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        假如房價出現階段性拐點 房地產股準備好了嗎?
        2007年12月12日 09:58 來源:上海證券報

            央行第五次加息、第二套房首付提高、物業稅試點等一系列政策的威力,陸續在深圳、廣州、上海和北京樓市顯現,但除泡沫泛濫的深圳之外,其余三地只是進入了多空博弈的觀望期,依舊存在報復性上漲的可能。據國家發改委的數據,10月份北京新建商品住房價格比去年同期上漲了17.8%,位居一線城市之首。而在上海,10月份,整個上海的新房成交量下降了兩成多,11月又下降了兩成。此次上海樓市成交量下跌,同樣受到央行房貸新政、加息以及中央擴大住房保障覆蓋范圍等宏觀政策的影響,這些政策有力地改變了購房者的預期。 中新社發 馬健 攝


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          本周房地產股繼續大幅下挫,昨日金地、華發、華僑城、招商地產、泛海建設等跌幅均超過4%。從各方面情況判斷,部分地區地價下跌是主要因素。近日,廣州和廈門進行的土地拍賣遭受發展商冷遇,賣地價格大體出現50%左右的下跌。從各方反應來看,地價下跌已經令發展商、研究機構、投資者等各方趨于謹慎。那么,假如房價拐點真的形成了,我們是否準備好了?

          地價下跌令業界趨于謹慎

          筆者和上述參與此次競買的上市公司進行了一些交流,而后也與多位地產行業分析師進行了探討。綜合來看,業界的觀點已經由樂觀變得謹慎。首先,就地價而言,主流觀點認為,地價下跌究竟是個別事件,還是一個新的趨勢,值得繼續觀察。其次,房價和地價二者互為因果。11月以來,北京、上海、廣州、深圳房價均出現不同程度的回落,是此次房價牛市以來所首見。如果說近期房價走低是地價下跌的重要原因之一的話,那么,地價的大幅下跌又可能繼續反過來作用于房價,引發房價進一步回落。所以,兩大城市地價大幅下滑,會否成為全國性房價拐點出現的先兆,值得我們關注。

          香港百年地產經驗的啟示

          從香港百年地產的經驗來看,地價和房價是一直在螺旋式上升的。但在長期上漲的過程中,每10年左右會出現一次明顯的房價階段性拐點,而轉折的先兆和確認就是地價的下跌。所以,香港地價下跌往往被看成是房價階段性調整的標志。我們還注意到,香港房價大幅下跌之前,會出現以下現象:其一,房價出現較長時間的階段性大幅上漲,一輪上漲下來漲幅往往在5到10倍;其二,上漲后期,拍地過程中頻頻出現地王;其三,多方人士呼吁房價存在泡沫;其四,銀行大幅提升利率和首付成數。房價開始進入下跌過程中,會出現以下現象:其一,地價開始大幅下跌;其二,發展商競相壓低價格拋售,出現一手房價格低于二手房的現象;其三,少數高位購房人成為負資產人士;其四,股票市場跟隨房價大幅回落。

          因此,通過對比香港的情況,近期地價下跌以及各主要城市房價走低的現象,正向我們勾畫出一幅若隱若現的房價拐點圖。

          不排除地產業出現階段性調整的可能

          對于房價的長期運行,我們毫無疑問是樂觀的,但我們不能排除房價出現階段性拐點的可能性。如果房價出現了階段性拐點,那么,筆者預期會有以下事件發生:其一,因為大國經濟的因素,房價不會像當時的香港特區那樣出現太深的跌幅,但如果出現二到三成的調整,也不值得驚訝;其二,持續時間將不會短,甚至可能到2009年才能完成調整;其三,部分激進的地產商將出現資金鏈斷裂,龍頭公司并購機會由此來臨。

          盡管短期地產行業可能出現大的波動,但我國人口因素導致的實質性需求,將在地產業階段性的調整后再度迸發。所以,穩健的地產商將有可能趁機大幅擴張,兼并收購、提高行業占有率。由此觀之,地產業的螺旋式上升的基本趨勢沒有變化,但市場過熱后出現一到兩年的階段性調整,也不是沒有可能。

          此外值得關注的是,如果房價停止增長,地產公司的估值將大幅調整。與此同時,股市也將出現較大調整。一方面是地產股調整會直接導致股市進入調整;另一方面,房地產行業的調整,也會引發其他相關行業的調整,進而對整個經濟體產生階段性的影響。總之,如果房價拐點確認,那么,股票市場將出現幅度較大的波動。(中證投資 徐輝)

        編輯:王菲】

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