5月18日傍晚,央行一氣宣布了三條政策:擴大人民幣匯率浮動區(qū)間至5%。分別提高存貸款基準利率0.27%和0.18%;從6月5日起提高存款準備金率0.5個百分點至11.5%。
其中最為重要的政策則當數(shù)擴大人民幣匯率浮動區(qū)間。隨后人民幣對美元匯率中間價在該政策影響下,連續(xù)出現(xiàn)大幅上漲,輕松創(chuàng)出歷史新高。
在人民幣強勁升值的大背景下,境外熱錢正開始新一輪地流入我國房地產(chǎn)市場。
海外熱錢再度涌動
近一時期,經(jīng)過“限外政策”的影響,北京、上海的一些高檔項目一度出現(xiàn)滯銷的局面,但境外個人投資者在國內買房步伐的減緩,并沒有影響境外大機構和大企業(yè)進入國內樓市的步伐。
國際好萊塢影業(yè)巨頭米高梅5月中旬與上海天鴻置業(yè)正式簽約,投資12億元在“長風生態(tài)商務區(qū)”2A地塊建設大型室內商業(yè)綜合項目“米高梅世界”。這是海外娛樂業(yè)首次在國內開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目。據(jù)了解,米高梅公司的方案是在長風2A地塊打造一個建筑面積7萬平方米的室內娛樂商業(yè)中心,該項目將主題購物、餐飲和體驗式互動影視娛樂設施集為一體,通過內外部環(huán)境的設計,將模擬出一個東方的“好萊塢”。這一項目將在今年底正式開工,2010年夏天正式建成。
上海房地產(chǎn)界的人士向記者表示,5月24日,一場名為“Cityscape”的國際地產(chǎn)投資與開發(fā)博覽會,將首次在上海舉辦。該博覽會原來在中東大城市阿聯(lián)酋的迪拜舉辦,據(jù)悉此次有70%~80%為國外參展商,其中多數(shù)又是中東石油財團,屬于國家或家族直接投資者,而不是通常的投資銀行或投資基金,這些境外資金大多對上海的樓市表示了很大的投資興趣。這次博覽會很有可能成為中東石油資本大規(guī)模進入上海房地產(chǎn)業(yè)的一個契機。
近期,還有市場傳言表示,摩根士丹利已經(jīng)收購了上海東海廣場包括二期、三期在內的整街坊項目,接下了14年六度轉手的“上海第一爛尾樓”,涉及金額約為19.6億元。
上海市統(tǒng)計局近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,一季度,外商來滬直接投資1000萬美元的大項目有56個,合同金額26.23億美元。而實到項目,一季度,外商來戶直接投資1000萬美元以上大的項目有45個,實到資金9.93億美元,占全市實到外資的49.3%。
其中,規(guī)模居前三位的項目中就有兩個房地產(chǎn)公司項目,分別是上海耀達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司4924萬美元,上海則鵬置業(yè)有限公司4014.1萬美元。
近日,李嘉誠旗下的和記黃埔和長江實業(yè)兩家地產(chǎn)公司(以下簡稱長和系)聯(lián)合發(fā)布公告,以24.53億元在重慶市投得一處100萬平方米的住宅及商業(yè)用地。
房價成為關注焦點
在境外熱錢再度涌入的同時,這些熱錢是否會引發(fā)房價的新一輪上漲,成為各界關注的焦點。
國內某大型房地產(chǎn)企業(yè)針對外資投入房地產(chǎn)問題,曾經(jīng)專門做過一輪調查。該企業(yè)的有關人士向記者表示,從該企業(yè)的調查來看,外資涌入房地產(chǎn)的行為,與房價上漲沒有直接關系。現(xiàn)在的外資實際上還是主要集中在開發(fā)領域,實際上增加了市場的供應量。就購買的環(huán)節(jié)來看,上海、北京的限外令還是有一定效果的,一些境外個人的購買行為還是受到了影響。
該人士表示,北京市統(tǒng)計局和國家統(tǒng)計局北京調查總隊最新統(tǒng)計顯示,截至2006年12月底,北京市共有外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)344家,比上年同期增加34家,增長9.9%;房地產(chǎn)開發(fā)項目共計254個。2006年,外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資為266.7億元,占北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資的15.5%。目前,港澳臺商房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是北京市外資房地產(chǎn)開發(fā)投資的主體,達到204家,占59.3%,外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在北京市的開發(fā)投資建設項目平均規(guī)模相對較大,建設項目和建設區(qū)域主要在三環(huán)以內。就外資所開發(fā)的項目而言,價格確實相對較高,但這是項目性質決定的,換個國內的開發(fā)商做,估計價格一樣高。
但也有人士對此有不同認識,上海房地產(chǎn)業(yè)的一位人士向記者表示,一些境外開發(fā)商開發(fā)的項目,價格高得離譜,最典型的例子就是“湯臣一品”,這種嚴重超越市場平均水平的價格,對市場價格體系造成了紊亂效果。
主管部門高度警惕
如上所述,市場對外資熱錢進入樓市存在兩種態(tài)度,由此導致的反應也自然不同。認為境外熱錢對房價沒太大影響的人士,自然覺得沒必要限制外資;而認為外資影響房價的人士,自然要求對熱錢進行限制。
一季度,我國新增外匯儲備1357億美元,而同期貿易順差僅為464億美元、外商直接投資(FDI)159億美元,差額達734億美元,占新增外匯儲備的一半以上。而且,3月份我國新增外匯儲備447億美元,而同期貿易順差僅為68.7億美元,差額進一步擴大。國家外匯局近日在對沿海10省市的外匯資金流入和結匯的專項檢查中,主管部門發(fā)現(xiàn),貿易和投資項下確實存在資金異常流入現(xiàn)象。
市場人士分析,熱錢在貿易項下主要通過假出口進入,還有高報出口價格多收匯;在投資項下,主要通過返程投資進行,即拿錢出去再換匯進來。
外匯局局長胡曉煉近日表示,要進一步調整“寬進嚴出”的管理政策,對資金流出入實行均衡管理,當前重點是加強對資金流入和結匯的管理。要積極建立監(jiān)管協(xié)調機制,發(fā)揮合力,實現(xiàn)資源共享和協(xié)同監(jiān)管。
5月22日,國家統(tǒng)計局綜合司在統(tǒng)計局網(wǎng)站發(fā)布報告指出,實施加強和改進外匯管理,加強對“非貿易順差”外資流入的監(jiān)管,防止投機性“熱錢”的非法流入等措施以控制流動性。(肖賓)