“一套房子，通過不同的渠道銷售，其差價高達50多萬。而對于面積更大的戶型，差價甚至能達到80萬。”在樓市觀望氣氛濃厚，多方看空的情況下，打折促銷已經(jīng)不足以打動購房者的“芳心”，但真正降價又會帶來太多的負面影響。面對這樣的窘境，采取一房兩價甚至一房多價，已經(jīng)成為開發(fā)商們“隱性降價”的另一種手段。

　　●“你想買哪套房子，哪套就是特價”

　　李先生想在東邊買房已經(jīng)有一段時間了。但近一年以來房價的起伏變化太快，他一直沒敢貿(mào)然出手。前不久，一位朋友告訴他東五環(huán)某樓盤正在做活動，買一套房子能優(yōu)惠幾十萬，這讓李先生很心動。打電話詢問，售樓人員告訴他，該樓盤是有折扣，但只有九八折。按照14000元/平方米的均價，李先生算了一下并沒便宜多少，怎么回事呢？是朋友弄錯了嗎？

　　在和朋友交流之后，李先生第二次致電售樓處。他表示是熟人介紹來的，問有沒有更多的優(yōu)惠，而此次詢問得到了完全不同的答案。對方告訴他，針對老業(yè)主帶來的客戶，目前有一些特價房在售，每套能比一般的房子便宜“幾十萬”。“幾十萬”具體是多少，銷售人員沒有明確回答，只表示特價房需要“申請”，每套房子優(yōu)惠幅度都不一樣，如果是大戶型甚至能便宜50萬至80萬。具體情況最好能到售樓處來談。

　　既然是“特價房”，那“特”在什么地方呢？是房屋品質(zhì)存在缺陷還是尾房甩賣？戶型和樓層是否有挑選的空間呢？售樓人員說，這些房子和其他在售的房子質(zhì)量是完全一樣的，也非尾房。公司推出特價只是在奧運會期間酬賓，主要采用的是老客戶介紹新客戶的辦法。讓李先生驚訝的是，銷售人員表示“特價房”并沒有特指哪些房子，基本上只要有你看中的房子，就可以申請“特價”。“就是說你想買哪套房子，哪套就是特價唄！”李先生這么總結(jié)。

　　對于銷售人員的說法，李先生覺得有些想不通。“既然和別的房子是一樣的，為什么價格會低那么多？如果是降價，為什么又不光明正大地降呢？這樣做總有些偷偷摸摸的感覺，心里不踏實。”他說。

　　●“采用多種定價策略可以對外維持老項目價格‘堅挺’的表象”

　　采取類似辦法銷售的樓盤并不僅此一家，據(jù)了解，奧北區(qū)域、青年路板塊還有數(shù)個項目都采用了一房多價的銷售方式，但其具體情況略有不同。有的打出了“親情牌”：一方面在宣傳推廣上堅持以前的售價不變，但另一方面表示老業(yè)主、企業(yè)員工的親屬購房能享受較大折扣；有的則直接拿出一部分房源，以遠低于售樓處的價格通過中介或其他渠道進行營銷。

　　“有的項目為一套房子定了多種折扣，你通過不同渠道拿到的價格可能都不一樣，低一些的能拿到九折，高的甚至能拿到六折。”一位知情人透露。

　　值得注意的是，以這種方式進行銷售的項目基本都是老盤的后期，而且戶型都比較大。一位業(yè)內(nèi)人士這樣道出了其中的玄機：“對于老項目來說，降價帶來的麻煩可能更多，而采用多種定價的策略既可以對外維持價格‘堅挺’的表象，又能降低銷售成本——因為這樣的方式下他們只需支付給中間人傭金即可，節(jié)省大筆廣告費用。而大戶型，目前的確是銷售難度較大的一塊。”

　　盡管有著種種好處，但這種銷售方式效果如何卻普遍存疑。“一是銷售這種房子的提成比較低，中介公司一般不愿意接手；二是如今市場低迷，這種不公開的營銷方式還未得到買房人認可。”此外該業(yè)內(nèi)人士還提醒購房者應(yīng)該注意一些問題，“主要是房子的產(chǎn)權(quán)問題。因為有些產(chǎn)權(quán)存在問題的樓盤會以這種方式推銷自己的房子，如果買了這種房子會給買房人增添很多不必要的麻煩。”

　　●“到年底前，應(yīng)該還有10%的減價空間”

　　可以說，無論是最早的打折優(yōu)惠，還是后來的買房送車、買房送家電，還是今天的一房兩價、一房多價，都與目前不景氣的市場有著密切的關(guān)聯(lián)。而不少業(yè)內(nèi)人士認為，這種不景氣很可能還將繼續(xù)。

　　中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰指出，按照已有情況估計，樓市當(dāng)前10%-15%的調(diào)整是不夠的，到年底前，應(yīng)該還有10%的減價空間。至于明年的樓市，應(yīng)該更多的關(guān)注經(jīng)濟整體的上升幅度，如果今年價格一次調(diào)整到位，2009年可以預(yù)見將會平穩(wěn)發(fā)展，如果今年仍舊未調(diào)整到底，那么2009年這種調(diào)整將還會持續(xù)。

　　而調(diào)整是否到位，從如今市場的成交量我們很容易找到答案。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，8月份，北京網(wǎng)上簽約的期房住宅為4059套，簽約面積42.34萬平方米；環(huán)比7月份的成交量，期房住宅簽約套數(shù)下降了17.7%，簽約面積下降了28.9%。而同比降幅更是驚人，數(shù)據(jù)顯示，同比去年8月，期房住宅簽約套數(shù)下降了61.3%，簽約面積下降了69.9%。這一數(shù)字也能從側(cè)面反映出，多種多樣的銷售方式并沒有達到預(yù)期的效果。

　　北京鴻臣地產(chǎn)董事長王安平認為，與全款打折類似的，特價、抽獎、送禮物并不是真降價。因為這類價格都針對的是一個項目的某些少數(shù)戶型，而且往往是超大戶型、朝向不佳戶型，和一刀齊的整個項目直接降價有著本質(zhì)的不同。“所以，我們能看到，統(tǒng)計結(jié)果上，這半年北京房價無論同比還是環(huán)比，都是在上漲的。我們還是很少在北京能找到直接降價或按揭也打折的項目。這也就是占購房人群比較多數(shù)的夾心層還在焦慮、觀望的理由。”（衛(wèi)東）