深城投欲投奔遠洋地產

　　雄厚的地方國資背景，壟斷的項目土地資源，優越的行業龍頭地位，讓深城投成為養在深閨不愁嫁的“皇帝女”。但是，房地產業市場化趨勢日益明顯后，養尊處優的“她”不知不覺變成了“溫水里的青蛙”，一旦外部環境發生更劇烈變化，再欲獨自掙扎求存，卻已痛感無力回天。此時此刻，投靠“大戶人家”以求新生，是沒有選擇的選擇。

　　香港上市的內地房企新貴遠洋地產(3377.HK)在試圖向人們證明，它從不輕許諾言。

　　“我們有獲取黃金地塊的能力！”2007年10月上市最后沖刺階段作全球路演時，遠洋地產總裁李明反復向投資者強調。

　　在此前后的短短幾個月內，總部設在北京的遠洋地產通過項目及企業并購方式，分別在天津、青島等北方港口重鎮拿下數量可觀的土地儲備。最新消息透露，它的下一個目的地是南方大港深圳，當地老牌國有房企深圳城市建設投資發展有限公司(下稱深城投)，很有可能成為它的“新歡”。

　　背靠母公司中國遠洋集團這艘巨艦的遠洋地產借上市之勢大肆擴張，本來不足為奇，而曾經身為深圳三大國企控股集團之一、擁有十多年輝煌歷史的深城投，因何要“嫁入豪門”呢？

　　深城投窮則思變

　　襄王有夢，神女有心。對于遠洋地產的收購計劃，深城投新一屆管理層并不抗拒。

　　“此事已基本敲定，公告只是時間問題”。深城投一位參與有關決策的高管告訴記者。據稱雙方已就收購細節達成共識，只是深城投內部的資產與股權問題尚未完全理清，遠洋地產不愿在現階段拍板。

　　記者了解到，2007年11月深城投董事會通過決議，將該公司工會持有的67%股權轉讓給深圳市亨利通實業發展有限公司。后者實際為遠洋地產所控制，扮演著收購交易中轉的角色，遠洋地產已為其提供了2.5億元的收購資金。

　　日前記者專門致電遠洋地產董秘求證上述說法，但未獲正面答復。

　　1993年成立的深城投，是負責市政和口岸建設管理的深圳市一類企業，主營房地產開發、建筑施工及物業管理，包括羅湖口岸等一系列地標式工程，均出自其手。

　　由于早年全國支援中國第一個特區建設等特殊歷史原因，深圳國有房企數量非常多，當地現有上市公司中，1/3是國資背景的開發商。借助于政策傾斜和壟斷市中心大片廉價土地，包括深城投在內的這批國有房企，一度取得驚人發展。但上世紀90年代中期前后房地產泡沫的破裂，卻讓它們大受打擊，幾乎體無完膚。

　　“關鍵是管理機制不健全，經營決策遲緩。”一位經歷過那個瘋狂年代的深圳地產老行家表示，“樓市泡沫破滅后，萬科可以壯士斷臂，迅速收縮，但國有房企就不可以，花2億元購入的土地，不管它是否能帶來利潤，賬面上還是2億元的資產，政府任命的國企負責人，誰敢把它低價出售？”

　　此后深城投等傳統國有房企發展步伐逐漸落后于行業平均水平，近年來雖幾經改制重組，后勁依然不足。

　　“公司改制后，苦于無法突破資金有限的瓶頸，幾年來只能靠原有資產升值和幾幅遺留土地勉強度日。”新上任的深城投總經理李士興向本報記者表示。他相信，若再不思進取，企業不但跟不上這一波房地產業的發展高潮，甚至隨時都有關門的危險。

　　遠洋地產 克隆母公司并購模式

　　毫無疑問，“并購”已成為遠洋地產上市后全國快速擴張最重要的手段。

　　遠洋地產總裁李明曾公開表示，公司超過40% 的土地儲備是通過并購得來的，今后也將繼續堅持這一模式。“目前我們的土地儲備是860 萬平方米，一年之后達到1860 萬平方米，大家不要太吃驚”。他說。

　　2007年7月31日，即遠洋地產上市招股書統計數據截止的最后一天，該公司簽訂天津普利達項目主收購協議，同年10月上市前夕，又以21.5億元收購青島主要開發商頤中房地產100%的股權。兩次出手，共為遠洋地產帶來了建筑面積近300萬平方米的待建項目儲備。

　　業內人士告訴記者，遠洋地產如此大手筆地實施并購術，很明顯受到母公司中遠集團成功經驗的影響。成立于1992 年的中遠集團，主營航運業務，還先后涉足房地產、工業、貿易、金融及旅游等，其集裝箱制造、散裝船運輸和修船等主營業務板塊，都是通過大規模并購，在短短幾年排到世界前列的。

　　“行業發展到一定程度后，就是大魚吃小魚，”李明曾自信地總結說，“但并購能力對企業要求很高，人家憑什么跟我們合作？除了資金以外，還要看品牌和企業文化。”

　　證券分析師對遠洋地產的并購策略另有一番解讀。香港凱基證券一位分析師表示，由于新一年里內地宏觀調控力度將繼續加大，部分城市樓市走勢有可能惡化，在港上市的內資地產股如果希望繼續受到投資者的追捧，充分表現企業的成長性是唯一途徑。

　　華泰證券地產分析師張弛飛也認為，跨區域發展房企進入新市場時，與其高價拍地，不如直接收購當地公司成本更低，更重要的是，房地產是區域性極強的行業，并購“地頭蛇”不但可以帶來相應的土地儲備，更能為“過江龍”落地生根提供豐厚的人脈關系和本地化人才。

　　好事或會多磨

　　盡管遠洋地產和深城投雙方情投意合，但并購最終會否“消化不良”，還是一個未知數。

　　“國企內部的關系太復雜了。”深圳某知名民營企業一位總經理稱，“即使是雙方高層同意，這次收購還是存有一定變數的。”

　　首先，此宗并購案涉及多方利益。廣東俗語云，“爛船還有三斤釘”，何況深城投并非一條“爛船”，其多年積淀下來的資產實力，依然不俗。目前除深圳外，該公司在廣東東莞、安徽合肥等地擁有可建筑面積近40萬平方米的在建項目，2007年年中，深城投東莞分公司斥資3億元拍下了廣東東莞一幅地王。

　　“不少深圳本地國有房企也在打它們的主意。”上述人士透露說。按國有企業重組并購運作慣例，如果有多家競爭者，互相比拼的就是各自的“背景和關系”了，如果出現實力相當，彼此僵持的情況，拖上一兩年是常事。

　　深城投內部也傳出過“不和諧”的聲音。現在該公司有兩個主要股東，其一是代職工持股的深城投工會，其二是深城投“一把手”原董事長兼總經理黎家雄。但2007年12月傳聞中并購即將落槌之際，黎在毫無先兆之下突然辭職，外界甚至猜測企業內部發生了“政變”。記者曾試圖與黎本人接觸，但他卻一再表示不愿接受采訪，并表示不清楚上述收購詳情。

　　另一方面，雖然深城投董事會已做出了股權轉讓的最后決定，但還是有不少中下層員工不滿此次轉讓計劃，擔心自身利益受損，部分員工甚至計劃向上級主管單位提出申訴。

　　相關案例一

　　貴陽世紀中天“舍車保帥”

　　世紀中天也是含著 “金鑰匙”出世的地方國資房企，本來應有光明前途，但大股東的進進出出，接盤者的“不務正業”，讓它始終未能修成正果，而卷入腐敗丑聞，更使其翻身不易。在跨區域發展的地產大鱷眼中，這類“地頭蛇”的政府人脈關系和優質土地儲備，無疑極具吸引力。

　　在2007年圣誕節前夕舉行的北京全年最后一場大型土地拍賣會上，華潤置地(1109 .HK)經過一番激戰，以14.3億元(超出起拍價9億多元)拿下南郊大興一幅占地約180畝的地塊。與之相比，不久前該公司僅以不到10億元的代價取得貴陽市中心新區15000畝土地的一級開發權，就更像是一份提前收到的圣誕禮物了。

　　扮演熱心腸的“圣誕老人”的是貴州省內規模最大、同時也是唯一一家房地產上市公司——世紀中天(000540)。

　　到底是什么原因，讓它變得如此慷慨呢？

　　據華潤置地相關公告稱，該公司以現金增資方式取得世紀中天旗下“貴陽云巖區漁安安井片區綜合開發項目”(下稱云巖區項目)83.33%的股份，并獲一級開發權。

　　按照規劃，位于貴陽市區東部的云巖區項目，將分期發展成為集旅游休閑、商務會展和生態居住于一體的生態休閑城市新區，區內新建三棟高70層的公司總部大樓和一棟高77層的頂級酒店，成為貴州省的“新地標”。

　　當地業界人士普遍相信，華潤置地介入后，將借機取得該項目二級土地開發資格，一切順利的話，華潤置地后續的房地產開發總投入，預計超過60億元。

　　上述業界人士還表示，華潤置地這筆合算的買賣，其實得益于世紀中天現任大股東金世旗國際控股“割肉自保”的策略。

　　資料顯示，世紀中天最初名叫貴陽中天，原為貴州省國資委下屬企業，1994年A股上市，2000年前后，由身份頗為神秘的劉志遠控制的世紀興業入主后改為現名。據悉，劉當時是證券圈內有名的“金融買家”，擅長買賣公司、炒作股票，名下有多項投資業務。

　　“世紀中天和政府的關系很好，別人拿不到的地，中天都能以極低的價格拿到。”貴陽明誠房地產開發公司營銷經理劉杰說。但據知情人士介紹，世紀興業入主后，公司一度把投資重心放在資本騰挪投機上，包括中天花園等若干在開發樓盤，均被用于銀行貸款抵押、調動資金炒作二級市場股票，房地產開發實際投入嚴重不足。

　　2003年，原貴州省委書記劉方仁收受巨額賄賂案東窗事發，劉志遠作為行賄人之一牽涉其中，世紀中天經營陷入困境。后由政府出面安排，于2006年7月以注冊資本人民幣3億元成立金世旗國際控股，推動世紀中天股改重組。金世旗國際控股出資1.2億元，從世紀興業手中購得世紀中天33.65%股權，成為控股股東，并很快讓世紀中天回歸房地產主業。

　　據世紀中天一位不愿具名的中層干部透露，2006年4月，公司曾因連續兩年累計虧損達到3億元，收到退市警告。而2007年公司實施股改時承諾，2008年和2009年每年的凈利潤，將在2007年盈利1億元的基礎上，逐年遞增幅度不少于30%。

　　由此看來，拿到占地近10平方公里的云巖區項目一級開發權后不過一年后，世紀中天便將這塊肥肉轉手讓給謀求進軍貴州市場的華潤置地，無疑是急于借助外力改善公司利潤報表以“棄車保帥”之舉。

　　“我們有很多優質資源，本來有能力自己做的，可惜真正回歸房地產主業的時間太短，經營管理和資金安排上還一直處于混亂狀態。”世紀中天人士透露。

　　據記者了解，世紀中天開發的遵義市萬里路步行街商貿區項目，2006年12月開工建設，預計5年內需投入資金20億元，而按與政府簽訂的合同，云巖區項目本應在2007年上半年就要動工了，但是，由于前幾年盲目的投資，目前該公司有4億多元的借貸資金陸續進入償還高峰，資金調度捉襟見肘。此外，金世旗國際控股名下用以注入世紀中天的兩個子公司——貴州欣泰房地產和貴州金世旗房地產，本身仍在掙扎扭虧。

　　相關案例二

　　萬科復地聯手“消滅”小房企

　　中國現有數萬家房企中，不少都是項目公司，弄一塊好地，向銀行抵押一筆貸款，拉起一幫人馬，就大模大樣地加入房地產市場的掘金行列。不過，脆弱的資金鏈，短期的操作手法，注定其經不起市場任何一次較大的波動，結果是制造出一大堆的爛尾樓、爛尾地來。它們被收購兼并，退出競爭，無論從何種角度來說，都是一件好事。

　　因為一宗房企并購案，歷來井水不犯河水的萬科(000002)和復地(2337.HK)終于握手上海灘。

　　2007年12月24日，復地集團發布公告稱，以9.7億元收購浦東地杰國際城項目40%股權，上海萬科則持有余下60%股權。這是在上海市場一向低調穩健的復地迄今為止規模最大的一次收購，而同類收購萬科已經駕輕就熟。

　　據參與收購談判的知情人士透露，2007年年初，復地先出面與項目開發商地杰置業接觸，后來萬科介入，由于其名氣更大，天平一度向后者傾斜，但復地始終沒有放棄，最后達成協議，聯手收購，皆大歡喜。至于地杰出讓這個總占地面積達110萬平方米(現還有可開發土地41萬平方米，可建筑面積為80萬平方米)的浦東大盤的原因，據說是公司幾個股東之間意見不一致，不愿意繼續合作下去了。

　　2007年，穩居上海房企第三位的復地，收購擴張步伐明顯加快，新增土地儲備近250萬平方米，均來自二手土地市場：9月份，通過聯合收購，得到陜西省建秦房地產開發有限公司50%股權，將開發西安主城區東北部一個總建筑面積約220萬平方米的超大型住宅樓盤；11月份，出資2.57億元，收購擁有數個知名商業地產項目的上海證大房地產(0755.HK)8.57%的股份，成為其第二大股東；此外，還先后收購了總建筑面積10萬平方米的北京世華國際中心，以及建筑面積16萬平方米的杭州花園商貿城項目。

　　而萬科出手更快。2006~2007年間，僅在上海一地，萬科先后收購了四五幅規模較大地塊，“消滅”了三家房企，據悉萬科正在洽談收購寶山區一幅土地，談判已進入尾聲。

　　萬科董事長王石甚至聲稱，未來房地產行業的并購會發生在上市公司之間。據消息人士透露，萬科曾試圖向深圳另一家傳聞大股東有意退出的知名地產上市公司提出收購邀約，但被拒絕。

　　世茂集團( 0813.HK)董事局主席許榮茂不久前在香港接受媒體采訪時透露，公司可能會收購一些中小企業，因為宏觀調控將讓中小企業更難生存，而對大企業來說正是擴張的好機會。

　　“我是看著很多中小房地產企業消失的，它們手頭有一些地，自己獨立開發，一沒資金，二沒能力，不得不賣。”上海某知名中介業人士對記者說，“它們看準了大型房企尤其是上市公司，要持續增長就必須不斷拿地，而政府公開出讓土地數量偏少，趁現在賣掉可以得個好價錢。”

　　上海盛基集團副總裁朱詠敏稱：“早在前兩年我就對很多中小房企老板說，能撤出來早點撤出來吧，千萬不要再繼續玩下去了，房地產行業走向集中是必然的。”

　　知名地產策劃代理公司成全機構董事長全忠給記者算了一筆賬：按照官方統計，全國不下3萬多家房企，即使消失80%，還有七八千家，上海市現房企2000多家，消失80%，還有四五百家，并不影響市場的正常運作。”

　　“2008年中小房企將會更難過，收購案例肯定更多，行業集中度也會繼續加速。”全忠預測說。(龍飛 張明 王其明)