就在碧桂園與中牟縣政府談判開(kāi)始的當(dāng)月，碧桂園就增加了1542萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，占到公司總儲(chǔ)備的34%。這些新增土地儲(chǔ)備遍布廣東及天津、重慶、湖南、湖北、安徽、內(nèi)蒙古等多個(gè)省、市、自治區(qū)

　　截至6月30日，碧桂園土地儲(chǔ)備達(dá)到2990萬(wàn)平方米，較4月20日上市時(shí)的1900萬(wàn)平方米大幅增加57.6%。最新的數(shù)據(jù)顯示，碧桂園的土地儲(chǔ)備已激增至5400萬(wàn)平方米，短短幾個(gè)月的時(shí)間，其擴(kuò)張的勢(shì)頭確實(shí)令人震驚

　　碧桂園集團(tuán)(下稱(chēng)“碧桂園”)的財(cái)富正如泉水般外涌，它的泉眼無(wú)疑就是規(guī)模龐大的土地儲(chǔ)備。

　　以公開(kāi)資料來(lái)看，碧桂園的土地儲(chǔ)備量比土地儲(chǔ)備量第二名的開(kāi)發(fā)商多出一倍，是企業(yè)儲(chǔ)地面積第二的香港長(zhǎng)和系全部土地儲(chǔ)備的2.5倍。碧桂園究竟是如何儲(chǔ)備如此大規(guī)模的土地？

　　“造城者”碧桂園

　　對(duì)于有著強(qiáng)烈擴(kuò)張沖動(dòng)的地方政府來(lái)說(shuō)，善于造城的碧桂園確實(shí)是無(wú)法拒絕的誘惑。

　　“除了碧桂園，我們不會(huì)再考慮其他房地產(chǎn)項(xiàng)目了。”10月23日，中牟縣(鄭州下轄縣)招商局局長(zhǎng)魏定奇告訴記者。

　　中牟縣的位置介于鄭州和開(kāi)封之間，隨著鄭汴融城的加速，鄭州至開(kāi)封之間的鄭開(kāi)大道兩側(cè)形成了一條南北寬30公里左右的產(chǎn)業(yè)帶(北至連霍高速，南到310國(guó)道)，開(kāi)拓鄭汴產(chǎn)業(yè)帶早已成為河南省政府的既定政策，該省壓縮其他地市的用地指標(biāo)向鄭汴產(chǎn)業(yè)帶傾斜。

　　42公里的鄭開(kāi)大道，中牟縣境占去了32公里，由于鄭汴產(chǎn)業(yè)帶的帶動(dòng)，中牟縣城新房的開(kāi)盤(pán)價(jià)，由一年前每平方米1000元多一點(diǎn)，漲到了目前的2000元以上，漲幅達(dá)到一倍多。這一信息被碧桂園敏感地捕捉到了。

　　“目前鄭汴產(chǎn)業(yè)帶已經(jīng)立項(xiàng)8個(gè)項(xiàng)目，大多數(shù)都是基礎(chǔ)設(shè)施和工業(yè)項(xiàng)目，比如50萬(wàn)(華中最大)和11萬(wàn)千伏的兩個(gè)變電站項(xiàng)目。”魏定奇說(shuō)，“因?yàn)橥恋鼐o張，并且房地產(chǎn)項(xiàng)目土地需求大，目前招商政策也是傾向于能帶來(lái)持續(xù)利稅的大型工業(yè)項(xiàng)目。”

　　中牟縣招商局出具的《中牟縣2007年1~9月份經(jīng)濟(jì)運(yùn)行分析》顯示：“我縣土地指標(biāo)相對(duì)較少，不利于招商引資工作。”

　　“即使這樣，碧桂園項(xiàng)目還是得到河南省、鄭州市兩級(jí)政府的批準(zhǔn)。”魏定奇說(shuō)，“這主要是基于它的品牌和資金實(shí)力。”

　　中牟縣招商局招商科科長(zhǎng)杜曼琪介紹，碧桂園和中牟縣政府于今年7月份開(kāi)始接洽，碧桂園投資的項(xiàng)目在中牟縣舊城與新城之間、鄭開(kāi)大道南側(cè)數(shù)公里內(nèi)，將涉及部分舊城改造，即城中村的拆遷。

　　翻看中牟縣城區(qū)圖，會(huì)發(fā)現(xiàn)老城區(qū)(東區(qū))和新城區(qū)(西區(qū)和北區(qū))之間還是一片都市農(nóng)業(yè)帶，未來(lái)的碧桂園小區(qū)將填補(bǔ)這塊農(nóng)業(yè)帶。而這，正是中牟縣政府多年所希望的。

　　“如果談判成功，屆時(shí)將有一處4000畝的碧桂園小區(qū)，面積相當(dāng)于目前中牟城區(qū)的三分之一，預(yù)計(jì)靜態(tài)投資40億元以上。”杜曼琪說(shuō)。

　　目前，雙方正在緊張地協(xié)商地價(jià)問(wèn)題，尚未掛牌。據(jù)內(nèi)部消息透露，中牟縣政府堅(jiān)持每畝25萬(wàn)，而碧桂園提出20萬(wàn)元，但最終數(shù)據(jù)還要等招拍掛程序后獲悉。

　　2006年制定的鄭州市發(fā)展規(guī)劃顯示，“十一五”計(jì)劃完成后，五年內(nèi)市區(qū)面積擴(kuò)大三分之一。中牟縣的碧桂園項(xiàng)目距離700多萬(wàn)人口的鄭州市區(qū)不足20公里，其前景不可低估。

　　就在碧桂園與中牟縣政府談判開(kāi)始的當(dāng)月(7月)，碧桂園就增加了1542萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，占到公司總儲(chǔ)備的34%。這些新增土地儲(chǔ)備遍布廣東及天津、重慶、湖南、湖北、安徽、內(nèi)蒙古等多個(gè)省、市、自治區(qū)，且基本上位于三線中小城市。

　　公開(kāi)資料顯示，截至7月末，公司總土地儲(chǔ)備量達(dá)到驚人的4500萬(wàn)平方米。以公開(kāi)資料來(lái)看，碧桂園的土地儲(chǔ)備量比土地儲(chǔ)備量第二名的開(kāi)發(fā)商多出一倍，是香港長(zhǎng)和系全部土地儲(chǔ)備的2.5倍。

　　挺進(jìn)湖北

　　10月19日，隨州城南的白云湖岸邊，隨州新建的市政府大樓西側(cè)1公里處，緊張的拆遷正在進(jìn)行。

　　隨州城建在白云湖的北岸，但是，按照隨州市規(guī)劃局局長(zhǎng)周均清的說(shuō)法，在白云湖的南岸，要崛起一座新城。

　　碧桂園在這座新城里協(xié)議用地8000畝，其中一期工程用地近2600畝，工程靜態(tài)投資預(yù)計(jì)200億元，需拆遷農(nóng)戶460戶左右。

　　2007年7月10日，《隨州日?qǐng)?bào)》刊出了這一期2600畝土地的競(jìng)拍公告，公告規(guī)定，取得競(jìng)買(mǎi)資格的開(kāi)發(fā)商應(yīng)是：“具備一級(jí)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的上市公司(或具備該資質(zhì)的全資子公司)和具備五星級(jí)酒店開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的酒店項(xiàng)目公司(或其控股的子公司具備開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn))聯(lián)合競(jìng)買(mǎi)，聯(lián)合競(jìng)買(mǎi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司和酒店項(xiàng)目公司需是同股東。競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)人需交3億元保證金。”

　　而且，上述公告稱(chēng)“競(jìng)得人須在該宗地范圍內(nèi)建設(shè)一座建筑面積不少于20000平方米的五星級(jí)酒店及配套學(xué)校”。

　　最終，2007年8月15日，碧桂園以每畝34.8萬(wàn)元的價(jià)格競(jìng)得該宗地塊，總價(jià)為73929.794萬(wàn)元。“由于3億元的保證金限制，碧桂園根本沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)者，成交價(jià)即為雙方最終的協(xié)議價(jià)。”隨州市國(guó)土局一位人士告訴記者。

　　需要指出的是，隨州項(xiàng)目34.8萬(wàn)元每畝的地價(jià)，比較隨州本地情況，應(yīng)屬低廉。在隨州市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，2007年4月拍出一塊259.2畝土地，由于有三家競(jìng)爭(zhēng)者，起價(jià)7776萬(wàn)元，成交價(jià)1.18億元。每畝競(jìng)價(jià)約45萬(wàn)多元。而隨州市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)也位于隨州的老城區(qū)以外，且開(kāi)發(fā)潛力不及新政府所在的白云湖南岸。

　　隨著隨州項(xiàng)目的啟動(dòng)，碧桂園在湖北一省已經(jīng)拓展了五處：隨州白云湖、咸寧溫泉、蔡甸后關(guān)湖、鄂州紅蓮湖、武漢漢南，目前黃石市也在接洽之中。

　　9月13日出版的《咸寧日?qǐng)?bào)》發(fā)表《浮山辦事處服務(wù)市區(qū)項(xiàng)目建設(shè)記事》顯示：“9月6日，首期投資3億元的旅游開(kāi)發(fā)項(xiàng)目——碧桂園破土動(dòng)工，這是今年在咸安區(qū)浮山辦事處開(kāi)工建設(shè)的又一個(gè)大項(xiàng)目。”

　　這是極少的關(guān)于咸寧碧桂園項(xiàng)目的公開(kāi)報(bào)道之一。10月19日，咸寧計(jì)劃發(fā)展局辦公室工作人員向記者透露，碧桂園在咸寧的項(xiàng)目由碧桂園公司與咸寧市旅游局合作開(kāi)發(fā)。

　　記者又從咸寧市旅游局辦公室獲悉，該合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目叫做“旅游新城”。

　　公開(kāi)的資料顯示，旅游新城位于咸寧市咸安區(qū)浮山辦事處的余佐村，其中一期工程位于咸寧市區(qū)，離咸寧火車(chē)站、長(zhǎng)途汽車(chē)站僅1.5公里，預(yù)計(jì)投資150億元，建設(shè)工期8年，今明兩年內(nèi)將建成占地200畝五星級(jí)大酒店、200畝溫泉主題公園、200畝人工休閑湖、1400畝主題體育公園，以及高檔度假小區(qū)，建設(shè)面積達(dá)到上百萬(wàn)平方米。

　　目前，碧桂園在旅游新城內(nèi)的五星級(jí)酒店土地平整工程已經(jīng)完成大半，城中人工湖也已經(jīng)開(kāi)始建造。

　　但是，奇怪的是，所有公開(kāi)的資料和報(bào)道中，均沒(méi)有把旅游新城與“碧桂園”聯(lián)系起來(lái)。

　　10月24日，記者以投資者的身份電話咨詢咸寧市國(guó)土資源局土地利用科科長(zhǎng)吳鵬。“旅游新城的規(guī)劃正在做，大概明年初就會(huì)報(bào)請(qǐng)湖北省政府批準(zhǔn)。”吳鵬說(shuō)。

　　記者追問(wèn)碧桂園入駐的問(wèn)題，吳鵬答復(fù)：“碧桂園已經(jīng)在旅游新城以及附近地區(qū)征用上萬(wàn)畝地，當(dāng)然是通過(guò)掛牌出讓的。”

　　既然規(guī)劃還沒(méi)有做完、項(xiàng)目尚未批準(zhǔn)，又何來(lái)土地的“掛牌”呢？不等記者追問(wèn)，吳鵬匆匆掛斷了電話。

　　10月28日，咸寧市咸安區(qū)旅游新城項(xiàng)目聯(lián)系人劉武壽終于給出了一個(gè)解釋?zhuān)赫麄�(gè)旅游新城項(xiàng)目只有碧桂園一家來(lái)做，11月就要進(jìn)場(chǎng)整體開(kāi)工，明年5月1日旅游新城內(nèi)各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施完工，并迎接領(lǐng)導(dǎo)參觀。而已經(jīng)開(kāi)工的碧桂園酒店2008年12月31日就要完工。

　　“整個(gè)項(xiàng)目符合各項(xiàng)政策，省里已經(jīng)下了批文。”劉武壽強(qiáng)調(diào)。

　　按照咸寧市國(guó)土局的說(shuō)法，整個(gè)旅游新城所處的區(qū)域?yàn)橄虒幍臏厝�旅游區(qū)，記者從咸寧市國(guó)土局內(nèi)部渠道獲悉，整個(gè)咸寧溫泉旅游區(qū)近期并無(wú)土地拍賣(mài)。在中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)上，也沒(méi)有顯示任何有關(guān)旅游新城相關(guān)地塊的拍賣(mài)情況。

　　這些前后矛盾、彼此相反的信息，使得咸寧項(xiàng)目疑云重重。“只要是國(guó)有土地，變更土地用途搞商業(yè)開(kāi)發(fā)的，就必須走招拍掛程序，否則即是違法。”當(dāng)?shù)匾晃粐?guó)土資源系統(tǒng)人士向記者強(qiáng)調(diào)。

　　規(guī)模與成本

　　截至6月30日，碧桂園土地儲(chǔ)備達(dá)到2990萬(wàn)平方米，較4月20日上市時(shí)的1900萬(wàn)平方米大幅增加57.6%。最新的數(shù)據(jù)顯示，碧桂園的土地儲(chǔ)備已激增至5400萬(wàn)平方米，短短幾個(gè)月的時(shí)間，其擴(kuò)張的勢(shì)頭確實(shí)令人震驚。

　　2007年8月國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心出臺(tái)的《中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力研究報(bào)告》顯示：“越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)難以拿到土地，規(guī)模較大的跨區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)往往具有明顯的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。可以預(yù)計(jì)，未來(lái)地塊的規(guī)模化開(kāi)發(fā)與企業(yè)經(jīng)營(yíng)的規(guī)模化擴(kuò)張趨勢(shì)將愈演愈烈。”

　　碧桂園模式顯然是規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)者中的佼佼者。碧桂園所拿土地大多集中在二、三線城市，其中以酒店及商業(yè)配套在內(nèi)的大型住宅項(xiàng)目為主，碧桂園通過(guò)獲得大面積價(jià)格低廉的土地，開(kāi)發(fā)低密度、社區(qū)化并且具備價(jià)格優(yōu)勢(shì)的綜合性地產(chǎn)。

　　碧桂園大多開(kāi)發(fā)“郊區(qū)大盤(pán)”，這些項(xiàng)目均位于具有良好交通條件的市郊地區(qū)，購(gòu)地價(jià)格遠(yuǎn)低于市區(qū)。而其又慣于一次性購(gòu)置大面積地塊，議價(jià)能力也較強(qiáng)，所以公司的購(gòu)地成本較低。2004～2006年間，碧桂園土地成本占平均售價(jià)的比例分別為9.2%、7%及7.5%，今年上半年又降低至7.45%，遠(yuǎn)低于其他開(kāi)發(fā)商20%左右的比例。

　　2004～2006年，碧桂園營(yíng)業(yè)額和純利復(fù)合增長(zhǎng)率分別達(dá)到56.5%和141.1%。這種幾何式的增長(zhǎng)，依賴于其“低價(jià)、快速”的經(jīng)營(yíng)模式。

　　碧桂園2007年的中報(bào)顯示，碧桂園總資產(chǎn)342億元，負(fù)債總額約為176億元，資產(chǎn)負(fù)債率由年初的90.36%下降至目前的51.36%。資產(chǎn)負(fù)債率的下降得益于公司4月的IPO募集資金148.5億元。2007年上半年，碧桂園完成銷(xiāo)售額60.338億元，同比增長(zhǎng)48%；股東應(yīng)占利潤(rùn)則為14.21億元，同比增長(zhǎng)164%。

　　同時(shí)，碧桂園從項(xiàng)目設(shè)計(jì)、建筑、裝修直至項(xiàng)目建成后的物業(yè)管理均自行承擔(dān)及實(shí)施，確保能夠有效控制綜合開(kāi)發(fā)成本，并同時(shí)賺取開(kāi)發(fā)程序中的每一筆利潤(rùn)。開(kāi)發(fā)成本的相對(duì)低廉，使碧桂園可以較低的價(jià)格開(kāi)拓市場(chǎng)，平價(jià)多銷(xiāo)的策略又保證了開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的高周轉(zhuǎn)率。

　　雖然碧桂園樓盤(pán)售價(jià)低，但由于成本控制，保證了開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的毛利率和邊際利潤(rùn)。同一些領(lǐng)先的房地產(chǎn)企業(yè)相比，碧桂園凈利潤(rùn)率甚至占據(jù)一定優(yōu)勢(shì)。

　　“客觀地說(shuō)，51.36%的資產(chǎn)負(fù)債率在地產(chǎn)企業(yè)里并不算高，2007年中報(bào)中碧桂園的預(yù)收賬款為103224.25萬(wàn)元，而這筆資金遲早會(huì)轉(zhuǎn)化為收入，作為資產(chǎn)的減項(xiàng)。碧桂園在購(gòu)地資金的支付方面也可以同地方政府達(dá)成分階段支付的合理協(xié)議，化解資金緊張的壓力。”一位地產(chǎn)行業(yè)的證券分析師告訴記者。(石玉)

　　(本報(bào)記者任紹敏、邢少文對(duì)本文亦有貢獻(xiàn))

　　相關(guān)鏈接

　　規(guī)模化擴(kuò)張路徑爭(zhēng)議

　　國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心近日發(fā)布的《中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力研究報(bào)告》顯示，隨著國(guó)家土地和房地產(chǎn)金融調(diào)控政策的不斷調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)不斷進(jìn)行融資渠道創(chuàng)新，資本規(guī)模急劇擴(kuò)張，土地購(gòu)置面積也越來(lái)越大。在許多二、三線城市，越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)難以拿到土地，規(guī)模較大的跨區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)往往具有明顯的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。可以預(yù)計(jì)，未來(lái)地塊的規(guī)模化開(kāi)發(fā)與企業(yè)經(jīng)營(yíng)的規(guī)模化擴(kuò)張趨勢(shì)將愈演愈烈。

　　全國(guó)最大的“地主”是碧桂園，今年7月末，該公司總土地儲(chǔ)備量已經(jīng)達(dá)到了驚人的4500萬(wàn)平方米。其土地儲(chǔ)備量超過(guò)土地儲(chǔ)備量第二的房地產(chǎn)企業(yè)近一倍。但碧桂園的土地主要集中在二、三線城市和一線城市的郊區(qū)，因而其資產(chǎn)價(jià)格相對(duì)低廉。而萬(wàn)科是擁有接近500億元人民幣的資產(chǎn)規(guī)模，資產(chǎn)負(fù)債率為59%，超過(guò)1500萬(wàn)平方米(2007年上半年)的土地儲(chǔ)備規(guī)模以及中國(guó)首家銷(xiāo)售額突破200億元的房地產(chǎn)企業(yè)。又如新世界在全國(guó)各地的土地儲(chǔ)備已達(dá)1753萬(wàn)平方米；越秀投資房地產(chǎn)業(yè)五年保持了300億元左右的資產(chǎn)規(guī)模，土地儲(chǔ)備達(dá)600萬(wàn)平方米；華潤(rùn)置地去年基本盈利為6億港元，其總土地儲(chǔ)備量也達(dá)到819.9萬(wàn)平方米。富力地產(chǎn)最新公布的公告顯示，截至7月11日，富力地產(chǎn)全國(guó)的土地儲(chǔ)備量約為2092萬(wàn)平方米。跨區(qū)發(fā)展、資源占有與規(guī)模化、品牌效應(yīng)以及融資能力已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的四大核心要素。