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        面對樓市宏調(diào)如何求生?解讀開發(fā)商三大應(yīng)對之道
        2007年12月18日 14:49 來源:上海證券報

          在經(jīng)歷了一系列房地產(chǎn)調(diào)控之后,如何“求生”成為一些開發(fā)商面臨的難題。為此,開發(fā)商們也采取了不同的應(yīng)對之道,或謀求資本運作,或繼續(xù)圈地擴張,或以收購合作經(jīng)營,目的便是化解壓力,獲得持續(xù)發(fā)展。

          招數(shù)1 資本運作

          如今我國的房地產(chǎn)業(yè)已確立起“資金為王”的理念,并且隨著資本市場的不斷規(guī)范、融資渠道的不斷拓寬,開發(fā)商們也更加注重資本運作。

          表現(xiàn)之一是IPO。從今年4月碧桂園在香港成功上市,到10月SOHO中國再度沖刺上市并獲得成功,房地產(chǎn)企業(yè)接連走上IPO之路。正如經(jīng)歷過一次境外上市失敗的潘石屹所說,前一次是抱著試試看的態(tài)度,后一次則是“怕掉隊”。

          表現(xiàn)之二是借殼上市。華遠地產(chǎn)借殼SST幸福成功過會在今年鼓舞了開發(fā)商的借殼士氣。事實上,從去年下半年開始,國內(nèi)不少房地產(chǎn)企業(yè)就通過資產(chǎn)重組、定向增發(fā)等方式,走上了一條相對便捷的融資路。有資料顯示,目前在滬深約100家房地產(chǎn)企業(yè)中,真正通過IPO上市的約40家,原上市公司更改主業(yè)變身房企的約10余家,其余基本都是通過借殼上市。

          表現(xiàn)之三是再融資。增發(fā)、配股、發(fā)債……通過這些方式,萬科、綠城中國等上市房企今年都在不斷進行再融資。有分析稱,在行業(yè)出現(xiàn)劇烈變動的時期,這些成本相對較低的融資方式,對于上市公司而言更為安全。

          此外,不少開發(fā)商也醞釀?wù)w上市、回歸A股等,資本運作如今在開發(fā)商眼中已成為再正常不過的經(jīng)營手段。

          招數(shù)2 圈地擴張

          錢和地是開發(fā)商生存的兩大基本要素,有了錢之后,下一步自然是買地。雖然今年前三季度,房價與地價交錯上攻,但這絲毫沒有影響開發(fā)商的拿地態(tài)度。

          今年下半年以來,高調(diào)拿地的開發(fā)商就有很多,上市房企更是其中的主力軍。今年7月,萬科以26.8億元拿下東莞塘廈大坪地塊;8月,萬科又以4.2億元拿下廣州番禺沙灣地塊;同在8月,經(jīng)過近300輪競價,蘇寧房地產(chǎn)以44.04億元摘得上海黃浦區(qū)163號地塊,該地塊以近6.69萬元每平方米的樓板價成為國內(nèi)“單價地王”;9月,廣州一塊底價僅3200萬元的小型住宅用地被地產(chǎn)巨頭們抬高到1.8億元,最終由富力地產(chǎn)拿走……

          對于那些實力較弱的中型開發(fā)商來說,轉(zhuǎn)戰(zhàn)二、三線甚至三、四線城市成為其生存之道。“在一線城市開發(fā)是做品牌,但如今拿地越來越困難,如果和那些上市公司、大企業(yè)等‘硬碰硬’,勝算很小。”有開發(fā)商表示。  

          招數(shù)3 行業(yè)整合

          一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策讓房地產(chǎn)行業(yè)洗牌的跡象越發(fā)明顯。從今年的市場局面可以看到,隨著土地增值稅清算的實施、土地使用稅的上調(diào)等,許多小開發(fā)商迫于資金壓力不得不轉(zhuǎn)讓股權(quán)或土地等。

          如從年初開始,上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所的不少信息就開始為市場所關(guān)注,上海萬錦置業(yè)發(fā)展有限公司100%股權(quán)、上海林匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司80%股權(quán)、上海金城房地產(chǎn)投資咨詢公司55%股權(quán)……多家房企掛牌轉(zhuǎn)讓股權(quán)、項目、土地。

          大開發(fā)商倒樂于“趁虛而入”。如本月初上海嘉通建設(shè)開發(fā)有限公司將其下屬的4家負責11號線嘉定城北站配套工程項目的企業(yè)整體產(chǎn)權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓,掛牌總價達12.7億元,目前中信泰富正與其積極接洽。

          通過并購方式合作開發(fā)經(jīng)營的成功案例也有不少。如萬科今年初以協(xié)議方式獲取恒大集團在上海三林世博會區(qū)域的5個項目,總建筑面積42.3萬平方米,收購價格12.9億元;凱德置地以3325萬元認購上海廣南房地產(chǎn)開發(fā)有限公司95%的股份,由此獲得該公司名下一幅14.19萬平方米的青浦住宅用地。

          看來,行業(yè)整合已成為房地產(chǎn)市場發(fā)展的必然趨勢,甚至可以說是一種動力。 (李和裕)

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