前期風光無限的房地股,近期卻顯得有些萎靡。昨日,無論是龍頭股萬科,還是一些中小房地產股,都處在下跌中。而一度炙手可熱的房地產資產注入概念,也不那么受到投資者的追捧了。對此,業內人士認為,房地產股的投資前景雖然看好,但從近期來看,投資者最好是多看少動,尋找一個合適的時機再動手。
政策預期的壓制
“市場普遍預期有可能出臺比較嚴厲的房地產調控政策,如銀行繼續收緊銀根,貸款首付比例提高到四至五成、預售資金監管等等,這是導致投資者對房地產股心存疑慮的主要原因。”一位業內人士表示。
收緊銀行信貸的預期在一定程度上正在成為現實。據媒體報道,建行內部消息人士證實,關于第二套房首付比提至4成的說法,確系出自總行的統一部署,相關“通知”已經以“保密”級別文件下發至各地分行。不過,出于業務發展考慮,各地分行在具體落實上可能有所不同。而在不少地區,建行當地分行已經執行了第二套房首付提高的政策。而在上海,銀行對于二手房貸款控制明顯嚴格,一些小面積售后公房遭到銀行拒絕房貸。
種種不利的預期壓制了房地產股的上漲。不過,在海通證券分析師張巒看來,房地產行業的發展方興未艾,當前的調整并不意味著房地產股投資價值減少,相反,經過合理調整后,房地產股仍然有繼續上漲的空間。
“現在大家都在等政策出來,等一個對房地產行業定性的政策,而這些政策其實對人們的心理影響大于對房地產行業的直接影響。等到政策預期明朗化了,大家的心理壓力也就釋放了,房地產股反而可能會迎來一個投資機會。在人民幣升值等諸多利好房地產行業的因素沒有消失前,房地產股的走勢依然可以看好。”張巒說。
高估值存疑
不過,張巒對前期房地產股的強勢上攻并不認同。她表示,在一輪快速上揚后,許多房地產上市公司的市盈率高出了正常的估值水平,普遍在50倍到60倍市盈率以上,而一般的合理估值應該在40倍左右。從這個角度而言,當前房地產股也的確需要調整,使走勢更加健康。
而有分析人士則堅持認為,成本拉動、供給限制、需求推動和房地產行業壟斷性等四大推手依舊存在,房價上漲趨勢不改,所以,房地產行業值得繼續看高。中銀國際研究員田世欣表示,強勁的經濟增長、寬松的貨幣政策和人民幣匯率廣闊的升值空間,是資產價格膨脹的前提條件,在流動性過剩、人民幣升值大幅低估的環境下,資產價格泡沫還遠未達到頂峰狀態,在沒有顯著外力的干擾下,泡沫膨脹的自我加強型過程,會使價格漲幅遠遠超過預期。
而在爭議中,房地產上市公司們正在為高估值不斷下著賭注。不少房地產公司在A股市場通過增發、發債等方式融得大量資金,然后在房地產市場高價跑馬圈地,在土地拍賣市場的一擲千金,一些公司拍地的價格折合地板價后,比周邊的房價還要高,讓人大有“置之死地而后生”的味道。
分析師指出,房地產上市公司的這種近乎零利潤拿地的方式,暗藏著巨大的風險,這是在賭房地產將會繼續暴漲的預期,在賭人民幣升值不會停止的預期。但是,在國家宏觀調控政策下,土地管理勢必會收緊,這對于囤積土地無法立即消化的公司而言,很有可能會付出巨大的代價。而房地產價格的上升空間已經很難預料,如果發生價格下跌,對于這些公司而言,很有可能意味著資金鏈的斷裂。
“所以,我認為,判斷房地產股的前景,不能緊盯著土地存量這個指標,而是要綜合看待公司的開發能力,包括資金籌措能力和開發能力是否和土地規模配比。從這個角度來講,大的房地產上市公司安全系數更高。”張巒表示。(李良)