編者按
2006年9月，國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控的通知》，明確規(guī)定自今年起工業(yè)用地必須通過“招拍掛”方式出讓；年底，國土資源部又下發(fā)《全國工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)》，新增建設(shè)用地有償使用出讓費標(biāo)準(zhǔn)也相應(yīng)提高了一倍。
中央政府的每一招都指向工業(yè)用地的無序出讓與流轉(zhuǎn)，使其不再給壓力重重的房地產(chǎn)市場“添亂”。不過大量經(jīng)驗表明，新制度推行后很快就會引發(fā)“灰色”市場操作來緩和這種剛性的沖擊。
細(xì)心觀察此中種種變化，不無啟發(fā)和裨益。
鏈條一 一個工廠老板的心事
再過幾天就是郭明雄的生日了，47歲的他現(xiàn)在最大的生日愿望，就是為自己的印刷廠覓得一處新的地皮。
苦心經(jīng)營了十余年后，老郭在廣州天河區(qū)東圃鎮(zhèn)的廠房租約即將到期，商量續(xù)約時業(yè)主一下子把租金翻了一倍——“在這個壓縮成本已經(jīng)到了要計算衛(wèi)生卷紙用量的年代”(老郭語)，租金翻一倍幾乎等于宣布工廠倒閉。
但滿懷心事的郭明雄看上去還不至于十分沮喪，因為今年起廣州的工業(yè)用地全面實行招拍掛出讓了。“按規(guī)定價高者得，起碼運作更透明，規(guī)則也更簡單。”有了一定資金實力不愿再“寄人籬下”的他，看到了建一座名副其實是自己所有的廠房的希望。
5月21日，廣州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)(以下簡稱廣州開發(fā)區(qū))公開出讓總占地近60萬平方米的工業(yè)及金融用地，并嚴(yán)格限定物業(yè)建成后租售對象和進(jìn)駐公司的標(biāo)準(zhǔn)。盡管門檻提高，這批土地絕大部分還是成功拍出了。
建廠心切的郭明雄，本來想過在這次拍賣中試一試，等他看到上述地塊拍賣公告條款時，心里涼了半截。該公告限定，出讓地塊只能用于生物飼料、鋰離子電池、平面顯示器配件及軟件等行業(yè)的廠房及附屬設(shè)施，老郭的印刷廠根本沒資格參與。
即使老郭能躋身拍賣場中，面對激烈的出價競爭，恐怕他也很難如愿以償。據(jù)DTZ戴德梁行統(tǒng)計顯示，今年一季度廣州工業(yè)用地一手買賣成交均價環(huán)比上升100%，廣州開發(fā)區(qū)內(nèi)工業(yè)用地租金水平則為全市最高，達(dá)每平方米每月15~38元，主要規(guī)劃為“物流產(chǎn)業(yè)群”的花都區(qū)工業(yè)用地租金，最高也攀升至每平方米每月30元。
“土地畢竟是有限的，當(dāng)?shù)貐^(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定水平時，‘騰籠換鳥’就非常有必要了。”廣州開發(fā)區(qū)管委會一位負(fù)責(zé)人向記者表示。所謂“騰籠換鳥”，在他看來就是以較高的地價為門檻，提升區(qū)內(nèi)企業(yè)產(chǎn)業(yè)素質(zhì)的市場調(diào)節(jié)手段。
廣州開發(fā)區(qū)為此定下“招商選資”三大硬指標(biāo)：投資密度必須達(dá)到每平方米300美元；投資規(guī)模(按注冊資本計)達(dá)到500萬美元以上才可單獨供地；建筑密度不低于35%，多層廠房容積率達(dá)到2。用這個指標(biāo)來衡量，不要說郭明雄的印刷廠，比他們規(guī)模和實力更大的企業(yè)，都只能望開發(fā)區(qū)之門而興嘆了。
其實老郭從行家那兒也聽說過，這半年來，廣州的白云、花都等工廠密集區(qū)域地價飛漲，幾乎是每周都不一樣。所以，盡管政府已宣布，接下來的6~7月份，廣州還將有大批量工業(yè)用地公開推出市場，他還是不得不做兩手準(zhǔn)備，到村鎮(zhèn)集體用地中找合適的目標(biāo)。
然而讓老郭操心的是，這些村鎮(zhèn)集體用地出讓手續(xù)上通常并不完備，一般會用土地租借的形式，且隨意撕毀合同要求加價的情況屢見不鮮，加上國家正加大相關(guān)的調(diào)控力度，“買地”企業(yè)不得不花費大量精力善后。
“有個同行在白云區(qū)買下一塊村鎮(zhèn)地，后來這個村換了個村長，幾乎隔三五天就有村民上門要錢，不給就撒潑，企業(yè)經(jīng)營嚴(yán)重受影響，老板只有啞巴吃黃連。”提起此類案例，老郭不免擔(dān)憂。
鏈條二 地價飆升掮客炒家竊喜
公開拍地價格驚人，走灰色路徑風(fēng)險過大又毫無保障，像老郭這樣的中小企業(yè)主，頗有些進(jìn)退兩難。但游走在廣州及珠三角民間的眾多工業(yè)地皮掮客們，卻是另一種心情。
“現(xiàn)在正是出手的時候，不趁機(jī)賺一筆，以后可能就沒機(jī)會了。”王軍(化名)是廣州一名資深工業(yè)地皮掮客，憑借多年積累下來的關(guān)系網(wǎng)，今年頭幾個月，他就為廣州郊區(qū)村鎮(zhèn)集體用地招徠了不少客商。
“如今地價比去年年底漲了至少一倍，可砸錢進(jìn)來的人依然絡(luò)繹不絕，”他私下告訴記者，“現(xiàn)在廣州工業(yè)廠房的租金回報率，大都還能維持在8%左右，加上周邊地區(qū)工業(yè)和物流業(yè)前景很好，投資空間很不錯。”
據(jù)DTZ戴得梁行廣州公司市場調(diào)研部經(jīng)理黎慶文介紹，直到去年第四季度為止，廣州工業(yè)樓宇的供應(yīng)主要以一些規(guī)模小、地點分散的農(nóng)村集體物業(yè)為主。來自廣州市國土房管局的數(shù)據(jù)顯示，去年第四季度廣州新建工業(yè)樓宇的成交面積，僅為微不足道的800平方米！
與此同時，當(dāng)?shù)卮祟悘S房物業(yè)需求強(qiáng)勁，一來新進(jìn)入廣州的若干外資物流企業(yè)急于物色物流倉庫，二來早已扎根廣州的不少世界知名工業(yè)和消費商品生產(chǎn)商，因生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模擴(kuò)大，也積極在生產(chǎn)基地周邊物色合適的廠房或物流倉庫。
今年一季度，廣州新建工業(yè)樓宇供應(yīng)明顯加大，尤以蘿崗、白云、番禺、花都等市郊區(qū)域開發(fā)量大增。廣州市國土房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年一季度新建工業(yè)樓宇的成交面積上漲至近兩萬平方米，同比增長達(dá)333%。
“廣州工業(yè)用地價格和租金飛漲，主要是需求拉動。”黎慶文判斷稱。他同時預(yù)計，工業(yè)用地嚴(yán)格采用“招拍掛”方式公開出讓后，地價將會攀升，帶動工業(yè)樓宇的租售價格繼續(xù)上漲。
眾所周知，長期以來，國內(nèi)從市、縣到區(qū)、鎮(zhèn)、村各級地方政府都有權(quán)出讓工業(yè)用地，為了爭取一家大企業(yè)入駐，不惜爭相減低地價(甚至出現(xiàn)驚人的“零地價”)、稅收等。工業(yè)用地“招拍掛”政策一旦實施，以往無序出讓的情況將逐步改善，客觀結(jié)果之一無疑是工業(yè)地價整體上漲。
這種情況，在加工制造企業(yè)聚集且去年即推行工業(yè)用地“招拍掛”的深圳，表現(xiàn)得更加明顯。今年3月，深圳寶安區(qū)一幅占地5000平方米的工業(yè)用地公開拍賣，由于地理位置較佳，獲得諸多企業(yè)青睞，起拍價21萬元，最后竟然以540萬元成交！
據(jù)拍賣現(xiàn)場人士稱，競拍者中不乏工業(yè)地皮炒家，看來“招拍掛”能否確保工業(yè)用地直接到達(dá)真正的用家手中，還不好說。
鏈條三 地產(chǎn)商先知先覺謀“紅利”
工業(yè)用地出讓的新游戲規(guī)則，影響的不僅僅是郭明雄與王軍們的心情和命運，受到“連累”的，還有借助圈占低廉的工業(yè)用地獲取土地紅利，迅速發(fā)家的大企業(yè)。
現(xiàn)已身陷囹圄的家電業(yè)“資本梟雄”顧雛軍，2002年9月在南昌經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)拿下2378畝工業(yè)用地，土地出讓金僅為476萬元。同年11月，上述土地估值高達(dá)4.71億元，顧以此為抵押向銀行貸款融資4億元。日后震動國內(nèi)的顧氏資本魔法得以順利啟動，其對工業(yè)用地價值潛力的超常發(fā)掘功不可沒。
除了工業(yè)企業(yè)，發(fā)現(xiàn)這一紅利機(jī)會的還有天生就諳熟此道的房地產(chǎn)開發(fā)商們。提前低價儲備規(guī)模可觀的工業(yè)用地，但又不急于開發(fā)，待時機(jī)成熟后，再施展手段將其部分或全部轉(zhuǎn)換為商業(yè)或住宅用地。一般來說，開發(fā)商只需按當(dāng)?shù)厣虡I(yè)用地基準(zhǔn)地價增補(bǔ)地價即可，而不需要參與公開市場的高價拍賣。
以深圳寶安區(qū)西鄉(xiāng)為例：2002年前后，該區(qū)工業(yè)用地價格約為每平方米200元，到今年年初，其商業(yè)用地價格已攀升到每平方米2500~3000元(按可建面積算)，若當(dāng)時購入而現(xiàn)在順利轉(zhuǎn)變土地性質(zhì)，真可謂一本萬利。
今年起國內(nèi)工業(yè)用地實行“招拍掛”，固然讓取得此類地塊的成本大增，但早在游戲規(guī)則轉(zhuǎn)變以前，先知先覺的開發(fā)商就為自己留足了后路。從去年開始，僅僅珠三角一地，包括富力地產(chǎn)、祈福新村、珠江投資等赫赫有名的開發(fā)商，或大張旗鼓或不動聲色地購入了大量工業(yè)用地。
2006年初，祈福集團(tuán)進(jìn)入廣州花都區(qū)市，預(yù)算共投入150億元開發(fā)住宅、商業(yè)、酒店、航空物流等16個項目，其中就包括祈福工業(yè)城和單項投資達(dá)6億元的祈福航空物流園等。2006年8月，富力高調(diào)宣布，將斥資50億元在花都區(qū)打造富力金港城工業(yè)園區(qū)，規(guī)劃建筑面積約120萬平方米，開發(fā)住宅、酒店、寫字樓和物流中心等。
盡管這些地產(chǎn)商看起來對珠三角工業(yè)物業(yè)投資前景很有信心，但實際上更多考慮的是商住產(chǎn)品開發(fā)。例如富力金港城工業(yè)園區(qū)內(nèi)，只有一個占地27.36萬平方米的物流中心，其余皆為商業(yè)設(shè)施或住宅社區(qū)。
“與屢屢拍出天價的商業(yè)、辦公和住宅地塊相比，工業(yè)用地物美價廉，升值潛力大，多拿些沒壞處，進(jìn)可攻退可守，”一位曾向多家廣深地產(chǎn)商提供顧問服務(wù)的業(yè)內(nèi)人士表示，“最重要的是，以眼下各個城市市區(qū)擴(kuò)張的速度，不久的將來這些地塊規(guī)劃轉(zhuǎn)為商業(yè)用地的可能性相當(dāng)高，這可是一樁比光賣房子更賺錢的生意呢”(龍飛)
