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        “限外令”悄然瓦解 上海樓市轉(zhuǎn)熱外資大舉進入
        2007年05月21日 14:29 來源:中國經(jīng)營報


         

            漫畫:上海進一步放開外資買地限制 外幣可支付保證金 中新社發(fā) 謝正軍 作


        版權聲明:凡標注有“cnsphoto”字樣的圖片版權均屬中國新聞網(wǎng),未經(jīng)書面授權,不得轉(zhuǎn)載使用。

          港商劉先生一直希望到上海投資房地產(chǎn)開發(fā),但屢次談判項目收購,始終沒有成功,原因之一是擔心內(nèi)地嚴厲的限制外資政策,出價不敢太高。不過,日前他對記者透露,已看中了上海一塊地,正在考察和準備競標。

          究其原因,是最近上海房地局發(fā)布的一號土地公告,讓他看到了希望。這份最新的土地公告規(guī)定,境外自然人也可以買地并用外幣付土地出讓金。

          這也表明,繼限制轉(zhuǎn)按揭政策放松之后,上海地產(chǎn)調(diào)控“三大利器”中的另一個——限制外資政策,同樣不再是境外投資者難以逾越的門檻了。

          “限外令”悄然瓦解

          嚴格說來,限制外資投資中國內(nèi)地房地產(chǎn)的政策正式亮相,是2006年7月建設部等6部委聯(lián)合下發(fā)的“171號 文件”。不過,早在2005年10月,外管局上海分局就已向上海市內(nèi)各銀行下發(fā)《關于境內(nèi)機構出售境內(nèi)房地產(chǎn)外匯收入結匯等問題的通知》,對外資投機上海房地產(chǎn)市場作出了一定的限制,用意是補充《結匯、售匯及付匯管理規(guī)定》中對房地產(chǎn)投資項目有關監(jiān)管的不足。

          剛剛發(fā)布的上海市一號土地公告,共推出45塊地,其中,11塊為住宅和辦公用地,34塊為工業(yè)用地。這也是中央要求工業(yè)用地實施“招拍掛”之后,上海首次大規(guī)模推出此類土地。

          這份公告中列明了競買人資格:“境外的自然人、法人、其他組織,境內(nèi)已進行工商登記,領有法人或組織機構代碼/證和營業(yè)執(zhí)照的企業(yè),均可申請參加。”同時公告首次規(guī)定,繳納競買土地保證金時,可以使用除了人民幣外的美元,日元和港元等。

          港商劉先生就是這一新政策的受益者。有業(yè)內(nèi)人士因此戲稱,不僅外資企業(yè)享受和內(nèi)資企業(yè)同樣待遇,境外人士也享受了超國民待遇。

          對此公告,某歐洲地產(chǎn)基金中國首席代表孫女士含蓄地表示:“我們非常認可這種做法,這也是國際慣例,相信外資企業(yè)會受到鼓舞,更堅定投資中國、投資上海的信心。”

          興奮的劉先生則坦言,這是為外資投資中國房地產(chǎn)開了方便之門,以前看中一塊地,要先注冊公司才能投標,能不能拿到地還很難說。現(xiàn)在可以等拿到地后再辦理公司注冊手續(xù)。

          當然,外資企業(yè)或個人競得土地,資金支付以及項目公司注冊都需要經(jīng)過國家外匯管理局等機構的審批,這一條中央政策,上海并未突破。

          樓市轉(zhuǎn)熱外資大舉進入

          四月份的上海樓市,也讓這些外資們堅定了進入的信心。據(jù)上海房產(chǎn)之窗網(wǎng)統(tǒng)計,4月份上海市商品住宅成交面積為235萬平方米,與上月成交面積188萬平方米相比,上漲超過25%。除成交量上漲外,成交價也大幅上漲,4月份內(nèi)環(huán)樓盤成交均價上漲71%,漲幅領跑全市;內(nèi)外環(huán)間上漲28%;外環(huán)的漲幅最小,為15%。整個市場均價上漲約20%左右。上漲速度直追2004年樓市最熱之時。

          二手房市場漲幅也進一步擴大。據(jù)上海二手房指數(shù)辦公室公布的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2007年4月,上海二手房指數(shù)為1657點,較3月份大幅上漲9點,環(huán)比上漲0.54%,再創(chuàng)近兩年來的新高。漢宇地產(chǎn)總經(jīng)理施宏睿判斷稱,這是之前被壓抑的購買力釋放出來,同時也有很多是從股市賺錢后轉(zhuǎn)到樓市的例子。

          上述基金機構的孫女士承認,他們一邊在尋找項目,一邊密切關注著市場變化,從春節(jié)后,隨著市場氣氛回升,他們有關項目的投資收購談判速度也在加快。

          5月24日,一場名為“Cityscape”的國際地產(chǎn)投資與開發(fā)博覽會,即將首次在上海舉辦。該博覽會原來在中東大城市阿聯(lián)酋的迪拜舉辦。據(jù)悉此次有70%~80%為國外參展商,其中多數(shù)又是中東石油財團,屬于國家或家族直接投資者,而不是通常的投資銀行或投資基金。這也是中東石油資本首次大規(guī)模進入上海。

          五合智庫總經(jīng)理鄒毅分析稱:“限外政策并沒有阻止外資蜂擁而至,這主要應歸因于自美聯(lián)儲連續(xù)17次升息以來,美國房地產(chǎn)信貸風險逐漸顯現(xiàn),在全球經(jīng)濟普遍看好的情況下,房地產(chǎn)收益率相對較低,因此美國市場資金出現(xiàn)大幅外流,中國市場是其重要目標地之一。”

          松綁外資的背后

          在“171文件”出臺不到一年后,上海就率先放寬對外資投入房地產(chǎn)市場的限制,此事非常引人矚目。事實上,在上海市政府和民間,對外資的態(tài)度一直很微妙。即使是去年的反腐風潮中,大型外資地產(chǎn)企業(yè)拿地的勢頭似乎也沒有明顯減弱,外資基金更是蜂擁而入。以致有個流行的說法,上海不是項目多錢少,而是錢多項目少。

          不過,接近上海房地局的一位房地產(chǎn)專家對記者透露,這次之所以允許用外幣支付地價,是因為有很多工業(yè)用地推出,要吸引外資企業(yè)投資,這和房地產(chǎn)市場的限外政策不矛盾。

          值得一提的是,據(jù)上海市外國投資工作委員會統(tǒng)計,今年第一季度,該市外資投資房地產(chǎn)行業(yè)在減少,合同外資金額比去年同期下降約42%。業(yè)內(nèi)人士分析,由于限外政策的影響,過去大半年更多外資采取股權投資方式,而總體上外資進入的規(guī)模應該沒有大幅減少,但顯然政府并不愿看到這種下降趨勢再持續(xù)下去。

          “任何地方政府都要優(yōu)先考慮發(fā)展經(jīng)濟。”新漢業(yè)機構漢全咨詢董事長趙云飛對記者說,“目前的稅制決定地方政府不得不依賴土地出讓收入作為經(jīng)濟發(fā)展的主要支柱,因此房地產(chǎn)行業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位是無法動搖的。而且根據(jù)WTO原則,房地產(chǎn)行業(yè)并不是屬于特殊行業(yè),沒有理由限制外資。”

          種種跡象表明,上海房地產(chǎn)業(yè)可能將迎來新一輪的發(fā)展機遇。當然,這不意味著對所有人都有好處,比如中低收入的購房者,可能會覺得更加吃力。(王其明)

         
        編輯:王菲】
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