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        房地產(chǎn)公司資金缺口4000億 房價(jià)調(diào)整已成必然

        2008年06月25日 07:32 來源:市場報(bào) 發(fā)表評(píng)論

          開發(fā)商還能撐多久 京城盡刮促銷風(fēng)

          “大哥,去我們售樓處坐坐吧,聽我給你介紹介紹,買不買都行,只耽誤你幾分鐘,就算幫個(gè)忙行嗎?”最近幾天,《市場報(bào)》記者經(jīng)過北京朝陽區(qū)大望路路口時(shí),總會(huì)被一些售樓人員“盛情邀請(qǐng)”去他們售樓處“坐坐”。而在其他一些人流集中的地方,行人被勸說進(jìn)看房班車到一些樓盤兜上一圈的事情也越來越普遍。

          房子不是蘿卜白菜,一棵幾塊錢,不可能說買就買,難道這些售樓人員不知道嗎?顯然不是!一位年輕的售樓人員實(shí)話實(shí)說:“售樓處太冷清,哥們兒您給湊湊人氣,有咖啡有雜志,您權(quán)當(dāng)休息。”

          樓市冷清,盡顯觀望氣氛。開發(fā)商只好大打促銷牌!皷|南三環(huán)35—80平方米小戶型,總價(jià)43萬起,買房送5—15萬轎車!庇浾咦罱l繁收到北京樓盤促銷的手機(jī)短信。除了買房送車的,還有買別墅送公寓的。

          此外,諸如買房贈(zèng)送裝修款、免物業(yè)費(fèi)和印花稅等各式各樣的樓盤促銷廣告隨處可見!案涣τ忠怀恰辈痪们熬屯瞥鲞^買房送5重大禮的活動(dòng):免3%契稅、免0.05%印花稅、免10年物業(yè)費(fèi)、免2%公共維修基金、送2777元購房喜宴等。如此促銷與暗折,近段時(shí)間在北京樓市上并不少見。

          觀望情緒加速蔓延

          與五花八門的促銷形成鮮明對(duì)比的是,售樓處門庭冷清!妒袌鰣(bào)》記者走訪京城多處樓盤發(fā)現(xiàn),即便是在周末,樓盤的看房人依然很少。過去忙得不可開交的銷售人員,現(xiàn)在無所事事。記者走訪一些正在銷售的樓盤,銷售表上各套戶型“紅旗飄飄”,給人一種銷售火爆、幾近售完的感覺,但通過北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)進(jìn)行查詢發(fā)現(xiàn),實(shí)際銷售情況與之并不相符。有的甚至開盤一周連一套也售不出。

          望京某樓盤的售樓員王小姐告訴記者,他們的收入是底薪加提成。目前北京售樓員底薪相對(duì)穩(wěn)定,大致1000元左右,提成通常是房價(jià)的1%。到3%。之間。但自4月至今的兩個(gè)多月時(shí)間里,她連一單都沒成交。而半年前,她每月還能提到五六千元。

          王小姐還告訴記者,據(jù)她觀察,一些買房人關(guān)心的焦點(diǎn)已經(jīng)從“房屋是否能增值”轉(zhuǎn)變成“房屋是否能保值了”,而每當(dāng)咨詢者有這樣的疑問時(shí),她就要費(fèi)盡口舌向客戶解釋,以期望說服客人。

          這種觀望情緒,同樣也蔓延到了二手房市場。在北京呼家樓一家知名房屋中介機(jī)構(gòu),有5年從業(yè)經(jīng)歷的置業(yè)顧問楊先生告訴《市場報(bào)》記者,2007年最明顯的感覺是缺二手房源,來找房的人多,但沒那么多房出售。他就親身經(jīng)歷過一個(gè)二手房東一夜間將房價(jià)從105萬提高到125萬而順利成交的事情!稗D(zhuǎn)過年來,市場就不行了,尤其是三四月時(shí)最清淡,到現(xiàn)在也沒緩過來!

          開發(fā)商仍在死扛

          雖然不少開發(fā)商拋出各種促銷手段,但就整體而言,北京實(shí)際的房價(jià)并未出現(xiàn)走低。根據(jù)相關(guān)部門的統(tǒng)計(jì),2008年以來的北京房價(jià)依然在上漲之中,只是漲幅有所放緩。目前出現(xiàn)的促銷,是短期調(diào)整,還是進(jìn)入價(jià)格下行通道的先兆,沒人能給出確切答案!妒袌鰣(bào)》記者走訪了京城多處樓盤,雖然門庭冷清,乏人問津,但售樓人員口徑卻非常一致:價(jià)格并沒有下跌,甚至有未來上調(diào)的可能。

          業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,打折促銷是因?yàn)樨泿啪o縮政策導(dǎo)致地產(chǎn)商現(xiàn)金流緊張而急于回款,只是地產(chǎn)商不好明說,也不好明降。心知肚明的是,一旦降價(jià)太明顯,將帶來更濃重的觀望情緒,這是地產(chǎn)商不愿看到的。

          高房價(jià)的始作俑者,地產(chǎn)商無疑首當(dāng)其沖。與其他行業(yè)相比,在地產(chǎn)圈里普遍存在著通過囤地、高價(jià)拿地來推動(dòng)房價(jià)上漲的現(xiàn)象。事實(shí)上,地方政府在這輪房地產(chǎn)牛市中也扮演了不光彩的角色,并成為房價(jià)上漲的幕后推手。以銀行為代表的金融系統(tǒng)的信貸擴(kuò)張,也是房價(jià)泡沫化重要的支撐力量。近期,頻頻出現(xiàn)的樓盤促銷現(xiàn)象,正是金融系統(tǒng)的信貸緊縮給房產(chǎn)商造成的資金壓力所致。

          此外,投資者、投機(jī)者等,在房地產(chǎn)市場中的活躍,一定程度上提高了房產(chǎn)的短期需求,并進(jìn)一步刺激了地產(chǎn)商的拿地欲望。作為在此輪房產(chǎn)牛市后期的買房者,成為了高房價(jià)的直接受害者。其實(shí),即便是這些高房價(jià)的受害者也不希望看到房價(jià)走低。種種復(fù)雜因素糾纏在一起,致使地產(chǎn)商們對(duì)價(jià)格調(diào)整保持著敏感而審慎的態(tài)度。

          房價(jià)調(diào)整成必然

          我國知名的房地產(chǎn)投資專家賈臥龍博士認(rèn)為,今年5月以來,樓市并沒有迎來開發(fā)商所期待的“回暖”。按照公司多年的操盤經(jīng)驗(yàn),5、6月的銷售狀況基本上就能判斷一個(gè)項(xiàng)目本年度的銷售狀況。今年的樓市只能用“慘淡”來形容。 他認(rèn)為,自去年央行頻頻加息、提高準(zhǔn)備金率后,開發(fā)商想依靠銀行貸款來維持企業(yè)生存基本無法實(shí)現(xiàn)。在沒有更好融資渠道的情況下,銷售回款成為開發(fā)商賴以生存的生命線。這是導(dǎo)致近期開發(fā)商促銷手段層出不窮的一個(gè)重要原因。

          據(jù)了解,面對(duì)國家日益緊縮的貨幣政策,也有開發(fā)商試圖通過上市融資方式解決資金困難。今年以來,已有近30家房地產(chǎn)公司通過定向增發(fā)資產(chǎn)置換方式“借殼”上市。萬科和保利地產(chǎn)分別獲得了一定規(guī)模的公司債。但業(yè)內(nèi)人士均承認(rèn),開發(fā)商的資產(chǎn)負(fù)債率偏高是事實(shí)。相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示,2008滬深房地產(chǎn)上市公司綜合實(shí)力30強(qiáng),在今年一季度的資產(chǎn)負(fù)債率均值為63.07%。此外,受次貸危機(jī)的影響,資本市場的大幅調(diào)整,也使得境內(nèi)外IPO和再融資受阻,進(jìn)一步加劇了開發(fā)商的資金緊張。一個(gè)值得注意的相關(guān)現(xiàn)象是,今年3月中旬以來,已有6家房產(chǎn)企業(yè)掛牌轉(zhuǎn)讓部分股權(quán)。有媒體報(bào)道,潘石屹日前稱,開發(fā)商大規(guī)模欠款情況已經(jīng)出現(xiàn),信任危機(jī)可能危及銀行。

          北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉正在進(jìn)行一項(xiàng)關(guān)于房地產(chǎn)金融的課題研究。他利用上市公司年報(bào)與宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)綜合分析得出的結(jié)論是,中國房地產(chǎn)上市公司今年的資金缺口在4000億元人民幣的規(guī)模量級(jí)。鐘偉認(rèn)為,現(xiàn)在房價(jià)沒有調(diào)整的城市都將會(huì)調(diào)整,這個(gè)調(diào)整將會(huì)發(fā)生在今年第三季度或第四季度。(記者 張子瑞)

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