地產股行情的重點。
結合近期行業分析師報告,以下幾類地產股值得投資者重點關注:
龍頭地產股。中金公司分析師認為,短期高估值可以通過持續的高增長來消化,而以萬科A、招商地產、金地集團等為代表的龍頭房地產企業,無疑具有更強的持續增長能力。
二、三線優質地產股。天相投資分析師表示,從估值角度看,此類股票相比一線地產股更具優勢,萬通先鋒、華發股份、億城股份、名流置業等個股值得重點關注。
投資型地產股。東方證券分析師指出,投資型地產股具備較高的絕對投資價值,是目前市場中鮮有的仍具備巨大估值提升空間的品種。建議關注陸家嘴、中國國貿、浦東金橋等個股。
此外,還有分析人士表示,目前不少地產上市公司都具備資產注入或整體上市預期,此類公司業績未來有巨大提升空間,或將為投資者提供不小的超額收益,如中華企業、冠城大通等。(記者 龍躍)