土地是房地產(chǎn)市場的源頭，土地市場的冷暖興衰直接關系到房地產(chǎn)市場的后期發(fā)展趨勢。在調(diào)查了最受關注的房價和外資因素后，上海證券報“聚焦樓市這一刻”第三期，就從土地源頭的最典型事件說起。

　　應該說，從土地源頭對房地產(chǎn)市場進行整頓，在近幾年的宏觀調(diào)控中，始終未予放松。然而，實際效果怎樣呢？上海證券報獨家獲得的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，雖然有關部門三令五申，相關文件也在不斷出臺，但土地開發(fā)“兩年為限”的措施仍有被變相架空之虞。

　　以中國樓市的橋頭堡上海為例，在2006年-2007年間上海公開招拍掛出讓的大批地塊中，不少至今仍不能投入市場，或是處于完全閑置狀態(tài)，或是被不斷轉(zhuǎn)讓而未能開發(fā)。僅在浦東新區(qū)，兩年間閑置或轉(zhuǎn)讓的土地項目便已近兩成之多。即便那些所謂開發(fā)的，也大多是緩慢推進，真正進入市場供應的寥寥無幾，這也成為上海房地產(chǎn)市場供應偏緊、價格緊繃的重要原因之一。而開發(fā)商在銀根持續(xù)緊縮的情況下，又面臨土地閑置的高額支付成本，這類主動或被動的“囤地”，已成為套在其脖子上的枷鎖。

　　“兩年開發(fā)”成空談

　　上海2006年3號土地出讓公告中，浦東新區(qū)南碼頭地塊被東方海外置業(yè)(上海)有限公司收入囊中。該幅土地占地面積5.7118公頃，是一幅位于上海內(nèi)外環(huán)間的住宅用地。東方海外以4.18億元的價格獲得，高出起始價0.18億元，折合樓板價為4056.63元/平方米。

　　昨天，記者找到了南碼頭地塊現(xiàn)場，看到地塊周邊已圍上外墻，但工地上未有絲毫動靜。

　　該項目整體占地規(guī)模并不算大，但地塊處于世博會輻射區(qū)域，距離上海世博局所處之地僅10分鐘車程，可謂頗有潛力。早在東方海外兩年前競得該幅地塊時，周邊的在售新盤銷售均價便已在11000-12000元/平方米。按照當時市場人士的預測，在正常的開發(fā)進度下，南碼頭地塊項目最早在2008年中旬便能開盤預售。但從現(xiàn)場情況來看，這一預期無疑早已落空。

　　這并非個別現(xiàn)象。記者手頭掌握的資料顯示，上海2006年年初掛牌出讓的一幅商業(yè)用地同樣在閑置之列，2007年下半年拍出的一幅住宅用地項目則已被轉(zhuǎn)讓了數(shù)次。內(nèi)部數(shù)據(jù)更顯示，2006年和2007年兩年期間，上海公開招拍掛出讓的土地，有不少尚在閑置狀態(tài)，已經(jīng)轉(zhuǎn)手出讓的項目也不在少數(shù)。僅以出讓規(guī)模居前的大區(qū)浦東新區(qū)為例，該區(qū)兩年內(nèi)出讓的土地，閑置或轉(zhuǎn)讓的數(shù)量已占到全區(qū)出讓土地的18%之多。

　　資金壓力加大

　　“不是不想開發(fā)，主要還是因為缺資金。”一位不愿意透露姓名的民營房企負責人說。

　　據(jù)上海證券報記者在上海市房屋土地資源管理局查實，這家小型房地產(chǎn)企業(yè)在2006年取得的土地項目，至今“四證”尚未齊全。也就是說，根本未能達到向銀行貸款的要求。而銀行貸款，對于絕大部分內(nèi)地房企來說，依然是依賴度最高的融資渠道。

　　2007年9月，由央行、銀監(jiān)會共同發(fā)布的《關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》中，對商業(yè)性房地產(chǎn)信貸政策進行了調(diào)整，強調(diào)對具有囤積土地、囤積房源行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。

　　“如今搞房產(chǎn)，開發(fā)商的自有資金占比越來越高。”一家銀行的信貸部門負責人向記者透露。據(jù)他介紹，土地成本和建安成本一直占房地產(chǎn)開發(fā)過程中所需資金的大頭，是需要拿出真金白銀的。按照銀行規(guī)定，除了“四證”齊全等基本條件之外，開發(fā)商的自有資金還需達到一定比例才能放款。

　　然而，今年銀根緊縮的狀況，使得銀行的放款門檻越來越高。“即使‘四證’已經(jīng)齊全了，銀行還會挑三揀四地篩選其他條件。導致的一個結(jié)果是，從前要求自有資金比例是35%，現(xiàn)在已經(jīng)上升到40%甚至50%。這樣一來，一個項目的整體資金占比就變成：50%是自有資金，40%是銀行貸款，剩余的10%則來自于銷售回籠。”該人士說道。

　　這樣的資金壓力，對于許多中小型開發(fā)商來說都是“不可承受之重”。

　　在今年年初發(fā)布的《國務院關于促進節(jié)約集約用地的通知》中，明確土地閑置滿2年的，依法應當無償收回的要堅決予以執(zhí)行；而土地閑置滿1年不滿2年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費，尤其是對閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價。

　　這是繼2007年《關于加大閑置土地處置力度的通知》、《關于認真貫徹〈國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見〉進一步加強土地供應調(diào)控的通知》陸續(xù)出臺之后，第三份關于如何處理閑置土地問題的相關文件。

　　除去政策方面的壓力，囤地這一方式對于開發(fā)商資金鏈帶來的緊迫程度更是不容小覷。據(jù)一位開發(fā)商向記者介紹，如今土地囤積帶來的資金成本非常高。在今年貨幣政策持續(xù)緊縮的情況下，如果不能將土地及時地轉(zhuǎn)換成項目銷售以套取現(xiàn)金的話，對于資金鏈緊繃的開發(fā)商來說，無疑是雪上加霜。

　　“香餑餑”成了“燙手山芋”

　　北京師范大學金融研究中心提交的《中國房地產(chǎn)土地囤積及資金沉淀評估報告》提及，2002年至2006年，雖然房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積(除2004年)增長率在15%-30%之間，但房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)土地面積的增長率卻在呈現(xiàn)逐年下降的趨勢。其中，2005年和2006年房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)土地面積增長率甚至出現(xiàn)負值。報告指出，到2007年底，估計全國土地囤積面積實際可能達到10億平方米。

　　報告指出，房地產(chǎn)企業(yè)囤積土地的過程，同時也是資金沉淀的過程。根據(jù)粗略數(shù)據(jù)測算，截至2006年，囤地所沉淀的資金大約在2.4萬億元，其中，來自于銀行信貸的資金可能高達1.32萬億元。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，如果想順利套取這些沉淀在土地中的資金，無非是通過轉(zhuǎn)讓或開發(fā)兩種途徑。

　　在記者調(diào)查的部分閑置或出讓地塊中，不少是在中小開發(fā)商的名下，還有少數(shù)持有企業(yè)的主業(yè)并不是房地產(chǎn)。“前兩年樓市火的時候，做房地產(chǎn)是賺取利潤最高的產(chǎn)業(yè)了，管他以前做什么的，都摻和進來了。”一位民營企業(yè)老總坦率地說。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，一些企業(yè)拿地的初衷純粹就是為了“炒地”。如果能最終完成商品房銷售，充分獲取土地價格上漲的收益當然最好不過；即使沒有能力完成，捂?zhèn)�兩三年等地價漲了，轉(zhuǎn)手也能賺差價。“2007年的時候，土地賣方完全是強勢市場，即使連土地增值稅都會轉(zhuǎn)嫁給買方，賣方則是凈賺。”一家外資房地產(chǎn)企業(yè)的投資部負責人說。

　　但到了2008年，房地產(chǎn)市場行情急轉(zhuǎn)直下，使得這些原本的“香餑餑”成了“燙手山芋”。《國務院關于促進節(jié)約集約用地的通知》中，進一步強調(diào)指出，在2008年6月底前，各省、自治區(qū)、直轄市人民政府要將閑置土地清理處置情況向國務院做出專題報告。而在2007年發(fā)布的相關文件中，閑置土地的清理處置情況只是上報至國土資源部。對于土地閑置處理的重視，可見一斑。

　　北京師范大學金融研究中心的《報告》表示，雖然單純的地價上漲并不構(gòu)成房價上漲的決定性因素，但囤地會導致市場供應不能形成有效的商品房供應，同時巨大的成本開支正在使得房地產(chǎn)企業(yè)的總體財務狀況穩(wěn)健性迅速下降。(唐文祺)