從12月1日起，一紙新的《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》，讓那些雄心勃勃?dú)⑷胫袊?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的海外資本面臨進(jìn)退維谷的局面。

　　但對(duì)于國(guó)內(nèi)眾多急需“熱錢(qián)”支持的地產(chǎn)商，尤其是心比天高、不甘寂寞的地方龍頭房企來(lái)說(shuō)，政策上的壓力并不能澆滅他們的熱情。“里應(yīng)外合”之下，一出出好戲輪番上演。

　　中原“黑馬”下月登陸紐交所

　　據(jù)路透社報(bào)道，11月16日，來(lái)自中國(guó)河南的地產(chǎn)商鑫苑(中國(guó))置業(yè)有限公司向美國(guó)證券交易委員會(huì)(SEC)提交申請(qǐng)，擬通過(guò)首次公開(kāi)發(fā)行美國(guó)存托股份(ADS)籌集總額最高達(dá)2.995億美元的資金。

　　近日，鑫苑置業(yè)一位高層向本報(bào)記者證實(shí)了以上消息。據(jù)悉，如無(wú)意外，他們最快12月中旬會(huì)在紐交所鳴鑼上市，屆時(shí)這家名氣不算太大的公司，將成為中國(guó)內(nèi)地首家成功赴美上市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。此前SOHO中國(guó)等知名房企曾作過(guò)類(lèi)似嘗試，但最終未果。

　　去年8月，兩家有美國(guó)資金背景的投資公司EI中國(guó)和藍(lán)山中國(guó)聯(lián)手向鑫苑注資2500萬(wàn)美元，四個(gè)月后，他們追加投資5000萬(wàn)美元。藍(lán)山中國(guó)資本創(chuàng)始合作人唐越當(dāng)時(shí)就表示，除了支持鑫苑的全國(guó)擴(kuò)張計(jì)劃外，此次注資更大目標(biāo)是推動(dòng)其赴美IPO。今年早些時(shí)候，鑫苑又獲著名國(guó)際投行美林債權(quán)融資1億美元。

　　與此同時(shí)，這家成立于1997年、號(hào)稱(chēng)“鄭州市場(chǎng)第一”的河南房企首次跳出本地市場(chǎng)，開(kāi)始向國(guó)內(nèi)一些二線城市快速擴(kuò)張。自去年5月在山東濟(jì)南拿下首個(gè)異地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目以來(lái)，短短一年多時(shí)間，其全國(guó)化戰(zhàn)略布局初具規(guī)模。山東、安徽、成都等地分公司陸續(xù)成立，更先后在鄭州、成都、濟(jì)南、合肥多個(gè)城市斥資近30億元圈地，現(xiàn)在全國(guó)的在建項(xiàng)目共14個(gè)，可建面積260萬(wàn)平方米。其中位于成都東三環(huán)、總建筑面積達(dá)50萬(wàn)平方米的大盤(pán)鑫苑名家，將于12月15日開(kāi)售。

　　“如此大規(guī)模的擴(kuò)張，無(wú)疑需要更多資本的支持。”一位曾專(zhuān)程到鑫苑河南總部考察的四川地產(chǎn)商老總的此番評(píng)價(jià)，多少流露出對(duì)前者順利打通國(guó)際融資渠道的欽羨之情。

　　上述鑫苑高層以目前是“敏感期”為由，拒絕透露美國(guó)上市后的進(jìn)一步發(fā)展計(jì)劃。而正值政府再度提高對(duì)海外地產(chǎn)熱錢(qián)“警戒”之際，鑫苑借力美資基金出海，其標(biāo)桿意義比即將到手的3億美元現(xiàn)金更令人關(guān)注。

　　股權(quán)私募融資仍是首選

　　盡管路徑不盡相同，但像鑫苑一樣絞盡腦汁借力海外資本的內(nèi)地二線房企，其實(shí)為數(shù)不少。

　　記者從可靠渠道得知，自今年初起，成都本土房企“雙雄”置信實(shí)業(yè)和藍(lán)光地產(chǎn)不約而同地頻繁與基匯資本(GatewayCapital)接觸。這家近來(lái)活躍于中國(guó)內(nèi)地市場(chǎng)的海外基金，已為北京、上海、珠海等地若干房地產(chǎn)項(xiàng)目帶來(lái)數(shù)以十億美元計(jì)的可觀投資。

　　置信實(shí)業(yè)集團(tuán)新聞發(fā)言人也承認(rèn)，他們確實(shí)在積極尋求與海外資本商談合作，“但目前還沒(méi)有具體進(jìn)展可以公布”。有最新消息稱(chēng)，由于在利益分配方案上未能達(dá)成共識(shí)，上述引資談判暫時(shí)均無(wú)突破。

　　大約一年半前，置信實(shí)業(yè)攜手新加坡凱德置地合資成立了置信凱德開(kāi)發(fā)公司，共同拓展四川市場(chǎng)，在“我出地、你出錢(qián)”的默契下，新公司借助置信實(shí)業(yè)在成都雄厚的政府資源和人脈關(guān)系，先后拿下總占地約1500畝的數(shù)個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。不過(guò)，年輕的置信老板楊毫顯然明白“不能把所有雞蛋都放在一個(gè)籃子里”的基本投資法則。

　　而曾以“短平快”開(kāi)發(fā)方式打下成都市場(chǎng)一片江山的藍(lán)光地產(chǎn)，受快速擴(kuò)張過(guò)程中的資金壓力所迫，正在采取雙管齊下的策略，試圖打通融資之路。今年10月15日，四川藍(lán)光實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司與迪康集團(tuán)簽署《股份轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》，后者將持有的ST迪康(600466)近6700萬(wàn)股(占總股本37.65%)以最高不超過(guò)5.7億元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給前者，而藍(lán)光集團(tuán)代為清償約5200萬(wàn)元的公司債務(wù)。目前，藍(lán)光借殼ST迪康上市一事基本塵埃落定，只待證監(jiān)會(huì)最后審批，與此同時(shí)，他們還是不忘與海外基金經(jīng)理們眉來(lái)眼去。

　　此外，本報(bào)剛剛獲得的獨(dú)家線索稱(chēng)，孫宏斌掌控的天津融創(chuàng)置地近日已與全球投行排名前五的美國(guó)雷曼兄弟(Lehman Brothers)達(dá)成股權(quán)私募融資協(xié)議，融資額可能達(dá)2億美元。

　　自去年順馳易主以來(lái)，其姊妹公司融創(chuàng)不得不收縮戰(zhàn)略，在大本營(yíng)天津之外，只保留重慶等少數(shù)城市的發(fā)展項(xiàng)目，實(shí)際上已退出一線地產(chǎn)商行列。知情人士透露，淡出公眾視線的孫宏斌仍在四處奔走，為融創(chuàng)尋找得力外援，以求東山再起，期間與雷曼兄弟多次“親密接觸”。據(jù)說(shuō)孫可能要為此讓出高達(dá)35%的融創(chuàng)股權(quán)，同時(shí)借雷曼兄弟之力明年實(shí)現(xiàn)境外上市。

　　新的“限外”政策雖然對(duì)外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)有所收緊，但對(duì)日益風(fēng)行的房企股權(quán)私募融資卻仍難有“殺手锏”，這也給精明的海外投行基金們留下了機(jī)會(huì)。

　　海外熱錢(qián)“下有對(duì)策”

　　“不可否認(rèn)，新外商投資目錄的實(shí)行，對(duì)我們的開(kāi)發(fā)商進(jìn)入中國(guó)內(nèi)地投資有一定影響。”新加坡國(guó)際企業(yè)局國(guó)際業(yè)務(wù)部中國(guó)西部署區(qū)域署長(zhǎng)林敏輝表示。

　　他相信，有些原以住宅投資為主的新加坡開(kāi)發(fā)商，會(huì)轉(zhuǎn)而投資內(nèi)地的酒店行業(yè)。另一方面新加坡政府將鼓勵(lì)本國(guó)企業(yè)更多關(guān)注中國(guó)西部的教育、物流、餐飲等行業(yè)的投資機(jī)會(huì)。成都、重慶等西南地區(qū)中心城市，近年來(lái)一直是新加坡企業(yè)特別是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的投資熱點(diǎn)。

　　“當(dāng)然不能排除我們有些企業(yè)和資本仍會(huì)通過(guò)各種渠道參與中國(guó)房地產(chǎn)投資，但今后可能更多要采取與當(dāng)?shù)仄髽I(yè)合作的方式進(jìn)入，而這也符合地方政府招商引資的政策。”他補(bǔ)充說(shuō)。

　　據(jù)了解，新加坡永泰控股(WingTai)剛剛與成都本地一家公司簽訂協(xié)議，合作開(kāi)發(fā)酒店和寫(xiě)字樓。今年年中，永泰控股與以色列埃拉姆集團(tuán)(EilamGroupLtd)及Xpert金融公司曾聯(lián)合宣布，將攜10億美元開(kāi)發(fā)基金進(jìn)軍中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　實(shí)際上，面對(duì)中國(guó)政府日益收緊的房地產(chǎn)外商投資政策，越來(lái)越多海外資本的應(yīng)對(duì)手法正變得愈加靈活。近一兩年來(lái)，荷蘭ING房地產(chǎn)基金分別與重慶龍湖地產(chǎn)、金地集團(tuán)(600383)等較有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商展開(kāi)合作，其主要模式是單個(gè)項(xiàng)目合作，共同出資參與土地競(jìng)拍和后續(xù)開(kāi)發(fā)。

　　“海外基金一般不會(huì)與國(guó)內(nèi)大的開(kāi)發(fā)商達(dá)成集團(tuán)層面的合作，一方面基于政策限制的考慮，另一方面他們?cè)趩蝹�(gè)項(xiàng)目上運(yùn)作更方便，退出通道也便捷。”與海外投資機(jī)構(gòu)常打交道的成都園丁地產(chǎn)副總經(jīng)理伍先旭分析說(shuō)。

　　與此同時(shí)，一些擁有國(guó)際背景的地產(chǎn)顧問(wèn)公司，也正成為海外房地產(chǎn)基金滲透內(nèi)地的有力牽線者。據(jù)悉第一太平戴維斯成都公司目前的主要業(yè)務(wù)，就是這類(lèi)“撮合工作”，迄今為止已經(jīng)有不少成功案例。

　　“從新目錄的具體內(nèi)容來(lái)看，對(duì)外商投資地產(chǎn)限制的嚴(yán)格程度并不算很高，何況各地政府實(shí)際執(zhí)行時(shí)，應(yīng)該會(huì)有些變通安排的。”一位不愿具名的外資開(kāi)發(fā)商高層仍然樂(lè)觀地表示。(黨鵬)